Что происходит на рынке жилья в Минске?

Предложение на рынке квартир в столице сегодня, говорят эксперты, рекордное.

Много объектов предлагается для продажи на вторичном рынке, в новостройках появляется огромное количество новых метров, а квартир в аренду за последние три года и вовсе стало в 4,5 раза больше. Ситуация кажется позитивной: выросли предложение и спрос, количество реальных сделок несколько месяцев не падает, стабилен и курс доллара. Но так ли все радужно? Office Life спросил экспертов в сфере жилой недвижимости, что происходило на рынке квартир летом и что будет с ценами в ближайшее время.

— Рынок квартир в летние месяцы был очень живым. Сказывается нивелирование страхов, возникших после февраля, — рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Спрос на покупку квартир все лето был стабильно высоким, предложение — очень широким.

Цены на столичную недвижимость летом не снижались, и для этого, считает эксперт, есть объективные причины: курс доллара стабилен, покупательский интерес не падает, в целом в экономике сейчас нет внешних и внутренних потрясений.

— По сравнению с весной нынешнего года объем предложения практически не изменился, за год же на столичном рынке количество квартир для продажи выросло на 10−15%. Во-первых, на рынок вышло жилье, которое стало невыгодно сдавать после серьезного весеннего снижения цен на аренду. Во-вторых, свою роль сыграли и собственники, уехавшие из страны. Те из них, кто хотел продать быстро, пусть и недорого, уже сделали это. Теперь остались квартиры, которые спокойно продаются через доверенных лиц без снижения цены, — поясняет эксперт.

Независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская, в свою очередь, уверена: еще не все квартиры минчан, уехавших в последние годы за границу, вышли на рынок. И когда это произойдет, сегодняшние цены могут еще немного снизиться.

Сколько квартир и какие продаются в Минске

Всего на рынке столицы сейчас, по данным Realt.by, продается около 14 тысяч квартир. Андрей Чернышев уточняет: только на вторичном рынке, без новостроек от застройщика, по данным группы компаний «Твоя столица», их около 8,5 тысячи.

— Больше всего «двушек» — треть общего количества, почти столько же — 31% — «трешек» и около 25% «однушек». Меньше всего многокомнатных квартир — с четырьмя и более комнатами: около 10% общего предложения, — говорит специалист.

Покупают же, по данным реальных сделок, чаще всего одно- и двухкомнатные квартиры — на каждую категорию приходится около 40% продаж, сделок с «трешками» — примерно 15%, совсем немного — около 5% общего количества — с многокомнатными.

Так что, говорит эксперт, очевидно, что в самом незавидном положении сейчас находятся продавцы квартир с тремя и более комнатами — именно им чаще всего приходится двигаться по цене.

Наталья Литовская говорит, что количество сделок купли-продажи недвижимости в этом году выше, чем летом прошлых лет: если ранее традиционно фиксировалось 1000−1200 сделок, то в августе 2022-го их около 1500.

— Довольно много инвестиционных сделок. Люди активно вкладывают деньги в недвижимость, потому что не понимают, что еще с ними делать. Они забрали их из банков — а дома хранить не станешь, обратно на вклад не понесешь, и мало ли что случится с долларом… — рассуждает эксперт.

Почти все понимают: сдавать квартиру и зарабатывать на этом сейчас не получится. Но таких собственников-инвесторов, по словам эксперта, устраивает, что за деньги, вырученные от аренды, они могут нивелировать инфляцию и покрыть амортизационные расходы.

Новостройки снова интересны

Еще один тренд лета, говорит Андрей Чернышев, — плавный возврат покупательского спроса на новостройки:

— В начале весны, когда мы оказались в ситуации совершенной неопределенности, спрос серьезно упал. Люди задумались, насколько разумно вкладывать деньги в строительство жилья. Были опасения, что дома могут не достроиться, что серьезно упадут доходы — и не будет средств на завершение строительства или отделку… Тогда многие обратили взгляд на «вторичку»: там жилищный вопрос можно было решить здесь и сейчас. Теперь ситуация стабилизировалась, да и уровень цен делает новостройки все более привлекательными: застройщики вынуждены считаться с широким предложением и на первичном, и на вторичном рынках — и снижать цены.

Вслед за очередной волной доверия к новостройкам, рассказывает Чернышев, снова вырос спрос на «евродвушки» (с одной спальней) и «евротрешки» (с двумя спальнями), где гостиная объединена с кухней.

— Еще весной и в начале лета мы наблюдали возвращение покупательского интереса к хрущевкам и брежневкам. Причина проста: покупателю важно, чтобы у квартиры была минимальная площадь (а соответственно, и цена) при максимальном количестве комнат. А такие квартиры на «вторичке» — это готовое (что было очень важно в период неопределенности) жилье малой площади с изолированными комнатами по низкой стоимости. Людей не пугал вторичный фонд: дома, в которых продавались такие квартиры, расположены в обжитых районах, они малоэтажные, большинство из них уже пережило капремонт, — говорит специалист.

Но как только ситуация стала стабильной, покупатели снова переметнулись к «евроквартирам»: та же маленькая площадь, но современная планировка, новый дом — и снова не страшно вкладываться в новостройки.

Цены будут расти или падать?

Летом 2022 года у покупателей недвижимости был фактически один критерий выбора — цена. А уже за ней люди рассматривали характеристики жилья, местоположение и т.д. Главное — за сколько можно купить метры.

— Еще в 2017—2019 годах люди были более оптимистичны и, например, выбирая между несколькими квартирами, могли выйти за рамки запланированного бюджета ради лучшей локации, чуть более приятной отделки квартиры. Сейчас — практически никогда, — отмечает Чернышев.

Объективных предпосылок к повышению цен на квадратные метры эксперт не видит:

— Да, спрос высокий, но необходимо учитывать и покупательную способность — а она вряд ли растет: уровень доходов беларусов не повышается, кредитование сузилось и подорожало до тяжелых 20% и выше. Все совсем не так, как, например, в благополучном 2019-м.

Наталья Литовская подтверждает: если раньше, выбирая квартиру, например, в новостройке, практически никто не интересовался и не считал, сколько будет стоить отделка этих квадратных метров — приценивались лишь к стенам, то сейчас об этом думает каждый.

Эксперты прогнозируют, что цены еще немного снизятся.

— Рынок новостроек сейчас вступил в серьезную конкуренцию со «вторичкой», — говорит Андрей Чернышев. — Объем новых метров, которые появляются в Минске, рекордный. Сейчас на разных стадиях строительства 157 домов: когда на рынок выйдут тысячи квартир в жилых комплексах «Минск Мир», «Левада», «Северный берег» и в Новой Боровой, цены будут вынуждены идти вниз. Изменить это может разве что увеличение доходов беларусов — тогда спрос вырастет еще больше, минская недвижимость, в частности, привлечет покупателей из регионов.

Спрос на новостройки, рассказывает Наталья Литовская, сейчас неравномерный: что-то продается очень хорошо, что-то — пока так себе. Но застройщики постепенно снижают цены и привлекают покупателей.

— В общем это можно описать так: если цена метра в новостройке около 1000−1100 долларов — продажи идут. Кто уже снизил до этих значений — продают, кто захочет продавать — будет вынужден тоже снизить. Исключение, пожалуй, «Левада» — она покупается и без скидок, — поясняет эксперт.

Но рассчитывать на то, что цены в этом сегменте еще снизятся, Наталья не советует:

— Некоторые проекты не могут стоить ниже 1000 долларов за «квадрат» — это будет работа в убыток. Сейчас цены части новостроек практически на дне. Если ситуация не изменится, больше дешеветь некуда.

Измениться же, но в противоположную сторону, все может, если на рынок вернутся доступные кредиты, и сразу за этим начнет расти стоимость жилья.

С рынка аренды уходят студенты?

Арендных квартир в Минске становится все больше: за последние три года количество сдаваемого жилья выросло в 4,5 раза!

По данным Realt.by, сейчас на рынке аренды в Минске около 18 тысяч квартир, летом 2021-го их было 11 тысяч, 2020-го — 6 тысяч, 2019-го — около 4 тысяч.

— На одного арендатора вот уже на протяжении полугода в Минске приходится пять квартир в аренду, — констатирует Андрей Чернышев.

Важным трендом нынешнего августа эксперт называет заметное снижение студенческого интереса к съему жилья:

— Спрос со стороны студентов — а они всегда были заметной долей арендаторов — упал на 10−15%. Многие, думаю, уезжают учиться за границу. В Минске после ремонтов открылись современные общежития. Из-за снижения цен на рынке аренды из общежитий на квартиры съехали традиционно более обеспеченные иностранные студенты — и освободили места для беларусских.

Стоимость жилой аренды в Минске, по словам эксперта, снова немного выросла по сравнению с мартовским падением.

— Тогда цены на арендные метры рухнули сразу почти на 40%. Сейчас есть небольшой откат. Если в марте можно было снять типовую «однушку» в спальном районе за 140−150 долларов, то сейчас цена будет стартовать с 160−170 долларов, — поясняет Чернышев.