Недвижимость в Беларуси: ликбез для иностранца

Жилье в Беларуси всегда было доступным для счастливых обладателей валюты. В сложившихся же экономических условиях они плюс ко всему еще имеют возможность более активно торговаться. Сегодня настоящие наличные деньги могут в Беларуси творить чудеса. Эксперты белорусского рынка рассказали корреспонденту российского портала "Недвижимость за рубежом" о том, что было, есть и, скорее всего, будет происходить в жилищном секторе соседнего государства.

Рынок недвижимости Беларуси начал 2011 год на мажорной ноте. С января по март как на первичном, так и на вторичном сегментах проходило много сделок, по словам местных риелторов, больше, чем за первые месяцы предыдущих трех лет. Цены на жилье при этом оставались стабильными. Первый заместитель гендиректора «Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Остапеня отмечает, что дома и квартиры в Минске ежемесячно прибавляли около 2% к своей стоимости.

Спокойная жизнь закончилась в конце марта. Именно тогда валютный кризис, о котором давно предупреждали экономисты, вышел на улицы – из обменников разом пропали все иностранные дензнаки. Население было в панике – люди круглосуточно обивали пороги банков, пытаясь купить доллары или евро. Мигом образовался теневой рынок, на котором валюта переходила из одних рук в другие по цене, вдвое превышавшей официальный курс.

В конце мая белорусский Нацбанк, который долго пытался регулировать ситуацию административными мерами, сдался и объявил о девальвации. За сутки с 23-го по 24-го мая курс рубля упал к корзине валют на 54,42%, а с января 2011 года «зайчик» подешевел на 71,62%.

Всемирный Банк признал недавнюю белорусскую девальвацию самой крупной в мире за последние 20 лет. Подобная ситуация наблюдалась в 2002 году в Аргентине и в 1992 году в Эфиопии. Тогда курсы национальных валют этих стран обвалились на 54%. А, например, девальвация 1998 года в России стоит в рейтинге Всемирного банка на четвертом месте (-38%).

Естественно, рынок недвижимости Беларуси не остался в стороне от общих экономических проблем. «С приходом валютного кризиса сделки на «первичке» практически полностью прекратились, вторичный же рынок в мае просел в два раза по сравнению с апрелем», – рассказывает Павел Остапеня. 

«Первичный рынок отреагировал на девальвацию молниеносно и крайне невыгодно для потенциальных дольщиков или покупателей «первички» - резким увеличением стоимости квадратного метра в белорусских рублях. Это вынудило многих желающих приобрести квартиру в новостройке перекинуться на вторичный рынок, тем самым несколько его оживив», - рассказывает замдиректора по коммерческим вопросам группы компаний «Мольнар» Ирина Сусько.

«Про цены на первичном рынке не представляется сказать возможным что-либо определенное, так как сделки в этом сегменте сейчас практически не заключаются», отмечает Павел Остапеня.

Замдиректора по продажам агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко поясняет, что на первичном рынке Беларуси стоимость квадратного метра исчисляется в национальной валюте. «Поэтому, реагируя на девальвацию, стоимость новостройки возросла, но в силу того, что курс доллара тоже поднялся, в долларовом эквиваленте существенных изменений в ценах не произошло. Цена «квадрата» в новостройках в июне 2011 года колебалась от $950 до $2500 (средняя $1300)».

Аналитики отмечают, что собственники вторичного жилья в Беларуси стали более сговорчивыми с покупателями. «Внешние экономические процессы активизировали тенденцию к сокращению разницы между средней ценой предложения и сделки. А это значит, что на стадии неопределенности продавцы при объективном взгляде на возникшую ситуацию сейчас более мобильны в снижении цены своего объекта, чем это было в 2010 году», - рассказывает бизнес-аналитик ГК «Мольнар» Ирина Заградская.

На протяжении последних месяцев цена предложения на вторичном рынке жилья Беларуси снижалась, причем в июне падение составило 2,5%. Цена сделки, по данным компании «Твоя столица», в июне уменьшилась на 3,2%. Однокомнатные квартиры в Минске в июне продавались в среднем за $1283 за кв. м, двухкомнатные - $1173, трехкомнатные - $1108, многокомнатные – $1097 за «квадрат».

Справка "Недвижимости за рубежом": в Беларуси стоимость недвижимости традиционно привязывается к доллару США, который участники рынка выбрали в качестве ориентира, чтобы не растеряться в условиях галопирующей инфляции.

Так что для людей, у которых нет проблем с валютой (а именно к этой категории можно отнести граждан России), жилье в Беларуси всегда было доступным. Однако в сложившихся экономических условиях они имеют возможность более активно торговаться. 

 «Спрос сегодня составляет всего 1/3 существующего предложения. Это говорит о том, что на рынке недвижимости покупатель с наличными деньгами – фаворит», – подчеркивает Ирина Заградская и добавляет, что количество сделок с жильем уменьшилось практически вдвое.

Итак, девальвация белорусского рубля и валютный кризис уже привели к практически полной остановке первичного рынка, и значительному снижению активности на «вторичке». Если в апреле в Минске собственников сменили 998 квартир, то в июне – лишь 556. Однако цены на жилье все еще держатся.

Несколько лет назад в экономике Белоруссии происходили похожие процессы. В начале 2009 года рубль был одномоментно девальвирован на 20%. Ослабление курса национальной валюты и последовавшее за ним ужесточение условий кредитования в результате привели к падению цен во всех сегментах рынка недвижимости. Если в конце 2008-го квадратный метр жилья в Минске продавался в среднем за $1950, то в начале 2011-го «квадрат» уже стоил меньше $1300.

Вопрос о начале очередного масштабного обвала цен не стоит, считают профессиональные участники отрасли.

Павел Остапеня: «Каких-то страшных для рынка вещей мы не ожидаем. Все, что сейчас происходит, мы уже наблюдали в 1998-м и в 2008-2009 годах. Поэтому, к осени ситуация на рынке стабилизируется, на первичном рынке со стопроцентной вероятностью начнут заключаться сделки. Существенного падения цен мы не прогнозируем. Обвал 2009 года произошел потому, что застройщики работали с очень высокой рентабельностью, и, в условиях кризиса, они пожертвовали своими доходами для того, чтобы хоть что-то продать. А за первичным рынком подтянулся и вторичный. Сейчас же такого запаса рентабельности у застройщиков нет, соответственно, нет и перспективы существенного снижения цен».

Ирина Заградская: «Рынок недвижимости будет окончательно «выздоравливать» в самую последнюю очередь в отличие от других сфер экономики. Это связано с высокой инертностью отрасли, которая обусловлена наличием временного лага между реакцией участников рынка и последствиями. Следует заметить, что сегодняшняя ситуация является всего лишь продолжением ситуации двухгодичной давности. Просто темпы снижения средней цены сделок стабилизировались на 1,5-2 года, в связи с тем, что первоочередные признаки кризиса, возникшие в конце 2008-го, были скорее подавлены, чем структурно изменены».

Светлана Куделко: «Ситуация на рынке недвижимости сегодня отличается от той, которая была два года назад, на тот момент цены были необоснованно взвинчены - соответственно, им было куда падать. В 2009 году рынок потерял 40% стоимости. Сегодня существующая цена жилья примерно соответствует его рыночной стоимости. Поэтому резкого обвала цен не предвидится, но к осени рынок может потерять 10%+/-2%».

Даже если грандиозного обвала цен на жилье в Беларуси не произойдет, зарубежные покупатели уже сейчас могут рассчитывать на особо трепетное к себе отношение со стороны собственников недвижимости. Ведь иностранцы, как правило, приходят на рынок с настоящими наличными деньгами.