«Чуть ли не каждые две недели собственник снижает цену»

Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке домов и дач в Беларуси.

После активного лета на рынке недвижимости пришла осень: дачный сезон заканчивается. Отразилось ли уже это на рынке домов и дач, есть ли шанс продать то, что не успели в сезон, и стоит ли теперь покупать загородку? Realt пообщался с экспертами о том, что происходило на рынке в первый осенний месяц. Наблюдения у специалистов очень разные.

«Чуть ли не каждые две недели собственник снижает цену на дачу»

— Каждый год в сентябре снижается спрос как на загородную, так и на жилую недвижимость: начинается холодная погода, хандра, люди переключаются на другие жизненные вопросы, — говорит замдиректора компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. — На рынке загородной недвижимости это связано еще и с тем, что заканчивается дачный сезон, и у большинства людей снижается интерес к дачам и участкам. Конечно, на рынке остаются те покупатели, которые надеются на снижение цен. В то же время те, кто не успел за лето продать дачи и недорогие дома, начинают снимать объекты с рынка, а кто-то действительно снижает цену. Мои клиенты мониторят несколько недорогих дач и говорят, что чуть ли не каждые две недели собственники корректируют цену. Они понимают, что если не продать в сентябре-октябре — скорее всего, продавать придется уже весной. Поэтому сейчас стоит ждать снижения спроса, а за ним отток объектов с рынка и небольшое снижение цен.

В то же время, по наблюдениям Александра, спрос на более дорогие объекты сохраняется.

— Например, дома от 80 до 130 тысяч долларов по-прежнему интересны покупателям: по ним поступают звонки и проходят просмотры. Это неплохие дома с коммуникациями и участком от 10 соток в 20 километрах от города по цене двушки или трешки с ремонтом в Минске. В сентябре несколько таких домов ушло у нас на задатки. Эти объекты интересны сейчас покупателю, чего не скажешь про землю и дачи, которые смотрели весной и еще в начале лета.

Что касается сделок с элитной недвижимостью — покупатели остаются, но их меньше и они осторожничают.

— Я слышал от коллег мнение, что рынок элитной загородной недвижимости полностью остановился. Нет, это не так. Хотя за лето по Минскому району прошло буквально 5−6 сделок с объектами выше 350 тысяч долларов, но нельзя сказать, что показы остановились. Сейчас люди относятся к таким предложениям гораздо более осторожно: присматриваются, ждут, что на рынок выйдет что-то новое и интересное. Все понимают, что значительная часть людей, которая строила дорогие современные архитектурные проекты, разъехалась и, вероятно, будет продавать недвижимость. В конце прошлой недели у нас появился коттедж в Тарасово за 950 тысяч долларов — и уже на этой неделе его смотрят. Хотя для Беларуси это очень высокая цена, на рынке остались люди, которые рассматривают предложения в такой ценовой категории, но их стало меньше. И малое количество сделок за лето говорит о том, что они не спешат покупать.

Анализируя рынок загородной недвижимости в июне, Александр отмечал, что людям были интересны недорогие домики под Минском — такой можно было купить за два отпуска в Турции. Сейчас ситуация изменилась.

— Тогда люди стали присматриваться к недорогим дачам и участкам: с границами все сложно, а деньги за два отпуска можно отложить на недорогую дачу. Сейчас же я вижу, что люди, у которых уже есть эти отложенные деньги, не спешат их вкладывать. Непонятно, что будет завтра из-за волнений у соседей. Люди предпочитают приберечь эту подушку безопасности. Не исключено, что пройдет несколько месяцев — и снова начнут вкладывать деньги. Но все-таки думаю, что это все продлится до весны.

Что касается московитов, которые приезжают в Беларусь, на рынке загородной недвижимости Александр практически не замечает их присутствия.

— Знаю, что интересуются арендой загородного жилья — коттеджей, усадеб и баз отдыха. Но покупать пока никто не спешит. Думаю, если если начнут покупать недвижимость, то мы явно заметим это в сегменте квартир, а на загородной недвижимости это отразится позже.

«Сделки с объектами дороже ста тысяч долларов можно пересчитать по пальцам»

— Сентябрь на рынке загородной недвижимости оказался необычным: с одной стороны, количество задатков в этом месяце достаточно сильно увеличилось, но в то же время значительно уменьшилась средняя стоимость этих объектов недвижимости, — замечает специалист по загородной недвижимости агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Основную массу объектов для сделок составляют дачи в садовых товариществах и недорогие жилые дома до 40 тысяч долларов, при этом дач продается гораздо больше, чем жилых домов

На более дорогую и элитную недвижимость спрос начал падать. Дело в том, что такая недвижимость очень чувствительна к любым изменениям, в том числе и к внешним факторам. Например, после событий в феврале-марте интерес покупателя сконцентрировался в основном на недорогих объектах. Сейчас снова тревожные новости — и рынок отреагировал падением спроса на элитную недвижимость. Сделки с объектами выше 100 тысяч долларов можно пересчитать на пальцах. В то время как еще в августе и на рынке загородной недвижимости, и на рынке квартир интерес был ко всем объектам — от самых дешевых до самых дорогих. В сентябре же есть определенная концентрация по стоимости. Я бы не связывала такое падение только с сезонностью.

По наблюдениям Светланы, традиционно у беларусов слабый интерес к недостроям и участкам, а самый большой — к недорогим домам с коммуникациями.

— Люди хотят продать однокомнатную или двухкомнатную квартиру в Минске и переехать в готовый дом. Сейчас часто звонят с вопросом: «Что-то не можем найти за 50 тысяч долларов дом с коммуникациями по Минскому району или на большем расстоянии, цены что ли поднялись?» На самом деле такие объекты просто раскупили, на них был особенно высокий спрос.

«При формировании стоимости не стоит учитывать, сколько вы потратили на строительство»

— Ситуация в сентябре на рынке загородной недвижимости выглядела неоднозначно, — подтверждает менеджер отдела загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось, но большинство из них приходит на рынок по причине отъезда людей.

Раньше мы уже говорили, что такая причина попадания новых объектов на рынок есть, но дело в том, что увеличение объектов на рынке не характерно этому времени года. Плюс к этому спрос продолжает оставаться достаточно активным — по нашему агентству даже отмечается увеличение заявок на покупку по сравнению с августом.

Какую причину видим? Люди, которые поставили себе задачу приобрести загородный домик или дачу, стараются сделать это как можно быстрее. Но из-за большого предложения сделать это быстро не очень просто. И чтобы не растягивать поиски и выборы на годы, люди пытаются найти грамотного консультанта, располагающего данными по всему рынку.

Лариса обращает внимание, что интерес в сентябре был именно к домам и дачам, но не к участкам: ввязываться в строительство покупатели по-прежнему не хотят.

— Мы замечаем боязнь ввязываться в полноценное строительство на протяжение всего 2022 года, а начинал просматриваться этот тренд еще в 2021 году.

Средняя цена «квадрата» проданных загородных домов в Минском районе в сентябре — 655 долларов.

— Для сравнения, в марте средняя стоимость была на уровне 400 долларов, а в июле — на уровне 740 долларов.

Кстати, отмечу, что при формировании стоимости нельзя закладывать те затраты, которые продавец понес на строительство. Нужно отталкиваться от цен на похожие объекты, которые были проданы. Сейчас как никогда действует правило: объект стоит ровно столько, сколько за него готов заплатить покупатель.

Пока окончательных данных по сделкам сентября нет, в агентстве сравнили данные за период с января по август 2022 года с аналогичным периодом 2021.

— Получилось, что по количеству проданных домов как в Минске, так и в Минском районе и области видна просадка. По Минску — в этом году продано на 3% меньше домов (больше похоже на погрешность или колебание, чем тенденцию), но в Минском районе цифра меньше на 21%, а в Минской области — на 16%. А это уже значительные и показательные цифры.

Интересно, что дачи, в отличие от домов, остались либо на том же уровне, либо их продано немного больше. Хотя если взять не в процентном соотношении, а в количестве, то получится, что, например, в Минской области в этом году продано больше приблизительно на 70 объектов (4%) — достаточно ощутимо. Дачных участков продано на 9% меньше в Минском районе и на 7% меньше в Минской области, что лишний раз указывает на снижение интереса покупателей к участкам из-за удорожания стоимости стройматериалов.