Как массовый уход айтишников повлиял на рынок офисов в Минске

Некоторые компании арендовали бизнес-центры целиком.

Из-за оттока специалистов в ИТ потенциально невостребованных офисов в Минске стало больше на 55-120 тыс. кв. метров, посчитали в консалтинговой компании NAI Belarus, пишет devby.io.

По оценкам аналитиков, доля ИТ-сектора на рынке аренды упала и будет сокращаться дальше. Спрос на офисы сохраняется, но ограничивается небольшими площадями.

Еще в прошлом году ИТ-компании арендовали до 70% офисных площадей в бизнес-центрах, построенных за последние 3-5 лет, и занимали 40% всего рынка офисов. Сейчас, по оценкам NAI Belarus, доля ИТ-сектора в коммерческом офисном секторе составляет 28-31%. Правда, есть ряд нюансов, которые не позволяют сделать более точную оценку.

Некоторые компании объявили о закрытии офисов, но формально продолжают содержать помещения, также продолжают действовать заключенные договоры. И офисы, например, служат «складом», пока идет распродажа мебели или другого имущества. То есть офис уже пустой, но на свободный рынок аренды еще не вышел.

Есть компании, которые не афишируют закрытие офисов или их сокращение, но фактически число сотрудников уменьшается, а информация об освободившихся площадях выходит на рынок с опозданием.

Сложно оценить долю сотрудников, работающих на удаленке. Есть компании, которые не сокращают штат, но значительная часть сотрудников работает вне офиса, и они постепенно урезают занимаемые площади.

Ситуация для собственников бизнес-центров усугубляет не только удалённая работа, но и релокация бизнесов и команд. С начала этого года ИТ-сектор потерял уже 12 тысяч специалистов. По мнению аналитиков NAI Belarus, «это невосполнимая потеря для офисного рынка».

По их оценкам, на одного сотрудника приходится в зависимости от компании от 4-5 до 8-10 кв. метров арендуемой площади. При таком оттоке айтишников площадь потенциально невостребованных офисов уже оценивается в 55-120 тыс. кв. метров.

Кто уходит/ушёл из бизнес-центров

Негативное влияние на рынок оказывают прежде всего крупные компании, которые по ряду причин вынуждены оптимизировать затраты на офисную недвижимость.

Так, Wargaming после ухода из Беларуси освободил 11 тыс. кв. метров в бизнес-центре «Футурис». Московитская «Леста», которая стала 100%-м собственником «Гейм Стрим», эти площади не заняла. В «наследство» от Wargaming ей остались площади в бизнес-центре «Волна»: сотрудники «Лесты» занимают там 11,5 тыс. кв. метров (две третьих от площадей Wg).

EPAM уже ушел из БЦ «Орлан», «Рам Глобал» и Fortune, освободив более 20 тыс. кв. метров. По информации журналистов, недавно EPAM объявил сотрудникам, что собирается закрыть офис в бизнес-центре «Титан» в Минске.

Также стало известно, что iTechArt (вторая по размеру штата ИТ-компания Беларуси по данным 2021 года) — частично или полностью закрывает два офиса в Минске.

Что дальше?

— Вероятнее всего, доля ИТ-компаний на рынке аренды офисной недвижимости будет сокращаться, но уже не такими темпами, — считают в NAI Belarus. — «Гиганты» аренды, которые арендовали бизнес-центры целиком, ушли. Больше таких крупных единовременных освобождений не будет.

Сейчас будут освобождаться и «выбрасываться» на рынок площади, которые еще формально сохраняются за экс-арендаторами из-за пока действующих договоров. При этом спрос на офисы со стороны ИТ-компаний тоже есть. Не весь ИТ-сектор намерен остановить или глобально сократить деятельность в Беларуси.

Какие офисы нужны айтишникам

— В основном запросы на офисные площади со стороны ИТ-компаний можно назвать ротационными.

Ряд компаний на пике ажиотажа в офисном сегменте в прошлые годы (2018 — первая половина 2020-го) вынуждены были арендовать офисы или в объектах низкого качества, или «у черта на куличках». Теперь, когда появилось предложение — к тому же оно осталось от партнеров-конкурентов, с обустроенной инфраструктурой, мощностями, отделкой, в ряде случаев даже с мебелью — ИТ-компании начинают подбирать хорошие варианты.

В основном ИТ-компании интересует класс «В+» или «В», но в хорошей локации. Как правило, они ищут небольшие офисные блоки в пределах 250-300 кв. метров. При этом просят, чтобы офисы еще были разбиты на более мелкие блоки/кабинеты.

Обязательно в наличии — переговорки и кухни. Многие спрашивают, останется ли мебель от предшественников.

Наиболее распространенные ставки, на которые айтишники соглашаются сейчас без особого торга — 30 рублей включая НДС. Для тех, кто еще не отвык от ставок в валюте, стоимость аренды составляет около 12 евро с НДС за квадратный метр.