Что происходит на беларусском рынке домов и дач в конце сезона?

Покупатели рассчитывают на торг.

Октябрь на рынке загородной недвижимости в этом году сильно похож на сентябрь: из-за окончания сезона продолжает падать спрос на дачные участки, покупатель ждет снижения цен, а продавец хочет совершить сделку сейчас. Хоть на первый взгляд может показаться, что осень и зима не лучшее время для выбора дома, для кого-то именно этот сезон оказывается самым подходящим. «Дожди и слякоть скорее плюс, чем минус: именно в такую погоду можно увидеть слабые места на участке и в доме», — отмечает менеджер отдела загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова. Соглашаются с этим мнением и другие специалисты. О том, что происходило на рынке загородной недвижимости и чего ждать дальше, Realt поинтересовался у экспертов.

«Если не продали в этом сезоне, в следующем придется понижать стоимость»

— Ожидать снижения цен в связи с окончанием сезона можно лишь по тем объектам, которые покупают на летний сезон (чаще всего это дачи), — говорит Лариса Самусенкова. — Сейчас некоторые продавцы понимают, что если в этом сезоне они не продали свой объект, то в следующем придется снижать стоимость — и делают скидку, надеясь продать объект в этом сезоне. Однако это далеко не массовое явление, скорее, единичные случаи. Дело в том, что срок продажи дачи или загородного дома чаще всего занимает не меньше года, и продавцы обычно готовы перенести продажу на следующий сезон. Ситуация, когда продавец снижает стоимость — и объект сразу забирают, характерна скорее для рынка квартир.

При этом в ряде случаев, дело даже не в стоимости, а в том, чтобы попасть на глаза нужному покупателю. В огромном выборе загородных домов и дач покупатели порой просто могут не заметить именно то, что они ищут — из-за того, что продавец недостаточно четко и понятно преподнес рынку свой объект. Поэтому приходящие к нам продавцы, пытающиеся продать объект уже не первый год, — это скорее правило, чем исключение.

Хоть сезон дач уже и подходит к концу, в то же время именно осенняя погода может оказаться самой подходящей для выбора загородной недвижимости.

— Покупатели, которые уже давно выбирают себе загородную недвижимость, знают, что осенняя погода, дожди и слякоть скорее плюс, чем минус: именно в такую погоду можно увидеть слабые места на участке и в доме. Летом, когда все цветет, может показаться, что все хорошо, а уже осенью и зимой проще заметить, если где-то подтапливает, замерзает, появляется плесень.

Лариса обращает на важную особенность сезона — покупатель потерял в доходах.

— Мы видим это по всей линейке загородных объектов: и в недорогих дачных домиках, и в коттеджах для круглогодичного проживания в 30 километрах от Минска. Кроме того, что снизилась платежеспособность покупателей, уменьшилось и число платежеспособных покупателей.

Что насчет цен, которые выросли за год, Лариса объясняет это так:

— Возможно, изменилась выборка объектов: покупатели стали выбирать те объекты, которые требует меньшего ремонта. Потому как предугадать смету на будущий ремонт на фоне роста цен и отсутствия некоторых стройматериалов сегодня очень сложно. Но по части реальных сделок мы не видим роста цен. Его не может быть чисто экономически: сейчас большое предложение и маленький спрос. Говорить о росте стоимости не приходится. Если продавцы упустят этот сезон, то в следующем скорее всего цена будет гораздо ниже. Это правило актуально для рынка загородной недвижимости уже не первый год.

Отдельно эксперт останавливается на покупателях из Московии.

— У нас часто спрашивают об этом. Но в отличии от рынка аренды, где был ажиотаж месяц назад, то на рынке загородной недвижимости это точечные запросы. И это скорее не для себя, а для родственников, которые живут в Беларуси. Изменений хоть каких-то за последние годы не произошло. Всегда цели были одни — купить для родственников.

Людмила дает несколько советов продавцам. Например, как продать недострой — постоянно это самые сложные и маловостребованные объекты.

— Есть небольшой лайфхак, как продать недострой. Найти покупателя будет проще, если на участке будет какой-то полностью готовый объект, интересный покупателю. Например, баня. Что касается готовых домов, совет тот же, что и последние месяцы: не пытаться «отбить» стоимость строительства. Поставьте себя на место покупателя и подумайте, насколько весомы для него будут те или иные характеристики. Если вкладывать в стоимость итальянскую плитку и прочие похожие аспекты, дом может оказаться просто бесценным.

«Если раньше продавец шел на уступки неохотно, то сейчас некоторые готовы снижать цену»

— Ситуация на рынке загородной недвижимости в октябре была идентична сентябрьской: минимальный спрос на дорогие объекты, интерес к объектам среднего ценового диапазона. Сейчас еще сильнее снижается интерес к пустым участкам и домам-недостроям: никто не хочет проводить строительные и отделочные работы зимой, — отмечает специалист по загородной недвижимости агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — В то же время есть небольшая категория покупателей, которые выбирают участки именно осенью-весной: как раз в это время можно заметить те недостатки, которые не увидите летом из-за зелени и высокой травы, например, в межсезонье четче виден наклон участка, ямы и бугры.

Конечно, сейчас покупатели рассчитывают на больший торг из-за снижения интереса у большинства в связи с окончанием сезона. И если раньше продавец шел на уступки неохотно, рассчитывая, что продаст по подходящей для него цене в следующем сезоне, то сейчас, когда есть большие опасения по поводу будущего сезона, некоторые продавцы готовы снижать цену, потому что планировать, что будет через несколько месяцев и тем более весной — дело неблагодарное. От следующего месяца стоит ждать снижения количества сделок на рынке загородной недвижимости, но точно не полной остановки рынка.

«Высоким спросом продолжают пользоваться дома для круглогодичного проживания в 20 км от Минска»

— Второй осенний месяц на рынке загородной недвижимости продолжает быть достаточно активным: пока погода позволяет покупателю искать дома в комфортном режиме. Высоким спросом продолжают пользоваться готовые дома до 20 км от Минска, подходящие для круглогодичного проживания площадью 100−150 квадратных метров стоимостью 60−120 тысяч долларов.

По-прежнему покупателю интересны и дома небольшой площади от 2000 до 2010 года постройки. Многие сейчас работают на удаленке и, выбирая между трехкомнатной квартирой и загородным домом, выберут второе — комфортную жизнь в частном доме, — отмечает агент по недвижимости агентства «Уласны дах» Светлана Краскевич.

— А вот интерес к дачам в садовых товариществах и участкам упал. Но сейчас активизируются покупатели, которые хотят купить такие объекты дешевле, чем в сезон

Из-за того, что люди уезжали из страны, на рынке загородной недвижимости появлялись и продолжают появляться новые объекты, в том числе и дорогие дома от 350 тысяч долларов. Но, вынуждена отметить, что желаемого спроса такие дома не получили: сделки с дорогими объектами проходили, но их количество не было большим.

Что особенно просело в цене, так это коробки-недострои, отмечает Светлана.

— Из-за цен на строительные материалы и ситуации в соседних странах люди боялись покупать дом, в котором нужно делать ремонт. Хотя количество предложений продолжает увеличиваться, но собственники не готовы продавать свою недвижимость за бесценок. Собственник закладывает в стоимость объекта затраты, которые понес при строительстве, а стоит исходить из стоимости объекта на момент сделки и стоимости аналогичных объектов, которые были проданы. В итоге многие так и не находят компромисса по цене.