В Беларуси «посыпались» застройщики

Квартиры скоро будут скупаться охапками?

Многим казалось, что этой осенью на рынке недвижимости случится если не апокалипсис, то по крайней мере очень заметный сдвиг: мол, прочитав новости, осторожные беларусы будут крепко держать все денежки при себе и ни в какие «квадратные» авантюры не сунутся. Тогда-то продавцам метров ничего другого не останется, кроме как снижать цены и чуть ли не уговаривать скептически настроенных покупателей забрать их добро, пишет onliner.by.

Но как бы не так: цены в основном остались на месте, а сентябрь и октябрь прошли на редкость бодренько — количество сделок было примерно таким же, как и в предыдущие несколько лет, причем уходили как традиционно любимые однушки, так и очень дорогие объекты. Ноябрь может стать «послабее», но он исторически таков: осенняя хандра, ничего не попишешь. К декабрю же, вероятно, все снова оживет, так как начнут шевелиться желающие «закрыть гештальт» до нового года. Но когда казалось, что удивить нас уже нечем, грянул гром среди ясного девелоперского неба: в «Зеленой гавани» начали предлагать метр по $950 по курсу, в «Новой Боровой» — по $1070 в эквиваленте, а в «Триумфе» в нагрузку к квартире стали давать машино-места. Это что — первые звоночки?

Для чего эти акции?

Что и говорить: столичные застройщики не балуют нас дешевыми метрами, акциями и подарками. Нет, «суперпредложения» озвучиваются регулярно, но когда внимательнее почитаешь все условия, а потом еще и мелкий шрифт под звездочками, становится понятно, что не так уж тут все и супер. Только зря нервы подняли. Откуда тогда взялись эти по-настоящему антикризисные предложения и ждать ли вскоре лавины реальных скидок в хороших ЖК? Разбираемся вместе с Натальей Литовской, независимым экспертом по жилой недвижимости, автором телеграм-канала «Литовская о жилье».

Черная пятница, которую так любят за рубежом и которая у нас проходит практически незаметно, в 2022-м коснулась и застройщиков.

В частности, компания «Айрон» предложила несколько трехкомнатных квартир в готовом (!) доме в «Минском квартале».

Так, 71 панельно-силикатный квадратный метр на 17-м этаже, да еще и с кладовкой в подвале, предлагают забрать за $80 000 в эквиваленте. Итого — $1122 по курсу за «квадрат». Правда, внести надо всю сумму сразу. По той же цене «распродают» квартиру аналогичной площади, расположенную на втором этаже. Она идет без бонуса в виде кладовки. Но все равно какая цена! И это в шаговой доступности от проспекта Дзержинского и станции метро «Грушевка». Квартиры такой же площади с теми же 2,5-метровыми потолками не по акции идут по $90 880 (или $1280 за метр). Есть разница.

— Для «Айрона», кстати, в этой акции нет ничего удивительного: застройщику надо распродать готовый дом, найти хозяев для квартир, которые «висят» и только «нервируют» бухгалтерию. Тут все вполне оправданно, — считает Наталья Литовская. — В новом доме «Минского квартала», который еще в процессе возведения, за метр в трешках просят $1150 по курсу. Поэтому сильно скинуть прайс на готовые квартиры застройщик не мог. Отсюда и $1122. Но всегда надо помнить, что на акции выставляют зачастую не самые топовые варианты, поэтому перед покупкой (о каком бы девелопере ни шла речь) посмотрите генплан застройки, уточните, где будут стоять следующие дома, и только после этого принимайте решение. В целом, наблюдая за изменениями в шахматке «Минского квартала», могу предположить, что это не последняя акция, которую мы видим.

Настоящей неожиданностью стал выход на арену скидок и распродаж «Зеленой гавани». Все мы помним шикарные современные коттеджи по полмиллиона и милые таунхаусы по $180 000. Казалось, что новый квартал за городом — это оазис для богатых и знаменитых, куда простые смертные могут попасть только в дни открытых дверей по предварительной записи. И вдруг новости — квартиру в закрытом ЖК можно будет взять даже за $35 000 по курсу. Да в Минске хрущевки столько стоят! А тут новые приятные глазу дома, отличное окружение и статус!

— На самом деле застройщик никогда не скрывал своих планов перейти от коттеджного строительства к семиэтажкам, а впоследствии, возможно, и к девятиэтажкам, — продолжает эксперт по жилой недвижимости. — Но нам так много и упорно показывали самую престижную часть, что люди свято поверили в то, что «островок» частных домов — это и есть «Зеленая гавань». Однако если разобраться, это всего лишь «пригород» нового жилого района, настоящую «гавань» начинают строить только сейчас. И именно это типовое жилье позволит девелоперу отбить вложенные деньги, создать инфраструктуру.

Откуда взялась такая цена? Понятно, что метр за кольцевой, в панельном доме (панельный — не значит плохой, просто производство такого «квадрата» обходится дешевле), чтобы его брали, должен стоить дешевле, чем в Минске. Да, $950 — действительно немного, поэтому-то все так и удивились. Но я верю, что это акция и что застройщик не лукавит, когда говорит, будто такой цены больше не будет. Наверняка «А-100» не планирует больше продавать метры в «Зеленой гавани» по $950 в эквиваленте. Но для привлечения внимания это отличный ход. Тем более когда айтишники, на которых, в общем-то, и был рассчитан этот ЖК, разъехались кто куда и надо начинать привлекать новую целевую аудиторию, а именно людей, которые хотят жить за городом, но не могут себе позволить цены «старой» «Зеленой гавани».

Если раньше они этот квартал вообще не рассматривали, считая, что это «что-то на богатом», то теперь очень даже будут.

Обидятся ли миллионеры из-за того, что рядом с ними поселятся обычные горожане? Не думаю: район хорошо зонирован, и по-настоящему богатые люди живут достаточно далеко от многоквартирных домов. Разве что «обычные» горожане будут гулять по тротуарам перед их лужайками и окнами. Но в этом ведь нет никакой проблемы. В «Пирсе», который построен примерно по такой же логике, насколько я знаю, не было конфликтов и драк на социальной почве.

Плюс надо понимать, что финансовый ценз все равно сохраняется: так, в «Зеленую гавань» не заселятся люди, у которых нет машины. Причем на семью лучше иметь два авто, которые придется регулярно заправлять и обслуживать. «На последние» переезд в «Зеленую гавань» вряд ли кто-то осуществит.

Еще один «денежный сюрприз» нам преподнес все тот же «А-100 Девелопмент». Во второй половине октября застройщик объявил о начале строительства «антикризисного квартала» (нет, не в «Депо») в «Новой Боровой». Метр стартует от $1070 по курсу. А ведь свежи в памяти времена, когда «квадрат» в ярком панельном доме улетал за $1300, а в каркаснике — за все $1500. Это ли не чудо? Не предвестник ли это обвала рынка (которого так ждут те, кто считает, что отдавать за метр больше $500 — себя не уважать)?

— Застройщик, как и прежде, продолжает делать красивые дворы с милыми «плюшечками», оригинально раскрашивать панельные дома (теперь уже свои, а не мапидовские), но люди, увы, не готовы платить за эту красоту как раньше. Отсюда — новая, упрощенная концепция (9- и 25-этажки вместо прежних максимум семи уровней) и сниженная цена. К тому же сдать эти дома планируют только в 2024-м, то есть стадия готовности очень низкая. Но собрать деньги хотят уже сейчас, пусть и по тысяче. Значит, ведут какие-то свои подсчеты и решили, что так будет выгодно, — отмечает Наталья Литовская.

Дальше — ниже?

А что остальные? Тоже готовы снижать? Не совсем так. В жилом комплексе «Триумф», что очень бодро растет на проспекте Дзержинского, в нагрузку к последним нераспроданным квартирам, расположенным в не самой удачной секции, дарят машино-место в наземном паркинге. $3000 (примерно столько стоит самое дешевое парковочное место) — тоже подарок, причем сразу снимающий автомобильную головную боль.

В «Квартале на Грушевке», что через дорогу, активно «акционировали» летом. Сейчас особых предложений нет. Метр в первом доме, который должны сдать в конце этого года, считают от $1250 по курсу. Во втором, находящемся в меньшей степени готовности и планирующемся к сдаче весной 2024-го, «квадрат» готовы продавать от $1170.

В «Комфорт парке» на Тимирязева, кажется, вообще никогда не применяли никакие акции: и без них берут, причем по немалой цене. И это неудивительно: недалеко от центра, современное, а главное, уже готовое жилье. В таком же готовом к ремонту «Променаде» в Лебяжьем продают квартиры в 25-этажке. Метр — от $1348 в эквиваленте. Скидками и не пахнет.

Нет вау-акций в «Фарфоровом», «Петровских верфях», «Лазурите», «Солнечном». И даже Dana Holdings, которая в какой-то период была просто конвейером скидок и подарков, сейчас может предложить разве что один из вариантов рассрочки. В том же «Парке Челюскинцев» за метр просят €2000, и все тут (хотя, надо признать, еще год назад за €2500 продавали, так что в целом «оттепель»). Выходит, крах отменяется?

— Пока никто из застройщиков не спешит отдавать квартиры по принципу «лишь бы взяли хоть за сколько». Продажи идут, свет в конце тоннеля есть, серьезных мер принимать не надо. Акции если и случаются, то больше направлены на распродажу неликвида или привлечение внимания (и они точно окупятся).

Проекты коммерческих застройщиков, которые стартовали в этом году, активно набирают силу: никто не «долгостроит», все идет бодро, доверие со стороны потенциальных дольщиков только растет. В связи с этим можно предположить, что метры и дальше будут хорошо раскупаться.

Более того, я не вижу, чтобы в каком-то ЖК было критически много непроданных квартир. У девелоперов все нормально.

Да, ближе к Новому году мы наверняка увидим новые предложения. Но это уже традиция: службы маркетинга не могут игнорировать значимые даты и праздники.

А вот следующий год обещает быть по-настоящему интересным: на рынок выйдут коммерческие проекты от госзастройщиков, новые земельные аукционы наверняка тоже проводиться не будут, плюс для стартующих проектов в полную силу начнет действовать указ о 5%-ной (и не больше) прибыли для тех девелоперов, которые привлекают деньги дольщиков (а это почти все). Кто и как захочет строить в таких условиях — вопрос. Очевидно, что будем наблюдать передел рынка и уход крепких коммерческих застройщиков, — предполагает Наталья Литовская.