Долевое строительство: три шага кризиса

Что происходило с первичным рынком жилья в Минске и чем живет этот сегмент сегодня?

Сейчас можно более объективно давать оценку событиям, которые происходили с марта нынешнего года, считают в компании «ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТР». Разобраться в этом может помочь анализ поведения двух основных участников первичного рынка жилья — компаний-застройщиков и покупателей, и более внимательный взгляд на проблемы, с которыми они столкнулись в этот период.

Можно выделить три этапа развития событий на первичном рынке жилой недвижимости в Минске: с конца марта по апрель, май — начало июня и июнь, говорят аналитики компании.Эти три периода хорошо видны на графике:

Индексы прироста числа предложений и предъявленного спроса на первичном рынке Минска

Шаг 1. Нет предложения, и спроса тоже нет

Период: конец марта — апрель

Что происходит в экономике? Пустые обменные пункты и очереди возле них, сложности с приобретением валюты у юридических лиц, снижение покупательской способности, цены на импортные товары растут, некоторые импортеры приостанавливают работу.

Что происходит с первичным рынком? Прежде всего, застройщики неожиданно столкнулись сразу с рядом проблем.

Начались сложности с приобретением стройматериалов. Был период, когда некоторые строительные материалы было невозможно приобрести, из-за того что поставщики — как правило, импортеры — не сформировали цены на свои товары.

Параллельно с этим началось резкое удорожание строительных материалов. Импортные составляющие в белорусских рублях стали дороже на 60-70%.

Большое количество неосвоенных белорусских рублей, скопившихся на счетах застройщика. Здесь существенные проблемы были у компаний, которые продали большую часть квартир в своих объектах и аккумулировали существенный объем денежных средств. Пустить их в дело тоже не было возможности: стройку не поторопишь, технологии должны соблюдаться.

Учитывая все это, становится понятно, почему застройщики в этот период не хотели привлекать дополнительные средства на свои счета. И многие пошли по простому пути — остановили продажи.

В итоге рынок сократился более чем на 30%, и это считая только те объекты, реализация по которым была прекращена. Как правило, это были наиболее привлекательные проекты на рынке, застройщики которых могли позволить себе приостановить поток денежных поступлений.

В это же время потенциальные покупатели, занятые решением сложных житейских вопросов — «Что будет с моей работой?», «Как защитить сбережения?» и прочих — находились в недоумении и предпочли отложить решение квартирного вопроса.

Таким образом, в этот период на рынке установилось некоторое «затишье». Часть застройщиков квартиры не продавали, и спроса на них тоже не было.

Шаг 2. Квартира в новостройке как средство сбережения

Период: май — начало июня

Что происходит в экономике? Официальная девальвация белорусского рубля. Формирование инфляционных ожиданий. Люди разными способами пытаются сохранить сбережения.

Что происходит на первичном рынке? Часть девелоперов «оживает». Кто-то по-прежнему не осуществляет реализацию квартир, но некоторые застройщики начали выставлять предложение на рынке, пытаясь «нащупать» равновесную цену.

При этом многие из них при установлении цены привязывались к валюте и пытались валюту же и получить, или хотя быпересчитать цену при заключении договора по высокому курсу.

- На первичном рынке в это время вместо одного привычного показателя — «цена» — появилось сразу несколько: «цена», «валюта оплаты» и «курс пересчета». У наших аналитиков сразу появилась головная боль и прибавилось работы — теперь определяя цены сделок, мы включаем в расчёт сразу три показателя, - рассказывает Юлия Шаброва, начальник отдела маркетинга «ТВОЯ СТОЛИЦА.НОВОСТРОЙЦЕНТР».

Понятно, что в таких условиях рынок потерял какую бы то ни было ясность. Застройщики не могли оценить действия конкурентов и покупателей, для покупателей стало проблемой сопоставление условий продажи новостроек.

Чтобы представить себе степень неопределенности, достаточно проследить динамику курсов, устанавливаемых застройщиками при пересчете цены объекта в рубли:

 

Курс

апрель

май

Июнь

От

Нацбанка

Нацбанка

Нацбанка

до

4500

6400

6500

Что касается потенциальных покупателей, то, как говорилось выше, многие стремились сохранить свои сбережения. И жилая недвижимость оказалась хорошим средством для этого. Физические и юридические лица торопились перевести белорусские рубли в реальный актив, формируя практически ажиотажный спрос на новостройки.

Решающим параметром для выбора квартиры в этот период была возможность рассчитаться за нее в белорусских рублях по курсу Нацбанка. Все остальные характеристики объекта отходили на второй план.

Но выбор на рынке был небольшим: девелоперы заняли выжидающую позицию. При этом компании-застройщики, не растерявшиеся и предложившие рынку адекватные условия — например, оплата в рублях по курсу Нацбанка + 10, 20 или 30 процентов — сумели даже увеличить объем продаж по сравнению с периодом стабильности.

Шаг 3. Продавать и строить дальше

Период: июнь

Что происходит в экономике? Наступил период некоторой стабильности. Платежеспособный спрос снизился. Кредитование банки осуществляют, но предлагают пугающие ставки и условия.

Что происходит на первичном рынке? Девелоперы «пришли в себя», приспособились к ситуации и снова начали предлагать свои объекты покупателям.

В июне мы даже наблюдали старт реализации семи новых проектов. В целом прирост числа предложений составил более 20%.

И это могло бы подтолкнуть рынок к дальнейшему движению, если бы не снизился уровень предъявленного спроса. Те потенциальные клиенты, для которых было важно вложить денежные средства в реальные активы, успели это сделать.

Те, кто за сохранность средств не беспокоится, получили возможность подумать, рассмотреть все варианты и не спеша выбрать подходящий.

В то же время цены на рынке стабилизировались. При этом их разброс остался на высоком уровне:

Динамика средней цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости Минска

Подводя итоги, специалисты оптимистично констатируют: первичный рынок недвижимости жив.

Уровень предъявленного спроса в июле показывает положительную динамику, уровень цен стабилен.

Но покупателям стоит присматриваться к застройщику, с которым они собираются подписать договор, к его предложению во всех деталях, к договору.