Эксперт назвал три сценария для рынка недвижимости в Минске

Один хороший и два плохих.

Эксперт по недвижимости Денис Бетонный рассказал «Белсату» о трех сценариях для рынка столичной недвижимости:

– Про хорошие сценарии пишут СМИ, оставшиеся в Беларуси. Про плохой, процитирую одного эксперта, с которым, похоже, солидарны все остальные, «пока не хочу писать». То есть плохой сценарий не исключают все. Есть еще третий сценарий, который озвучил министр архитектуры и строительства – сверхоптимистичный. С него и начнем.

1. Метр в Минске по 1700 рублей

Министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович озвучил на телеканале «Беларусь 1» новаторскую идею: «На мой взгляд, цена свыше 1000 евро (за квадратный метр жилья в Минске) завышена. Потому что мы четко понимаем, сколько стоят материальные ресурсы, механизмы, четко видим, сколько стоит сегодня рабочая сила. Поэтому, если учитывать только эти три составляющие, они в сумме явно меньше, чем заявленная порой цена у застройщиков. Реальная цена (в Минске – Ред.), на мой взгляд – от 1500 до 1700 рублей по коммерческому жилью на конец года. Это реальная, нормальная цена. Для нуждающихся мы выйдем на показатель около 1400 рублей за квадратный метр. Это наш потолок цены, который мы сами для себя поставили на 2023 год».

Может быть, министр не в курсе, но такой цены в Минске нет не то что у коммерческих застройщиков – ее нет у гопсударственных. Даже для многодетных очередников. Например, квадратный метр в панельной 19-этажке на Ангарской стоит почти 2000 рублей, в каркасно-блочном доме на Грушевской (дом строят для многодетных милиционеров) – почти 2800 рублей. И это цена нормируемой площади, то есть, как уверяет госзастройщик – себестоимость плюс 5% прибыли.

2. Метр в Минске – на отметках 2022 минус 5%

На этом сценарии сходятся остальные эксперты. При оговорке «если ничего не случится». Вообще ничего. Совсем.

Будем фиксировать только те тенденции, что были заложены в 2022-м. В них граждане в первом полугодии по-прежнему будут активно покупать недвижимость, заменяя ей валютные банковские вклады, будут улучшать жилищные условия – в том числе с помощью снизившихся в цене кредитов.

Но цены на жилье не вырастут просто потому, что реальные доходы населения не будут повышаться, а подешевевшие кредиты при растущей стоимости продуктов и услуг будут по-прежнему не очень доступны для основной массы населения.

Минус 5% к актуальной на январь цене к концу года дадут опустевшие карманы.

3. Смотрим на Киев и Москву

Это тот сценарий, про который не хотят говорить. В нем – официальное вступление Беларуси в войну. Мобилизация. Третья, мощная волна оттока населения.

Москва благодаря мобилизации уже потеряла часть желающих строить или покупать жилье, цены в московитских рублях просели, дисконт при продаже элитной недвижимости перевалил за 30%. Количество сделок снизилось за год на 10-20% в зависимости от типа жилья. Поскольку там ждут вторую, не менее мощную, волну мобилизации, цены продолжают снижаться. И льготы по ипотеке не помогают улучшить настроения.

Если в Минске количество сделок упадет по итогам года на 20% (с уровня мирного года), при том же количестве предложения увидим и квадратный метр от $900 и в новостройках, и в средней цене сделки на вторичном рынке.

В Киеве, который подвергается бомбардировкам и периодически живет без электричества, цены с начала войны просели на 30%. Но эта цифра мало о чем говорит, поскольку спрос упал в 10 раз. При норме в 2000+ сейчас едва наскребается 200 сделок. Рынка, по сути, нет. Нет продаж новостроек – потому что отдать деньги в строительство еще страшней.

Если грубо переложить киевские реалии на Минск, средняя цена квадратного метра в сделках на вторичном рынке – ниже 850, и 110-150 сделок по купле-продаже квартир в месяц. В нагрузку – парализованный рынок новостроек.

В общем, видим почти те цифры, что озвучил министр. Только он говорил об экономии и урезании доходов застройщиков. А у воюющей страны стоит вопрос не экономии – выживания населения.