«Торгуйтесь, самое время»: сколько сейчас стоят квартиры в Минске

Эксперты рассказали о важных изменениях на столичном рынке жилья.

Предложение на рынке квартир в Минске сегодня, говорят эксперты, одно из самых больших за историю. Много жилья продается на вторичном рынке, в новостройках появляется все больше и больше квадратных метров. И это при всем том, что 2022 год, равно как и 2021-й, по продажам побил многолетний рекорд.

Так, может, самое время прикупить себе жилье, чтобы в новый год – с новой квартирой. Пока не разобрали. Но как тогда обстоят дела с ценами? Вдруг квадратный метр подскочил в цене. Но не спешите паниковать.

На эти вопросы журналисты tochka.by нашли ответы с экспертом рынка недвижимости – заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андреем Чернышевым. Заодно узнали, каким будет 2023-й год на рынке столичной недвижимости.

Затишье в январе

Как и по части аренды, так и по части покупки квартир первые числа января традиционно «простойные». Если сделки фиксируются, то они скорее всего согласованы еще в декабре.

«Конечно, связано это и с тем, что люди отдыхают. Также есть опасения по курсам валют. Люди выжидают некоторое время, боятся скачка доллара», – отмечает эксперт.

Впрочем, декабрь 2022 года уже отметился ростом курсов, а потому многие потенциальные покупатели квартир в Минске успели нажать на паузу.

«Они понимают, что если начинаются валютные колебания, то цена «квадрата» в долларах будет меняться, пусть не сразу, а постепенно. А поскольку люди не спешат, то и подождать можно. А кто уже «ударил по рукам» с продавцом, тот поспешил закрыть сделку еще в декабре», – говорит Андрей Чернышев.

Рекордный по продажам 2022 год

Несмотря на все февральские и мартовские скачки курсов валют, в целом ушедший 2022 год, как и 2021-й, стал рекордным по количеству сделок купли-продаж на рынке минской жилой недвижимости.

Здесь есть несколько причин. Сыграло и то, что в последние годы много стрессов: коронавирус «закрыл» границы, произошли общественные волнения, введены санкции, начался военный конфликт в регионе.

«А после мартовского скачка доллара появились страхи, что валютные вклады могут не отдать, либо отдать, но беларусскими рублями. Все это расставило приоритеты в жизни наших людей. Автомобили стали слишком дорогими, бытовой техники много не нужно, ехать отдыхать особо некуда. А жилье нужно всегда, это приоритет», – объясняет причины рекордных продаж эксперт.

Квартира как способ сберечь средства

Все эти факторы и подстегнули беларусов снять со счетов валюту и держать ее на руках. Но под подушкой, как говорится, не надержишься. Вот люди и начали вкладывать деньги, чтобы не потерять. Жилье в Минске – это все же актив.

«Какая альтернатива? Коммерческой недвижимости избыток, что давит на ее цены и ставки аренды вниз. Криптовалюта? Возможно, но в ней нужно хорошо разбираться. А жилье – это просто и понятно. Выбрал квартиру, завтра купил, послезавтра – в аренду. Если нужно продать – две-три недели и сделка оформлена. У нас по агентству более 30% квартир продавалось в минувшем году менее чем за две недели – отличные показатели», – говорит Андрей Чернышев.

Огромный спрос на «вторичку»

Спикер обращает внимание, в 2022 году в Минске скупали в основном «вторичку», опять же – по причине нестабильной ситуации. Потому что она есть здесь и сейчас, а новостройки нужно ждать окончания строительства.

Хотя рынок новостроек огромен и продажи там тоже есть, только отследить их сложнее. Потому что они либо по долевому строительству проходят, а эти сведения только у Мингорисполкома, либо по жилищным облигациям, о чем знают застройщик и банк.

«Но мы делали свои расчеты и пришли к выводу, что в 2022 году было продано процентов на 40% меньше квартир в новостройках на стадии строительства. Связано это с тем, что покупатели, настроенные на покупку квартиры в новостройке, из-за финансовой неразберихи и появившихся страхов вовлечения в военный конфликт, с марта переориентировались на «вторичку». Так или иначе, рекорд по продажам недвижимости установлен», – говорит представитель агентства недвижимости «Твоя столица».

Растут ли цены на недвижимость?

Если брать в расчет «вторичку», то только за март 2022 года цены реальных сделок снизились примерно на 8%, так как вырос курс доллара, говорит эксперт. К концу года цены вернулись в прежнее русло, но в плюс не вышли.

Хотя по итогам ноября стали чаще звучать заявления представителей рынка недвижимости о росте стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Минске.

«Но только они не уточнили, что средняя цена квадратного метра проданных квартир по Минску подросла в связи с тем, что люди просто сместили фокус с «уставших» квартир на более приемлемые, где есть уже ремонт, где можно сразу жить. Вот за счет этих сделок и подросла средняя статистическая «квадрата», но по факту цены на квартиры в столице не изменились».

Факторы роста цен на недвижимость

По словам Андрея Чернышева, причин для увеличения цен на недвижимость в данный момент нет. Рост стоимости квартир наблюдался только в период с 2017 до 2020 год, когда был реальный рост доходов населения, снижение ставок по жилищным кредитам в два раза.

«Но потом была пандемия и все остальное. И сейчас о росте цен не может быть и речи. Но чем тогда объясняется повышенный спрос? Все просто – сейчас люди вкладываются в недвижимость не от того, что все хорошо, а вопреки плохому. Ставки по кредитам выросли с прежних 15% до 19%, реальные доходы населения упали, доллар больше не 2,0 рубля, как это было в 2019 году, а 2,6. Да и былого оптимизма у людей нет. И на фоне чего расти цене?» – задается вопросом эксперт.

Просите скидку!

Покупателям недвижимости нужно проявлять большую смелость и настойчивость, просить у продавца скидки.

«Мы покупателям всегда советуем не стесняться предлагать свою стоимость. Потому что не все продавцы понимают реальную ситуацию на рынке жилья. Кроме того, у нас на сайте в бесплатном доступе есть калькулятор стоимости квартир, который берет за основу цены уже прошедших сделок, а не из объявлений», – отмечает спикер.

Сейчас средняя скидка на торг увеличилась до 6%. Это весомый показатель, ведь в 2019 году, к примеру, скидка держалась на уровне 3-4%.

«Если транспонировать нынешнюю ситуацию на первое полугодие, даже если курс рубля к доллару будет 2,7 и чуть выше, спрос на покупку жилья вырастет с февраля. Но опять же – рынок чувствительный. Если начнутся какие-то потрясения, он сразу будет замирать», – обращает внимание заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица».

Какую недвижимость брать, если растет курс

Со «вторичкой» все проще: даже в ситуации неразберихи и обвала спроса продавец быстро корректирует цену. Новостройки в период турбулентности однозначно «становятся на паузу», потому что часть новой недвижимости продается в рассрочку, а ее просчитать в финансовый шторм сложно.

«Но опять же – потрясения останавливают спрос. А это не на руку застройщику. Часть средств в оборот они берут из продаж уже возведенного жилья. Потому не исключено, что те же валютные колебания, если случатся, будут подстегивать компании снижать стоимость квадрата, устраивать акционные предложения», – отмечает эксперт.

Будет ли рост стоимости жилья в 2023 году?

С высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2023 году роста цен на жилье в Минске не будет. Его не было и в минувшем году, как уже отмечалось. И это связано не только с экономикой.