С арендой жилья в Минске творится что-то неладное

Такой ситуации старожилы столичного рынка даже не помнят.

На рынке аренды частной недвижимости своеобразный штиль — это когда активность потенциальных квартирантов приближается к нулю, а количество предложений продолжает расти. Что было в конце прошлого года и что нас ждет в этом? Пыталась разобраться «Звязда».

Количество квартир продолжает увеличиваться

Как отмечают аналитики рынка недвижимости, в декабре спрос на аренду квартир в Минске продолжил падать и достиг четырехлетнего минимума. Цены также постепенно идут вниз. Что происходит? Поработаем с цифрами.

Количество свободных для заселения квартир в столице продолжает увеличиваться: за весь декабрь в базе фигурировало на 1,5% квартир больше, чем месяцем ранее. Причем рынок пополнился различными типами квартир равномерно: однокомнатного и трехкомнатного жилья стало больше на 2% в обоих случаях, двухкомнатного — на 1,4%.

По данным на начало января, объем предложений на портале realt.by «перепрыгнул» 18-тысячный рубеж. Это очень большая цифра для нашего рынка. Например, в 2019—2020 годах, «золотое время» для арендодателей, для долгосрочного съема жилья было задействовано до четырех тысяч объектов жилой недвижимости. За два-три года объем предложений вырос просто «катастрофически». Ситуация полностью перевернулась. Сегодня главную партию играют квартиранты. А они пока активничать на рынке не спешат.

Уже традиционно в декабре активность по поиску съемного жилья в Минске снижается. 2022 год не был исключением — по сравнению с ноябрем количество поисковых запросов «снять квартиру в столице» сократилось на 13 %. Текущий уровень спроса на квартиры в аренду является минимальным за последние четыре года. Первые дни января на рынке недвижимости — всегда время неопределенностей. Это касается и съемного жилья.

Арендаторы и арендодатели поглядывают на курсы валют: не пополз ли доллар вверх и не начался ли год с финансовых сюрпризов? Поэтому, как правило, в первый месяц года мало кто решается на переезды.

По мнению начальника отдела аренды жилья крупнейшего агентства недвижимости столицы Маргариты Почицкой, сейчас на рынке глубокое затишье. Не только первые дни января, а почти весь первый месяц нового года для рынка недвижимости — несезон. На спрос влияют новогодние праздники, а собственники и арендаторы находятся в подвешенном состоянии.

Люди, к сожалению, уже научены тем, что в начале года всегда что-то в финансовом плане случается. Поэтому все ждут. А если в итоге все нормально, то примерно во второй половине января начинается небольшое оживление. Спрос начинает расти. Маргарита Почицкая отмечает, что при любом раскладе активность в зимнее время ниже, чем весной, летом и осенью. Хотя за последние годы специалисты рынка недвижимости пришли к выводу, что каких-то всплесков в зависимости от сезона уже почти не происходит.

Именно зимой наблюдается увеличение обращений в агентства со стороны собственников, которые ищут новых жильцов, так как самостоятельно не могут сдать в аренду квартиру. Холодный сезон мало способствует переезду. Даже если человека не устраивает нынешнее место жительства и стоимость аренды, все равно он ждет потепления, чтобы переехать.

Выбор сейчас максимальный, а цены — на минимуме

Эксперты рынка уверены, что более существенные сдвиги на рынке аренды жилья будут в марте. Именно тогда рынок начнет оживать после зимней спячки, но… Если кто-то решился как раз сейчас сменить квартиру, то время вполне удачное.

Цены на аренду сейчас адекватные, скачка курса не произошло, вариантов много. Уже нет такого, что люди берут первую квартиру, потому что боятся не найти жилья вообще. Теперь с выбором временного места проживания можно не спешить. Лучше присмотреться, рассмотреть несколько вариантов. По словам представителей арендаторов, предложений на рынке аренды становится больше по нескольким причинам. Много квартир предлагается из уже «старого» жилого фонда, а к ним постоянно добавляются квартиры из новостроек — тот же «Минск Мир», где есть как раз жилье для квартирантов: малогабаритные квартиры, квартиры-студии, квартиры евроформата».

Однокомнатные квартиры уже можно снять за 160 у.е. и даже за 150

Правда, при актуальной цене ежемесячной аренды маленьких квартир в 150—160 долларов это будет жилье, где ремонт не важен, а располагаться такая недвижимость будет достаточно далеко от метро. Близость таких неликвидных квартир к линии метро увеличивает ставку аренды до 180 долларов. В центре города такие слабенькие квартиры сдаются по 200 долларов.

Однокомнатные квартиры в нормальном состоянии, но без мебели, готовы сдать квартирантам за 170 долларов. Правда, будет такое жилье на окраине города. Нормальные квартиры рядом с метро — 190 долларов, в центре города — 210 долларов.

Небольшие квартиры с качественным ремонтом, но без мебели, вдали от метро — 180 долларов, рядом с метро — 210 долларов, в центре — 230 долларов.

Однокомнатные квартиры с отличным ремонтом, полным набором мебели и бытовой техники, вдали от метро сдаются в январе за 200 долларов. Такое жилье рядом с метро — 250 долларов, в центре — 280 долларов.

Двухкомнатные квартиры по цене немного отличаются от маленького жилья, но не принципиально. Самые дешевые апартаменты вдали от метро сдаются за 180 долларов, рядом с метро — 200 долларов, в центре — 220 долларов. Двухкомнатное жилье в нормальном состоянии, но без мебели, вдали от метро можно снять за 200 долларов. Рядом с метро — 220, В центре города — 250 долларов.

Такие квартиры с отличным ремонтом и полным набором мебели и бытовой техники, вдали от метро — 270 долларов, возле метро — 310, в центре города — 320 долларов.

В ближайший сезон предложений на рынке не станет меньше

Маргарита Почицкая считает, ожидать того, что рынок аренды будет как-то «усыхать», не стоит. Прошедшие два года ознаменовались рекордным пополнением предложений жилья. При этом многие арендаторы выехали из нашего региона, освободив еще больше площадей. Поэтому рынок сейчас на стороне арендатора. Большое количество вариантов, лояльные собственники, потому что среди них уже сложилась большая конкуренция, считают аналитики.

Они уверены, что в ближайший год такая ситуация сохранится. Конкуренция среди собственников будет усиливаться просто потому, что притока арендаторов ждать неоткуда, а приток квартир будет нарастать.

Есть еще один нюанс — когда можно говорить о конкуренции в квадрате среди арендодателей за счет введения большого количества квартир в новостройках и с ремонтом. Такие новые квартиры даже построены для частной аренды. Арендаторы всегда отдают предпочтение новостройкам, потому что в них никто не жил. Но там и цена аренды будет выше.

Правда, не все арендаторы готовы заплатить больше за новостройку, да и не все квартиранты готовы мириться с определенным дискомфортом при проживании в новых районах. В новостройках соседи ремонт делают, там не всегда развита инфраструктура, нехватка парковок и много других временных неудобств. Поэтому сказать однозначно, что на фоне выхода новостроек старые панельки и хрущевки будут простаивать, тоже не совсем верно.

Эксперт рынка аренды жилья все же рекомендует собственникам старого жилого фонда быть более лояльными к арендаторам. Если у хозяина квартиры довольно часто меняются квартиранты, стоит задуматься: может, пришло время освежить ремонт в квартире либо немного снизить стоимость аренды. Нужно помнить, что арендатору спешить некуда.

Маргарита Почицкая приводит пример августовского спроса на аренду жилья в Минске из-за притока студентов. «Часто от студентов, которые самостоятельно ищут квартиры, можно услышать, что выбора мало, собственники советуют брать чуть ли не первый вариант. Так вот это заблуждение. Мы видим весь рынок, а потому объективно оцениваем ситуацию. И квартир сейчас, говоря простым языком, просто тьма: от 150 долларов и выше, на любой вкус. Такого количества предложений в Минске не было, видимо, никогда», — заявляет эксперт.

Топ-советы квартирантам-новичкам

Как правило, на практике реально работают первые 3—5 рекомендаций. Но мы дадим все десять.

Постоянно ищите сайты недвижимости. В первую очередь следует «полазить» на realt.by, kvartіrant.by, onlіner.by и kufar.by. Разместите объявление о поиске жилья у себя в социальных сетях. Даже если у вас 300 подписчиков в Instagram, это все равно работает. Попробуйте вспомнить пароль от «Одноклассников» и разместить пост там. Кстати, одна наша читательница утверждает: бумажные объявления тоже работают.

Звоните по старым объявлениям. Даже если квартиру сдали год назад, есть шанс, что жильцы как раз с нее съезжают. Можно спрашивать у знакомых и однокурсников, не планируют ли они освобождать жилье.

Держите при себе сумму, необходимую для оплаты первого месяца и внесения залога. Хорошие варианты разметают как горячие пирожки. Если есть какие-то неполадки или поломки в квартире, обязательно указывайте на это хозяевам как можно раньше. Осмотрите в квартире все до того, как заезжать. Вплоть до полочек в шкафу. Обращайте внимание на состояние не только квартиры, но и хозяина.

Не стесняйтесь задавать вопросы. Узнайте, сколько человек в квартире прописано, чтобы потом не пришлось оплачивать огромные счета за «коммуналку». Поинтересуйтесь, кто живет по соседству.

Составьте список критериев, которые важны для вас при выборе квартиры: как добираться до учебы/работы, планировка, этаж. Обращайте внимание даже на цветовую гамму жилища. Если вам не очень понравились ярко-бордовые обои в спальне, то через месяц они начнут вас раздражать. Узнайте, как оплачивать коммунальные услуги. Чтобы потом не оказалось, что вода оплачивается отдельно.

Связывайтесь с хозяевами и езжайте на просмотр квартиры сразу же, как появится подходящий вариант. Казалось бы, объявление разместили только сегодня, а желающих снять жилье за адекватные деньги — уже целая очередь.

Обязательно заключайте договор. Но если вы упустили этот момент и вас вдруг решили выселить — делайте фото квартиры и ваших вещей в ней. Это станет доказательством для налоховой, что хозяин сдает жилье, но не платит процент гопсударству.

Собственнику на заметку

Повысился налох за сдачу жилья в аренду. У нас всегда в начале года происходят финансовые перемены. Для кого-то они радостные, для кого-то — не очень. Например, с начала января выросла базовая величина (сейчас она равна 37 рублям), а вместе с ней поменялась и минимальная зарплата. С нового года изменились некоторые ставки и в налоховой сфере. Именно с января меняются один раз в год ставки налохов, которые необходимо платить собственникам жилья (физическим лицам), за то, что они сдают свои «метры» в аренду.

На национальном правовом портале на днях опубликован документ № 230-3 от 30 декабря 2022 года «Об изменении законов по вопросам налохообложения», на который теперь и следует ориентироваться собственникам, сдающим в аренду свое жилье.

Согласно этому документу, в этом году минским арендодателям предстоит платить налох за каждую комнату (садовый домик или дачу) 43,90 рубля в месяц. В областных городах и Минском районе за аренду одной комнаты хозяевам квартиры нужно будет заплатить 41,20 рубля в месяц. Подорожание ставок произошло примерно на 7 рублей. В прошлом году столичные собственники платили 36,8 рубля, а владельцы жилья в областных центрах — 34,5 рубля за каждую сдаваемую комнату. Выходит, что гражданин, сдающий в Минске однокомнатную квартиру, заплатит за целый год 526,8 рубля, а если квартира двухкомнатная, то 1053,6 рубля.

Изменились и ставки подоходного налоха с физических лиц в фиксированных суммах и в других городах и населенных пунктах.

Например, в таких городах, как Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск и Фаниполь, за каждую сдаваемую жилую комнату (садовый домик, дачу) необходимо будет заплатить налох в размере 27 рублей за каждый месяц сдачи.

Ставка такого налоха в других городах областного, районного подчинения и поселках городского типа оценивается в 19,2 рубля. Во всех остальных населенных пунктах и территориях такая налоховая ставка равна 14 рублям 20 копейкам в месяц.

Вопрос на засыпку

— Имеет ли право квартирант приводить в квартиру друзей?

— Приглашать гостей можно. Однако жить в съемной квартире они могут только при включении их в договор найма как членов семьи нанимателя или заключении договора безвозмездного пользования между собственником и новым жителем.

— Обязан ли арендатор сообщить хозяину квартиры, что с ним будет жить кто-то еще? Например, если парень заключил договор, но к нему планирует переехать девушка.

— При письменном согласии собственника квартиры наниматель вправе поселить у себя:

— жену (мужа), родителей и детей;

— родных братьев и сестер, деда, бабушку, внуков;

— других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, заключивших с ним письменное соглашение о признании членом семьи.

Девушка же не является членом семьи. В этом случае должен быть заключен договор безвозмездного пользования. Вот так.