Рынок долевого строительства будет работать по новым правилам

20 октября этого года вступает в силу вступит Указ № 324. Этот документ внес около 30 поправок в 396-й Указ «О долевом строительстве многоквартирных домов».

В Группе компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» проанализировали новый нормативный документ.

Какие-то из нововведений Указа №324 носят чисто технический характер – например, новым Указом изменены некоторые сроки. Раньше было указано, что предельный срок строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию не может превышать трех лет со дня заключения договора. Сейчас этот срок снят и указано, что дома будут возводиться с учетом нормативных сроков строительства. Но, в принципе, едва ли можно найти дом, у которого срок строительства превышает три года. Или, к примеру, в Указе уточнили, когда застройщик обязан передать документы дольщику для оформления права собственности: не позднее одного месяца с момента государственной регистрации создания дома.

То есть несмотря на то, что изменений довольно много, некоторые из них не так интересны дольщикам. Принципиальные же поправки в работе, которые внес Указ № 324, эксперты разобрали в специальной таблице.

1. Договора можно заключать в валюте

Раньше с валютными договорами и правда были вопросы. Некоторые застройщики утверждали, что заключать их однозначно нельзя, так как это нарушение законодательства, другие же заключали, и все было в порядке. Интересно, что некоторые дольщики по валютным договорам получали даже льготные 5-процентные кредиты. А если уж договор прошел «Беларусбанк», это уже о многом говорит. Что касается заявления о том, что это нарушает законодательство. В Гражданском кодексе указано, что «обязательство может быть выражено в суммах, эквивалентных иностранной валюте», и под исключение из этой нормы договор долевого строительства не подпадает – а по общему правилу, что не запрещено, то разрешено. Следовательно, заключение валютных договоров и раньше не противоречило законодательству. Теперь же эту норму закрепили в указе, спор решен.

К плюсам этой нормы относится то, что все прекрасно понимают: несмотря на то, что все расчёты у нас производятся в белорусских рублях, психологически все ориентируются на валюту. Дольщику легче будет рассчитать свои средства и силы, а застройщику – какая сумма к нему попадет.

2. Регистрация договора стала обязательной

Итак, процедура заключения договора долевого строительства стала сложнее. Если раньше дольщик встречался с представителем застройщика, они подписывали документы, и дальше каждый мог бежать по своим делам, то сейчас так не получится. Договора нужно зарегистрировать, причем два экземпляра. И раньше, чем этот договор будет зарегистрирован в исполкоме, деньги по нему платить нельзя.

Здесь конечно есть плюсы. Самый большой – в том, что если на определенную квартиру есть договор, то второй такой же исполком не зарегистрирует ни при каких обстоятельствах. То есть дольщики могу спать спокойно: когда придет время получать ключи, на одну квартиру никогда не будет двое желающих. Но для застройщика это определенные трудности – нужны дополнительные ресурсы, временные и трудовые.

И есть еще один вопрос. Указ вступает в силу в конце октября, и пока не понятно, что будет с договорами, которые были заключены до этого времени. Будет ли это какая-то отметка в исполкоме или дополнительная сверка? Пока сложно сказать. Видимо, придется подождать и посмотреть, как будут обстоять дела на практике.

3. Выделена «категория лиц», которых к застройщику будет направлять исполком

Пока не совсем понятно, что понимается под «категорией лиц» и кто будет относиться к этой группе. Полагаю, что это будут люди, которые например, попали под снос или нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Застройщик обязан будет выделить им определенное количество квартир. Но это мои догадки, а что будет на деле, пока не понятно. Поживем – увидим.

Для застройщика и для дольщика исполком в данном случае выступает как дополнительная информационная площадка и как бесплатная реклама. Это, безусловно, приведет к какому-то дополнительному пот оку дольщиков. Но в то же время, когда застройщик строит жилье для нуждающихся, его прибыль не может быть выше 5%, а это определенный минус для него.

4. Отдельный счет для каждого дома

Это новшество предполагает вот что: если у застройщика идет строительство нескольких домов – скажем, один в Уручье, другой в Степянке, на каждый из них должен быть открыт отдельный счет. Раньше такого не было, хотя это было бы, мне кажется, разумно: все-таки порядок в учете. Сейчас же это ввели на законодательном уровне, как обязанность. И если у застройщика заключен договор по дому в Уручье, значит, деньги должны идти на счет этого дома.

Следовательно, застройщик просто не сможет взять деньги со счета дома в Уручье и строить дом в Степянке. Раньше это было возможно, потому что деньги шли на общий счет.

Но поможет ли эта норма избежать финансирования нескольких строек сразу – покажет время.

5. Нуждающиеся получат право на пересчет

Здесь для застройщика есть безусловный минус: то же ограничение по прибыли в 5%. Кроме того, всю эту ситуация в целом застройщику сложно будет контролировать. Скажем, сегодня я привлекаю к строительству ненуждающегося, а завтра он становится нуждающимся и приходит со справкой, чтобы вернуть себе часть денег обратно. Вытащить деньги из стройки всегда проблематично. Причем застройщик деньги должен вернуть эти средства чуть ли не в месячный срок, и если речь идет о хорошей сумме, это будет сложно.

Кроме того, здесь дольщики могут найти еще одну лазейку для себя. Например, договор долевого строительства заключает моя мама как ненуждающаяся, а потом переуступает мне права по этому договору. А я как раз состою на учете, и тогда уже я приду к застройщику с требованием, чтобы он поменял цену. И буду в этом случае права, застройщик не сможет мне отказать. Для дольщика это, конечно, плюс. Если я сегодня не нуждающаяся, но знаю, что завтра будет 10 лет как я прописана в Минске и, значит, получу право стать в очередь на жилье, то зачем мне ждать? Я могу сегодня вступить в долевое строительство как ненуждающаяся, а потом стать на очередь, обратиться к застройщику - и он все пересчитает, причем по сегодняшней цене.

На деле нужно учитывать еще одну новую норму законодательства: договор долевого строительства, заключенный с нуждающимся, который использует 5-процентный кредит, расторгнуть невозможно в случае невнесения платежей, осуществляемых банком. Такая ситуация, когда нуждающийся получает еще и право на пересчет, может поставить застройщика перед вопросом: за что строить, когда все уже продано, а денег не поступает?