«Приходилось каждый день быть жонглером»

Беларусский застройщик рассказал о «подводных камнях» в работе.

Каждый жилой комплекс этого застройщика вызывает бурю эмоций. «А-100 Девелопмент» умеет удивлять — то огороды на первых этажах предложит, то террасы на крыше. А еще именно в кварталах этой компании впервые появились закрытые дворы, двусторонние входы в подъезды, квартиры с ремонтом, «лапомойки» и другие нестандартные решения. Но каково это — презентовать и продвигать новые идеи в кризис?

О «непростом времени», покупателях, планировках и качестве жизни Realt поговорил с директором группы компаний «А-100 Девелопмент» Светланой Шевлик. А еще мы задали ей неудобные вопросы: о влиянии отъезда айтишников, семиэтажках в Зеленой Гавани и будущем соседстве этого квартала с многоэтажками от другого застройщика.

«Главное, мы смогли удержать свою долю на рынке»

− Светлана, почти весь прошлый год отечественный рынок недвижимости лихорадило. Был шок, связанный с внешними событиями в мире, релокация айтишников за рубеж, трудности с поставками стройматериалов. Как застройщик реагировал на все эти вызовы?

− Действительно, год был непростой, но были ли у нас когда-то простые годы? К некоторым событиям нельзя подготовиться ни ментально, ни душевно, ни физически. Не скрою, в прошлом году бывали дни, когда просыпаешься и не знаешь: а что вообще произойдет сегодня? Но при этом, ты не можешь уйти в себя и сказать: «Все, я в домике». Особенно, когда от тебя зависят жизни большого количества людей. Ведь в это самое время тысячи дольщиков ждут свои квартиры, кто-то находится в процессе выбора, кто-то — продажи. Плюс у тебя есть сотни сотрудников внутри компании — и их жизнь тоже от тебя в какой-то степени зависит. Поэтому останавливаться точно было нельзя.

Приходилось быстро реагировать, анализировать и принимать решения. Другого секрета работы я, в принципе, не знаю − будь-то хорошее или плохое время. Ну и не зря же говорят, что кризис — время возможностей. Есть только два выбора: лить слезы и говорить, что все пропало, или принять, что как раньше уже не будет, и продолжать движение.

— Ощутила ли компания проблемы с продажами квартир в связи с продолжающимся отъездом айтишников? Насколько вообще упал спрос на квартиры в ваших проектах и упал ли он?

− Рассматривать только одну нашу компанию без учета всего рынка бессмысленно. Главное для нас то, что мы смогли в рамках Минска удержать свою долю. Конечно, как и все, мы чувствовали на себе настроения покупателей − особенно в начале прошлого года. Да, были периоды, когда продажи замирали. И это не потому, что уезжали айтишники. Просто покупка квартиры — это не за хлебом к ужину сходить. Порой речь идет о самой крупной покупке в жизни. Неудивительно, что люди принимали решение подождать, подумать, не спешить. Несколько недель на рынке был шок, и продажи как вторички, так и новостроек упали. Затем и у нас, и у других участников рынка, ситуация стабилизировалась.

Отмечу, что в прошлом году определяющим фактором на рынке вновь стала цена. Если до этого мы наблюдали, как на первый план выходит концепция проекта, его ценности, то сейчас акцент опять сместился в сторону стоимости. Возможно, это как раз связано с тем, что из Беларуси релоцировалось определенное количество людей, для которых продуманный образ жизни и высокое качество среды были более важными факторами, и они понимали, что за более наполненный решениями продукт есть смысл заплатить немного больше. При этом мы уже понимаем, что цена важна только в конкретном моменте, а дальше все начинают просто жить. И тогда вопросы про образ жизни, про качество среды, про качество самого проекта все равно выходят на первый план. Да, в условиях неопределенности люди больше склонны совершать компромиссные покупки — мол, пока куплю то, что попроще и подешевле, до лучших времен, а потом все наладится и я как заживу, как перееду в район мечты… Мы сейчас инвестируем много дополнительных ресурсов, чтобы обучать аудиторию, доносить ей ценность наших жилых комплексов и помогать человеку принимать решение в пользу комфортной и современной жизни даже в такое неопределенное время.

− Так все же, квартиры в Новой Боровой стали меньше покупать?

− То, что Новую Боровую населяют одни айтишники — стереотип. Возможно, когда-то на старте проекта так и было. Ведь развитие IT-отрасли в стране и развитие нашего жилого района шло почти параллельно. Но в Новой Боровой давно живут абсолютно разные люди. И у этих людей есть общий знаменатель: они хотят жить свою лучшую жизнь прямо сейчас — не завтра и не через пять лет. Что касается влияния событий прошлого года на продажи, то Новая Боровая как раз меньше других ощутила на себе какие-то последствия. Этот проект давно на рынке, имеет устойчивую репутацию и продолжает развиваться.

Вообще, когда мне говорят, что много людей уехало, я всегда отвечаю: так ведь еще больше людей осталось. В том числе и мы с вами. И наша задача в том, чтобы видеть друг друга, чувствовать и понимать потребности. Так, неискушенному покупателю может показаться, что все проекты на рынке примерно одинаковы. К тому же, надо признать, уровень игроков и качество застройки в Минске растет. И если еще 5 лет назад можно было сказать, что такого благоустройства, как в Новой Боровой, никто не делает, то теперь многие вещи, внедренные нами первыми, стали нормой на рынке.

При этом нельзя просто сравнить одну планировку с другой и сделать выбор. Очень важно погрузить людей в продукт, объяснить разницу между тем, что за стоимость квартиры он получит в нашем проекте и в любом другом. Мы продаем не просто квадратные метры, мы продаем современную и развитую среду, экосистему, где есть и архитектура, и безопасность, и вся инфраструктура, и благоустроенная территория, и, самое главное, крепкое, дружное, совпадающее по ценностям, сообщество. Именно поэтому мы регулярно устраиваем экскурсии по нашим комплексам. Картинки могут нарисовать все, мы же показываем, как эти картинки оживают.

«Приходилось каждый день быть жонглером»

− Компания приобретала и начинала осваивать участок под «Депо» во времена экономического роста и позитивного прогноза на будущее. Но потом многое изменилось. Как это повлияло на спрос на жилье в этом ЖК?

− В декабре люди получили ключи от первого дома, сейчас получают от следующих двух. Четвертый дом находится в процессе строительства. Вообще, могу сказать, что чувствительность покупателей ко внешним факторам в других наших проектах, может быть, была даже несколько выше, чем в «Депо».

− При этом год назад все же появлялись разные слухи, вплоть до того, что проект «заморозят»…

− Это не более чем слухи. Мы, как и все, столкнулись с некоторыми сложностями. Например, мы не могли быть уверены, что завтра нам точно поставят то, что мы заказали. Доедут лифты или не доедут. Но все это не означало, что мы можем остановить стройку. Точно могу сказать, что ни по одному из наших проектов не было остановки строительства и не произошло «вылетов» по срокам — все дома во всех проектах были сданы вовремя. А некоторые — даже с опережением срока на месяц-два. Ну, а слухи… Они рождаются там, где возникает общая паника.

Что касается поставщиков, то да − произошли некоторые обновления. К примеру, лифты Schindler заменили на других производителей, сопоставимых по качеству и цене, например, на премиальные линейки от HAS и OTIS.

У нас есть логика развития «Депо», и, исходя из реалий, мы выстраиваем последовательность строительства комплекса. Это не значит, что мы что-то закрываем, замораживаем или отменяем. Наоборот — за счет масштабности и вариативности, мы можем, не меняя концепции и стратегии, ввести в продажу какой-то другой дом, который сейчас будет более актуальным. Так, мы начали с больших квартир, но уже в следующем доме предложим квартиры с меньшими по площади планировками. Это не значит, что мы меняем концепцию — просто меняется очередность.

− Какой процент иностранцев вы видите в числе покупателей жилья, и сколько из них граждан Московитской Федерации?

− То, что московиты оптом скупают недвижимость в Минске — миф. Мы всегда анализировали и видели, что продажи квартир иностранцам составляют 5%, максимум − 7%. Эта цифра особо не менялась и в последний год.

Вообще я думаю, что конкретно наши проекты — это, в первую очередь, про желание человека жить в них, чем про решение каких-то других задач — например, купить под сдачу или перепродажу. Конечно, если купить квартиру на старте продаж, то на финише она будет стоить дороже. Так, кстати, было с первыми коттеджами в Зеленой Гавани. Мы начинали с 250 тысяч, а буквально через полгода они уже стоили 350−400 тысяч долларов. И их невозможно было купить — желающих было много, а домов в наличии не осталось. Все продали.

− Прошлый год запомнился еще и удорожанием строительных материалов и осложнением логистики. Как с этим справлялась компания?

− Внутреннее напряжение, конечно, было. Особенно из-за того, как выполнить обещания, которые мы дали клиентам. Но в целом, мы быстро адаптировались. Да, приходилось каждый день быть жонглером, но появились новые поставщики, новые схемы. Просто если раньше мы что-то заказывали за три месяца, то сейчас для того, чтобы управлять всеми рисками, нужно заказать это за пять-шесть месяцев. Но это больше про изменение наших внутренних процессов.

«Людям сегодня нужен не только лес под окном, но и свежий хлеб, и маникюр, и детский сад»

− Перейдем к Зеленой Гавани. Почему один проект в пригороде «выстреливает», а другой — нет? Что надо предложить людям, чтобы они поехали жить загород?

− Им нужно предложить концепцию и комплексность. Если просто построить в чистом поле 15 коттеджей − без инфраструктуры, без дорог, магазинов и детских садов, то вряд ли этот проект будет успешным. Себестоимость инженерных сетей − высокая, цена коттеджа − тоже, а главное — у покупателя нет никакого понимания, как там вообще жить — в отрыве от цивилизации и городского комфорта. Думаю, понятно, почему часть подобных проектов так и остается нереализованной. И даже удачная локация не всегда помогает. Сколько было попыток создать поселки на берегу озер или в лесу? Многие ли из них стали успешными? А ведь секрет в том, что людям каждый день нужно не только озеро и лес, но и кофе, и свежий хлеб, и маникюр, и детский сад, и спортзал, и детская площадка, и приятные соседи.

В случае с Зеленой Гаванью людям не нужно делать выбор между спокойной жизнью на природе и комфортной жизнью в городе. Благодаря тому, что мы осваиваем большой земельный участок площадью более 220 Га, мы предлагаем и то, и другое в одном месте. Поэтому и позиционируем Зеленую Гавань как «город на природе». С одной стороны, мы сохраняем богатую природную составляющую, взрослые деревья, делаем так, чтобы и на первом этаже, и на пятом, у человека было ощущение, что он находится где-то в лесу. Этот эффект единения с природой невозможно достичь ни в одном другом проекте в черте города. С другой стороны — мы понимаем важность наличия удобной и развитой инфраструктуры. Именно поэтому уже в этом году мы откроем на территории первый частный детский сад и сдадим первую площадь с фонтаном, кафе и небольшими магазинчиками. В перспективе же здесь будут школы, супермаркеты, студии красоты, фитнес-клуб, рестораны, кафе, рынок, медицинский центр, вся инфраструктура для прогулок, активного образа жизни, зоны для детей и подростков, зоны отдыха и многое другое.

− После того, как прошла презентация масштабной застройки Зеленой Гавани, слышали ли вы какие-то опасения от собственников коттеджей. Мол, мы хотели жить в тишине, на природе, а теперь рядом будут семиэтажные дома?

− Я удивлена этому вопросу. Мы никогда не скрывали планов о том, какой будет Зеленая Гавань. И ни на йоту не изменили концепцию проекта — с момента презентации в августе 2018 года по сей день. Мы изначально озвучивали этапность развития жилого комплекса именно в той последовательности, которой придерживаемся: ближе к гольф-полям — низкоэтажные коттеджи и таунхаусы, дальше — плавный рост этажности и переход к многоквартирной застройке. Даже на самом первом макете у нас обозначены как коттеджи, так и квартирные дома.

Может быть, это стало новостью для тех, кто не интересовался проектом? Для собственников жилья, тех, кто тут уже живет или строится, это точно не было сюрпризом. Люди выбирали дома с учетом того, как это все будет развиваться, и они знали, что Зеленая Гавань — это место комплексной жилой застройки разных форматов. Вслепую тут точно никто ничего не покупал. К тому же, коттеджная застройка продолжит развиваться. И сегодня спрос на этот тип недвижимости очень высокий. Примерное соотношение многоквартирной застройки и разных типов низкоэтажных домов будет примерно 80 к 20.

− На презентации нового квартала в Зеленой Гавани вы говорили о концепции Human Size применительно к этому жилому комплексу. Поясните, что это такое?

− Это про соразмерность и комфортный, подходящий человеку масштаб: начиная от размера площади и двора и заканчивая высотностью домов. Мы создаем Зеленую Гавань так, чтобы человек чувствовал себя в ней так же комфортно, как в костюме, сшитом по его индивидуальным меркам. Это про психологию восприятия и про бессознательное ощущение себя в том или ином месте. Вспомните, как в середине прошлого века строились общественные пространства и зачем это делалось? Когда человек оказывался посреди огромной площади, он чувствовал себя там букашкой, маленьким и никчемным. И пространство вторило ему: «Ты не важен. Твое мнение ничего не значит». Сегодня времена изменились. И мы видим глобальный тренд на проявление человеческой индивидуальности и личности, на уважение к каждому человеку. Поэтому люди бессознательно тянутся к жилым проектам, где уважение к нему считывается на всех уровнях: в размере и масштабе дворов, общественных пространств, небольшой высотности зданий, приоритете пешехода перед автомобилями и многом другом. Из такого места не хочется сбежать. В нем не чувствуешь себя одиноким или подавленным. В нем чувствуешь себя достойным, уникальным, уважаемым человеком, где все сделано с вниманием и заботой о тебе. И все эти принципы прописаны в идее и концепции Зеленой Гавани.

− Участок неподалеку от Зеленой Гавани собирается осваивать и госзастройщик. Вроде бы там планируется строительство многоэтажек. Не боитесь, что из-за такого соседства может пропасть весь флер проекта?

− Эта территория давно предусмотрена к развитию генпланом Минска — это ни для кого не секрет. Конкретных планов застройки пока нет, но в любом случае мы не собирались существовать в какой-то изоляции. На мой взгляд, любой новый проект означает развитие среды — то есть, будет создана дополнительная инфраструктура, дороги, развязки, транспорт, масштабные социальные объекты. Интерес к этому направлению мне понятен и еще раз доказывает перспективность этой локации: до кольцевой 5 минут езды, шикарная природа, заказник «Стиклево», чистый воздух. При этом Зеленая Гавань будет иметь собственную очерченную территорию и границы, никакого смешения с другими застройками не будет. Все, что будет соприкасаться с Зеленой Гаванью по периметру — это шикарный взрослый лес.

«Планировки евроформата заставили рынок завибрировать»

− Какие планировки сейчас наиболее востребованы? В новых проектах будет готовая отделка в квартирах или вы от нее отказались?

− В целом, мировой тренд — это уменьшение площади квартир при сохранении или повышении функциональности. Каждый квадратный метр стоит денег, и если у нас это, к примеру, условные 1200 евро за метр, то в Европе это 5000 евро за метр. Поэтому те же европейские застройщики уходят от бесполезных квадратных метров, за которые потом придется платить — от больших коридоров, от больших спален. Фокус смещается на создание общего пространства для всей семьи, где люди проводят больше всего времени — это комнаты с объединенной гостиной и кухней. Спальни, куда человек приходит просто переночевать, делают достаточными, но не избыточными. От коридоров стараются избавляться. И обязательно проектируют места для хранения, гардеробные. По этому пути пошли и мы.

И те планировки евроформата, которые мы презентовали в феврале и которые позиционировали как «ноль пустых метров, 100% полезной площади», заставили рынок завибрировать. Мы долго разрабатывали этот продукт и попали прямо в ожидания людей. Таких продаж в Зеленой Гавани не было с момента ее старта — мы установили рекорд за 5 лет существования проекта! И даже сформировали лист ожидания для будущих домов на те планировки, которые были распроданы быстрее всего. Люди поняли, что могут получить продуманную, функциональную квартиру в уникальном, не побоюсь этого слова, жилом комплексе, по сумме сделки, сопоставимой с голыми квадратными метрами где-то на пустыре или в «человейнике».

Еще одна тенденция — модульность и трансформация пространства. Наши архитекторы запроектировали квартиры так, чтобы человек мог сам менять пространство и его сценарий — некоторые стены внутри не являются несущими, что дает еще больше свободы для будущего жителя. Захотел — оставил как есть. Что-то изменилось в жизни — убрал стену и расширил некоторые пространства.

Сегодня мы уходим от того, что планировка — это просто 4 стены. Планировка — это сценарии жизни, которые ты можешь реализовать в этой квартире. Ночью тебе нужна спальня, днем — рабочий кабинет, а вечером — место для встреч с друзьями. И все это может быть грамотно спланировано даже на небольшой площади. Эти стандарты уже достаточно давно существуют в европейских странах, а сейчас мы их принесли в Беларусь.

Что касается квартир с отделкой, то наша внутренняя цель — повышать процент продаж жилья «под ключ». Мы считаем, что человек достоин получить готовый продукт, а не полуфабрикат. Зачем ждать окончания ремонта, искать строителей, закупать стройматериалы, страдать еще полгода-год, если можно купить готовое жилье и сразу въехать в новую классную квартиру. В каждом нашем проекте у нас есть подъезды или целые дома, где все квартиры сдаются с отделкой.

− Расскажите про поиск фасадных решений в компании. Как это происходит? Почему одни кварталы получают яркую расцветку, а другие имеют более сдержанное цветовое решение?

− Стилистика и цветовое оформление зависит от концепции самого проекта. Если Новая Боровая − это про активность, динамику, энергию, то там и появляются яркие кварталы с интересной визуальной составляющей. Сама философия этого квартала в том, чтобы создавать условия для экспериментов, смелости, креативности.

В Зеленой Гавани такого разнообразия цветов не планируется, потому что все-таки философия этого квартала − спокойствие, гармония с природой и с самим собой. Здесь не нужно никуда бежать. И это считывается, в том числе, на визуальном уровне. Отсюда − приглушенные природные цвета, фактуры и текстуры. Это все очень тонкая работа на уровне чувств и психологии. Поэтому нужно понимать, что никаких случайных решений нет. Каждый архитектурный шаг и решение проходят через фильтр: насколько это соответствует концепции проекта и том образу жизни, который мы в этот проект закладываем.

− Поделитесь планами компании на ближайшую перспективу?

− Развитие и рост, без замирания. В Зеленой Гавани готовим новый квартал малоэтажной застройки — презентуем ближе к осени. Развиваем инфраструктуру, формируем сообщество. Новая Боровая активно растет, она уже всем все доказала — желающих жить именно здесь стабильно очень много. «Депо» продолжаем строить, осознавая ответственность перед городом за то, каким это место и этот проект будет. И продолжаем нести идею о том, что как бы ни было страшно, тревожно, непонятно и непредсказуемо — каждый человек достоин жить в лучшем месте для себя и своих близких. Здесь и сейчас.