«Уходят объекты, которые продавались по пять лет»

Эксперты о том, что происходит с домами и дачами в начале сезона.

Несмотря на неожиданно выпавший в конце марта снег, сезон покупки дач стартовал. И если в прошлом месяце специалисты отмечали, что начали появляться заявки на покупку дачи или дома, то сейчас речь идет уже о реальных сделках. Realt спросил у экспертов, что происходило на рынке загородной недвижимости в первый месяц весны и чего ждать дальше.

«Увеличивается спрос на дома в деревне»

— В прошлом месяце мы отмечали, что на рынке загородной недвижимости пошел активный спрос — стали появляться заявки, а некоторые покупатели в феврале уже начинали смотреть дачи. Сейчас же мы видим горячую активность: количество заявок и просмотров увеличилось и теперь конвертируется в реальные сделки, — замечает менеджер по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова.

По наблюдениям специалиста, в 2023 году ускорилось время сделки — в среднем порядка 2 недель с момента поступления объекта в базу на продажу до оформления купли-продажи.

— В прошлом году в весеннее время период продажи был 30 дней. Многие покупатели этого сезона — это те, кто не успел купить в прошлом и теперь они делают это быстрее и активнее — поскольку уже определенный опыт есть. В общем, сейчас можно констатировать, что сезон по продаже дачных участков открыт — покупки идут.

Лариса отмечает, что около 70% спроса загородной недвижимости сейчас — это как раз дачи. В зависимости от цены специалисты делят их на две категории — бюджетная до 15 тысяч долларов и «комфорт» в пределах 15−25 тысяч.

— К первой категории относятся сборно-щитовые дома или из деревянного сруба, но не самые молодые. Это обычно варианты без воды и санузла в доме, без бани. Участки в этой ценовой категории — до 6 соток. Вторая группа — это уже более капитальные и молодые строения: дачи из кирпича, блоков или из свежего сруба. С водой, канализацией и санузлом в доме. Может быть и баня. Участок в этом случае может быть и 11 соток. Обычно более просторные участки в вариантах около леса.

Часто, чтобы вписаться в обозначенный бюджет, покупателю приходится выбирать — ближе к Минску, но дом попроще, или же хороший дом, но дальше от города.

— Если дачу покупают только для отдыха в выходные и на время отпуска, обычно рассматривают расстояние до 70 километров от Минска. Если же предполагается, что там будут жить продолжительное время (мы говорим не о круглогодичном проживании, а в период с теплой весны до теплой осени) — выбирают варианты в 20-ти, максимум 30-ти километрах от Минска. И если покупатель не готов жертвовать качеством, приходится повышают бюджет. Ведь по сути он покупают альтернативу загородному дому за небольшую сумму.

Говоря о расстоянии от города, Лариса обращает внимание еще на один момент.

— Иногда 60 километров «от подъезда до подъезда» можно преодолеть быстрее, чем 35. Потому что зачастую дачные товарищества находятся в таких местах, что 25 километров мы едем по хорошей трассе, а еще 15 километров — проедет только внедорожник. Это важный момент, о котором мы всегда говорим покупателям: обращайте внимание не только на расстояние, но и на качество дорожного покрытия.

В качестве дачи покупатели иногда рассматривают дом в деревне.

— Спрос на дома в деревнях был всегда стабильным, но низким. В последнее время спрос постепенно увеличивается. Люди начинают понимать, что в деревне больше уединения, меньше кучность и плотность населения, больше простор на участке. А в 50 километрах от Минска и дальше можно выбрать неплохой домик недорого. В сторону дома в деревне смотрят те, кто хочет заниматься серьезным огородничеством, кому нужен простор. Но это те люди, которые готовы потратить деньги и силы, чтобы привести дом в порядок, потому что деревенские дома возрастные.

По-прежнему продаются дорогие дома. Дорогими специалисты называют варианты условно от 100 тысяч долларов.

— От 100 до 300 тысяч долларов — сегмент «комфорт». Это уже не дачи, а дома для круглогодичного проживания. На них спрос есть всегда и он стабильный. Около 25% выбирают дома этого сегмента. Сделки в этой ценовой категории проходят постоянно и на протяжении круглого года. Еще 5% останавливается на вариантах класса «престиж». Это элитные дома, коттеджи. Их цена стартует условно от 300 тысяч долларов и может превышать миллион. Но цены более миллиона долларов часто существуют только в рекламе, а не в текущей реальности, когда целевая аудитория таких домов серьезно сузилась. В реальности цены на такие объекты значительно снижаются из-за торга. Это не значит, что продать объект по этой цене нереально, но очень важно правильно оценить недвижимость, ведь товар всегда стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель в конкретный момент времени, а не столько, сколько за него хочет получить продавец. На элитную недвижимость спрос сейчас точечный: заинтересованных осталось мало. При этом наибольший интерес представляют не только качественные, но наиболее молодые и современные объекты.

«В плохую погоду больше просмотров по объявлениям»

— Каждый год март — это активный месяц на рынке загородной недвижимости: растет количество задатков, сделок и объявлений. В этом году он не стал исключением: количество новых выставленных объявлений от собственников за март в два раза больше, чем за февраль, хотя и в феврале мы также отмечали рост, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк.

Активнее стали не только продавцы, но и покупатели.

— Количество задатков в марте по отношению к февралю увеличилось примерно на 50%.

Светлана отмечает, что популярностью пользовалась недвижимость и в деревнях, и в садовых товариществах.

— Основная масса объектов, которые вышли на задатки — это недорогая недвижимость до 50 тысяч долларов, таких объектов почти 80%; от 50 до 100 тысяч долларов — около 10%, выше ста тысяч — тоже около 10 процентов.

Резкие перепады погоды — от зимнего холода к весеннему солнцу и обратно — на рынок загородной недвижимости особо не влияли, говорит специалист.

— В плохую погоду с дождем и снегом больше всего просмотров по объявлениям, потому что люди сидят дома. А в первые солнечные выходные мы, наоборот, не ждем много звонков, потому что люди соскучились по природе и едут отдыхать.

«475 тысяч долларов — самый дорогой объект в Минском районе, проданный в марте»

— Перед началом сезона покупатели загородной недвижимости оживились, особенно это было заметно в солнечные дни марта. Однако погода в марте преподносила сюрпризы и это сдерживало активность покупателей. Да и сами продавцы откладывают активные действия на рынке недвижимости, ждут прихода полноценной весны, чтобы объект показать во всей красе, — говорит риэлтер «Группы компаний «Мариэлт» Дмитрий Плянта. — При этом количество предложений постепенно растет, а вот с количеством желающих купить — есть вопросы.

Дмитрий отмечает, что в начале сезона всегда больше шансов выгодно продать свой объект.

— Пока остальные продавцы выходят на рынок, конкуренция меньше и далеко ни все готовы сразу обсуждать цену продажи, предполагая, что лучшая цена впереди. Основная масса сделок приходится на май-июнь. Продавцы видят друг друга и возрастает конкуренция за покупателя: сезон уходит, есть желание продать и появляется готовность обсуждать цену.

По наблюдениям специалиста, в первые месяцы 2023 года идут продажи объектов, которые находились в рекламе на протяжении последних 3−5 лет.

— Собственникам, которые выставляли свои объекты на снижающемся рынке, было тяжело принимать реальную ситуацию и, послушав специалиста, продать свой объект по рыночной цене в тот момент. Как бы ни хотелось продавцам вернуть лучшие времена и цены, рано или поздно им приходится принимать решение о продаже, и делать это с оглядкой и в условиях рынка. Динамичность рынка (внутренние и внешние факторы, конкуренция) по итогу сыграла против продавцов недвижимости: многие потеряли не только время, но и приличные суммы.

Цены, за которые продаются объекты 3−5-летней давности, не радуют — от начальной стоимости, которую устанавливали собственники, цена продажи отличается на 30−50% (реальные потери составляют 17−30%). Это можно объяснить общей тенденцией роста предложений и снижением спроса, а в результате этого в конкурентной борьбе за покупателя идёт снижение цены. Также негативным фактором выступает время: недвижимость, пользовавшаяся спросом 3−5 лет назад, сейчас уже не соответствует современным запросам покупателей, которые хотят видеть интересные планировки, новые технологии в обслуживании дома, современное качество отделки.

Что касается покупателей, они становятся всё более избирательны, замечает Дмитрий.

— Ситуация такова, что роста цен нет и не ожидается и на рынке достаточное количество предложений, которое пополняется и дальше. Покупатели не спешат, спокойно ходят-смотрят-выбирают. Если объект понравился, то, как правило, покупатели везут своих специалистов по строительству, чтобы получить заключение по объекту. Если это недостроенные дома, то покупатели начинают просчитывать, во сколько обойдется довести их до 100% готовности. Анализируют, сравнивают и начинают задумываться о том, чтобы рассмотреть уже готовые варианты. Сегодня покупатели готовы платить за эксклюзивные варианты, где есть соответствие цена-качество, либо за отличное месторасположение, но и данные объекты сегодня заметно уступили в стоимости.

В Минском районе с 25 февраля по 26 марта было совершено 133 сделки с загородной недвижимостью.

— В сравнении с этим же периодом прошлого года есть рост на 10%. Но не стоит забывать о том, что происходило в феврале-марте 2022 года. В 2021 года за такой период прошло порядка 180 сделок, а в 2020 году — более 200. Выводы очевидны, куда идет рынок.

Дмитрий рассказывает о ценах:

— Самый дорогой объект, проданный в Минском районе в марте 2023 года, обошелся покупателю в 475 тысяч долларов, в марте 2022 года — это был дом за 344 тысячи, а в 2021 году были сделки за 500 тысяч и миллион долларов.

Если говорить о самом дорогом доме, проданном в 2023 году в Минском районе, его стоимость составила 690 тысяч долларов. За это время было продано 16 объектов дороже 180 тысяч долларов — почти все эти дома находятся в 10 км от МКАД. В ценовом диапазоне 100−160 тысяч долларов было 39 сделок.

— В последнее время при покупке дома покупатели хотят вложиться в сумму 100−160 тысяч долларов, хотя ранее аналогичные варианты рассматривали в диапазоне 145−200 тысяч. На сегодня дома стоимостью в районе 200 тысяч и выше должны отличаться высоким качеством отделки, интересной планировкой, хорошим месторасположением и прочими факторами, влияющими на выбор покупателя. Чем больше факторов сочетается в объекте, тем, естественно, стоимость дороже.

Специалист говорит, что сейчас стоит ожидать поступления новых предложений.

— Те, кто откладывал продажу (выезд за границу на ПМЖ и ждут окончания учебного года детей), либо снимал свои объекты с продажи до весны, снова начинают выставлять свои объекты. Если цена выставленного объекта будет определена верно и соответствовать его рыночной стоимости, то он должен быть продан в течение трех месяцев, максимум полугода. У данных объектов всегда выше шансы быть проданными в первую очередь, так как новые объекты всегда вызывают больший интерес у покупателей.

А что можно посоветовать продавцам недвижимости? Дмитрий говорит, что для успешной продажи в обозначенные сроки необходимо четко понимать рыночную цену.

— Рынок динамичен. Сейчас, на снижающемся рынке, первое время после выставления объекта в продажу самое ценное, чтобы получить лучшее предложение о покупке. Выстраивайте процесс продажи правильно, не потеряйте своего покупателя, а с ним свое время… Иначе остается ждать роста рынка, если вы к этому готовы. Но возникает главный вопрос: как долго придется ждать?