«Бабушкины» квартиры за $160, а сколько за «элитку»?

Что происходит на рынке долгосрочной аренды в Минске.

Что сейчас происходит с долгосрочной арендой квартир в Минске? Есть ли спрос на «бабушкины» метры и снимают ли теперь «элитку» по тысяче долларов в месяц? Какая нынче цена вопроса на съемное жилье?

Onlíner расспросил об этом начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргариту Почицкую.

«Бабушкины» квартиры. $160—180 по курсу за однушку

История, когда минские арендаторы в поисках жилья проходили «кастинги» перед собственниками и часто слышали в трубке «уже сдано», ушла в прошлое. А уж про однушки за $350 в районе Ангарской никто не слышал с конца 2014 года. Сейчас предложений на рынке много, и далеко не все уходят из объявлений за день. Как в такой ситуации сдаются квартиры на вторичке — без ремонта и в условной Чижовке?

Маргарита Почицкая дает такой разброс по ценам в бюджетном сегменте:

однокомнатные — $160—180;

двухкомнатные — $200—250;

трехкомнатные — $250—280 (трешки самые невостребованные).

— Это будут простые варианты. Надо понимать, что эти квартиры уже давно морально устарели, находятся далеко от центра. И такое жилье среди наших арендаторов уже не слишком востребовано. Даже бюджетные квартиры на вторичке люди хотят видеть со свежим ремонтом: пусть без изысков, но чтобы был новый линолеум, новые обои, — говорит собеседница.

— Не настолько сейчас активный спрос, чтобы люди хватали все, что видят.

Поскольку сегодняшний арендатор, вне зависимости от своего бюджета на аренду, стал куда более требовательным к квартирам, особое внимание владельцам нужно обращать на те моменты, которые раньше казались мелочами. Например, на состояние санузла. Бывает, в остальном квартира нормальная, а вот в туалете или ванной все совсем плохо.

— Причем такая ситуация бывает и в новостройках. Иногда квартиры от госзастройщиков сдаются с ванными, где стены просто покрашены краской. Часто после минимального использования краска поднимается и вид становится совсем нетоварным.

Раньше бюджетные квартиры быстро разбирали студенты, особенно во время студенческого бума. Но в прошлом году повышенного спроса не было — для приезжих хватало мест в общежитиях.

Однако молодежь с ограниченным бюджетом все равно осталась целевой аудиторией подобного жилья, а еще — семьи с детьми, которые ищут варианты подешевле.

— Семьи с детьми зачастую готовы снимать даже однокомнатные, лишь бы меньше платить. И они привязаны к месту из-за детского сада, школы. Если в нужном районе будет квартира, да еще и дешевая, — это плюс для таких клиентов, — поясняет Маргарита Почицкая. — По опыту нашего агентства, «бабушкины» квартиры в условной Чижовке не сдаются, как раньше, за день — даже за $160 по курсу. И это при том, что мы собираем спрос со всего рынка. А что уже говорить, когда собственник пытается сдать жилье самостоятельно или просто дал объявление и ждет звонков.

— Все ли владельцы таких квартир адекватно оценивают свои «квадраты»?

— Мы пытаемся сразу доносить своим арендодателям информацию о ситуации на рынке, подсказывать, какой должна быть цена. Кто-то прислушивается — тогда квартира уходит довольно быстро, другие следуют за своими «желаниями», и вариант зависает в объявлениях. Люди разные. Есть те, кто не до конца понимает особенность текущей ситуации.

Например, сдавал собственник пять лет назад свою квартиру за 200, хочет и сейчас эти же 200 долларов получить. Мы объясняем, что ситуация на рынке аренды уже не та.

Другие собственники, наоборот, соглашаются зафиксировать суммы в беларусских рублях, что раньше делали неохотно.

— Мы в свое время много работали над этим, и многие арендодатели нас услышали. Бюджетные варианты сегодня часто идут без привязки к доллару. Люди рассуждают так: «Я лучше стабильно буду получать свои 600 рублей в месяц и не буду думать, два рубля сегодня курс доллара или уже нет».

«Больше всего пострадали от релокации». Квартиры в новостройках и на вторичке после ремонта

В агентствах недвижимости квартиры делят на три категории в зависимости от цены: бюджетные, средний сегмент и элитные. О первых мы уже поговорили, а что со «середнячком»?

— Это золотая середина между бюджетными вариантами и элитным жильем. Комфортные квартиры, в которых будет и свежий ремонт, и бытовая техника. Причем это жилье обычно в хорошем районе или рядом с метро. В этом сегменте можно найти как новостройки, так и квартиры в стареньких домах (в сталинках, брежневках), если в остальном там все хорошо, — говорит Маргарита Почицкая.

Цены за аренду тут сложнее вписать в определенные рамки. Представительница «Твоей столицы» дает такой ориентир:

однокомнатные — $230—280;

двухкомнатные — $300—400.

— Квартиры среднего сегмента, на мой взгляд, больше всего пострадали от релокации айтишников, которые позволяли себе больше, чем бюджет. В результате освободилось много хорошего жилья, а снимать его так массово, как раньше, уже некому. Снизился и ценник на такие варианты — на 10—20%, а у теперешних арендаторов появился выбор. Эти квартиры сейчас сдаются дольше: если раньше уходили за два дня, то теперь, бывает, за месяц.

Важный момент: абсолютное большинство арендаторов ищет квартиры с мебелью.

— Особенно это касается однокомнатных. Их часто выбирает молодежь и те, кто приехал в Минск на работу, — они хотят прийти просто с чемоданом и сразу жить. Если говорить о двух- и трехкомнатных квартирах, такие уже чуть чаще готовы снимать без мебели. Туда часто заселяются семьи, которые уже успели нажить какое-то количество мебели. Они согласны снять жилье подешевле и заполнить его своей мебелью, но таких арендаторов немного — до 20%.

Особняком стоят квартиры в «Минск-Мире» и «Новой Боровой», на которые по разным причинам высокий спрос и сейчас.

— Цены на аренду в «Минск-Мире» сильно варьируются в зависимости от метража, наполнения квартиры. Но это новое жилье, там будет приятно даже при бюджетном ремонте, поэтому туда сейчас готовы переезжать. К тому же расположение неплохое — даже до «Ковальской Слободы» можно прогуляться пешком.

Расценки примерно такие:

однокомнатные — от $250;

двухкомнатные — от $350;

трехкомнатные — от $450.

Влияет на стоимость аренды и то, зарегистрирован ли кто-то на «квадратах». Для квартир в «Минск-Мире» это особенно актуально, ведь там часто как раз никто не прописан.

— Вы знаете, что зимой «коммуналка» может быть в два раза дороже в квартирах без зарегистрированных. Поэтому многие собственники идут на компромисс: либо на отопительный период снижают цену аренды, либо зимой за коммунальные услуги платят пополам. Если вы хотите, чтобы арендаторы у вас спокойно жили, а не постоянно подыскивали варианты подешевле, то так и надо — договариваться.

— Эксперты говорят, что в «Минск-Мире» скоро будет настолько много арендных квартир, что цены будут снижаться из-за большой конкуренции. Что вы об этом думаете?

— По ощущениям, там действительно очень многие квартиры были построены для сдачи в аренду, а не для себя. Но когда это повлияет на цену? Может быть, когда достроят весь комплекс, в какой-то далекой перспективе.

Второй очень популярный сегодня у арендаторов район — «Новая Боровая».

— «Новая Боровая» расположена далековато от центра, но все равно востребована. Сейчас многие работают удаленно, и им важен комфорт на месте. Жилье новое, ребенка можно отправить одного погулять на улицу, потому что машины не ездят по двору, он закрыт. Квартиры в этом районе, скажем прямо, не застаиваются.

Какой там сейчас примерно уровень цен? Собеседница приводит суммы:

однокомнатные — от $250;

двухкомнатные — около $350;

трехкомнатные — от $500.

— Многое зависит от ремонта: бывают как бюджетные варианты, так и квартиры с материалами подороже, — делает ремарку Маргарита Почицкая.

Пациент скорее жив. Что сейчас с минской «элиткой»?

Когда просматриваешь квартиры за $1000—1500 в месяц, невольно задумываешься, кто это все сейчас снимает. Частенько жалуются на упавший спрос на такое жилье и агенты недвижимости. Однако начальник отдела аренды «Твоей столицы» уверена: пациент скорее жив.

— Конечно, нет прежнего потока иностранцев, но такие клиенты все равно есть. Есть спрос со стороны московитов, которые здесь работают, до сих пор приезжают какие-то посольские сотрудники. Не в прежнем объеме, но рынок в этом сегменте есть.

По наблюдениям собеседницы, зависает в поисках арендаторов «элитка» вчерашнего дня или даже позавчерашнего.

Сегодня в абсолютном тренде — современность и новостройки.

— Ремонт жилья в этом сегменте должен соответствовать духу времени. Есть квартиры, которые 20 лет назад были «элиткой», однако их собственники считают, что такое жилье и сейчас остается элитным. Но мы-то понимаем, что морально их ремонт давным-давно устарел. Да, вроде бы жилье в хорошем доме, да, с подземной парковкой, но оно уже не будет конкурировать с квартирой в новом современном доме со свежим дизайнерским ремонтом.

Морально устаревших квартир, которые в прошлом были элитными, достаточно много в центре Минска, в Старом городе.

— Хорошо сдаются элитные квартиры в новых районах: «Парк Челюскинцев», Vogue, «Маяк Минска». Большим спросом пользуются квартиры в Лебяжьем — там немало домов повышенной комфортности. Всегда есть улица Пионерская в Дроздах, малоэтажки на Димитрова. Перечислять все не будешь, но это либо новые дома повышенной комфортности, либо не новые, но клубные, малоквартирные, со своей территорией и паркингом. И с актуальным дизайнерским ремонтом.

Словом, цены на «элитку» сегодня сильно зависят от многих факторов. Но ориентир такой:

однокомнатные — $500—600 (более дорогие варианты простаивают);

двухкомнатные — $600—700;

трехкомнатные — от $1000.

Подытоживая ситуацию на рынке долгосрочной аренды, Маргарита Почицкая говорит:

— Да, это не тот уровень, как лет пять назад, когда у собственников постоянно разрывался телефон и казалось, что каждый хочет снять их квартиру. Сейчас спрос есть, но он спокойный и гораздо более малочисленный, чем был в «доковидное» время. Сегодня уже мало просто дать объявление и надеяться, что именно ваша квартира кого-то заинтересует среди множества других, да еще и в конкуренции с новостройками. Нужно самому выходить на спрос — только так можно избежать простоя квартиры, который несет для собственника самые значимые потери. Это доказывает и обратная связь от собственников, которые поняли это только после нескольких месяцев простоя. Сегодня к нам обращается порядка 20+ человек в день. Количество будет только расти, потому что с наступлением теплого сезона арендаторы становятся более активными — мало кто хочет переезжать по холоду.