«Цены достигли потолка»

Выгодно ли беларусам покупать недвижимость прямо сейчас?

В марте этого года в Минске состоялось рекордное для этого месяца количество сделок по покупке квартир. Как не прогадать с моментом и выгодно приобрести заветные метры? Myfin.by узнал у эксперта в сфере недвижимости Павла Астапени.

– Какое количество сделок с недвижимостью было зафиксировано в Минске за последний год? Какая средняя цена за квадратный метр?

– В 2022 году на вторичном рынке купли-продажи квартир столицы количество сделок выросло на 11,9% (с 15100 до 16897 сделок) и достигло рекордного показателя за всю историю наблюдений.

По итогам 2022 года средняя цена предложения на вторичном рынке купли-продажи квартир в Минске составила в эквиваленте 1207 долларов США за квадратный метр, что на 1,6% выше, чем год назад. И это при том, что с начала 2022 года большинство участников рынка скептически относились к росту цен, но, после падения на протяжении практически всего года, буквально за последние 2 месяца года цены рванули вверх, что в итоге и привело к текущему положительному результату к концу 2022 года.

Подчеркиваю, вышеприведенная информация касается только вторичного рынка, первичный рынок в силу своей специфики, как и всегда, практически закрыт для анализа.

Рост количества сделок я могу объяснить так называемым фактором «Минск-Мира».

Именно этот крупный проект оживил рынок в 2021 году, существенно повлияв своими доступными ценами на вторичное жилье, снизив цену предложения на нем. Это привело к увеличению количества сделок. В 2022 же этот фактор с точки зрения цены сработал в обратную сторону. Поясню: рост количества сделок в 2022 году во многом вызван появлением на вторичном рынке большого количества квартир «Минск-Мира», рост цен – оттуда же, так как продавцы выставляли жилье за бОльшую стоимость, нежели они заплатили в процессе строительства. И, как мы видим по сделкам нашего агентства, большую активность при покупке и строительстве квартир в этом проекте проявили региональные покупатели.

Удивительный факт: если в Минске мы наблюдали рост количества сделок и средних цен, то, как правило, регионы в целом по году всегда следовали темпу и направленности ситуации в столице. Однако в 2022 году ситуация несколько изменилась. Динамика цен и количества сделок в региональных городах была разнонаправленной – где-то наблюдался рост, где-то снижение. Как правило, эти изменения варьировались в диапазоне -4 – +4 процента, больше всех удивил и «отличился» Мозырь, где цены за последний квартал 2022 года выросли на 17%.

«Покупатели с деньгами на руках рано или поздно продавят продавцов»

– Какова тенденция относительно цен в 2023 – нас ждет повышение цен на недвижимость?

– По итогам 1 квартала 2023 года продавцы квартир в столице, воодушевленные ростом спроса в конце 2022 года, подняли цены в среднем на 4,3% (с 1207 до 1260 долларов США в эквиваленте за квадратный метр).

Ожидаемо, что произошло снижение количества сделок по сравнению с 4 кварталом 2022 года, причем сразу на 23,4% (с 4980 до 3812 сделок).

Дальнейшая ситуация, по моему мнению, будет развиваться в направлении сближения позиций продавца и покупателя.

На тех, кто продает, будут давить такие факторы, как увеличение срока продажи недвижимости, снижение привлекательности вложения денежных средств в квартиры. Текущая корректировка курса беларусского рубля также заставит задуматься о снижении цены в долларовом эквиваленте. Так называемые «чистые покупатели» (те, кто имеет денежные средства на руках – прим. ред.) рано или поздно в этой ситуации «продавят» продавцов, что приведет к корректировке текущей, на мой взгляд, не отвечающей современным реалиям средней цене на вторичке.

– А от чего вообще зависят цены на недвижимость в Беларуси?

– Как всегда, от очень многих факторов, назову только основные. Это себестоимость строительства, аппетиты застройщиков, уровень реальных доходов населения, доходность вложений в недвижимость (т.е. соотношение стоимости недвижимости и величины арендных ставок), ожидания продавцов и покупателей относительно роста/снижения цен, доступность и доходность для населения других инструментов получения дохода (предпринимательство, фондовый рынок и пр.). Совокупность этих факторов и формирует те цены, которые мы наблюдаем.

– Какие квартиры в 2023 самые востребованные?

– В прошлом году уже традиционно места распределились по количеству комнат: однокомнатные заняли первое место, двухкомнатные – второе, трехкомнатные – третье.

Что касается цен, то в столице за прошедший год в львиной доле сделок (до 93%) стоимость квартир была до $100 000 в эквиваленте.

Не думаю, что что-то кардинально изменится в текущем году, похожие цифры ожидают нас и по итогам 2023 года.

«Цены достигли потолка»

– Какая недвижимость может подорожать?

– На мой взгляд, в текущей экономической ситуации цены достигли своего потолка, их существенного роста ни в одном из сегментов по итогам 2023 года я не ожидаю.

– Что доминирует в 2023: спрос или предложение в сфере недвижимости?

– Предложений больше по сравнению со спросом. Кроме того, нельзя назвать сегмент, который просел больше всего за аналогичный период.

– Как считаете, что будет с ценами на новостройки?

– Первичный рынок – это «локомотив» всего рынка недвижимости с точки зрения цены. Застройщики быстрее, чем граждане, реагируют на изменение ситуации и в сфере, и в экономике в целом. Поэтому, когда снижают цены застройщики, то через какое-то время уменьшают и индивидуальные продавцы. Думаю, серьезных изменений ни в ту, ни в другую сторону не будет и по итогам года мы увидим приблизительно те же цифры, что и в начале 2023 года.

«Выгоднее приобретать недвижимость в кризисное время»

– В каких условиях рынка выгоднее всего приобретать недвижимость?

– Как ни странно, выгоднее всего приобретать недвижимость в кризисное время, во время уменьшения количества сделок, неопределенности с точки зрения цены и дальнейших тенденций рынка. Именно в такие моменты застройщики предлагают самые «вкусные» цены, а индивидуальные продавцы готовы идти на серьезный торг. Такая ситуация в последний раз была в конце 2020 – первой половине 2021 года.

– Летом рынок недвижимости может ожидать традиционный спад?

– Последнее десятилетие фактор сезонности претерпел изменения. Если ранее лето всегда считалось отпускным сезоном, то сейчас по активности практически сравнялось с осенью.

– Скоро начнется дачный сезон. Когда выгоднее всего приобретать такую недвижимость?

– Перед покупателями дач всегда стоит дилемма. Можно приобретать весной, когда выбор больше и легче устранить проблемные места объекта после зимнего сезона, но по более высокой цене. Либо дождаться осени, купить по более привлекательной цене, но лишиться вышеуказанных преимуществ. Каждый решает этот вопрос для себя индивидуально.

«Рынок аренды жилья находится не в статичном состоянии»

– Как обстоит ситуация на рынке аренды жилья?

– Рынок аренды жилья в Минске весь 2022 год и I квартал 2023 года находится не в статичном состоянии. В декабре прошлого года спрос достиг четырехлетнего минимума, а в марте 2023 вырос на 53% по сравнению с февралем.

Если вкратце, то цены на аренду по итогам 2022 года упали (в отличие от цен на вторичном рынке купли-продажи). Падение по разным оценкам колеблется в диапазоне 2-5%. Доходность от сдачи квартир вернула себе первенство в споре с валютными депозитами, утраченное в I квартале 2022 года.

Сейчас эта доходность составляет 5,91%, а от лучших депозитов в валюте – 2,9%. Полагаю, что итогом 2023 года на этом рынке будет аналогичное 2022 году падение цен и небольшое снижение доходности.

«Покупка недвижимости в 2023 году по-прежнему выгоднее валютного депозита»

– Давайте подведем итог. Выгодно ли беларусам покупать недвижимость в 2023 году для себя или инвестиций?

– Покупку недвижимости для себя, что в действительности является тратой денежных средств, наши клиенты часто называют инвестицией. Выгода такой сделки определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Что касается покупки недвижимости для инвестиций, то сейчас это по-прежнему выгоднее валютного депозита и остается одним из самых надежных и простых инструментов получения дохода.