За полгода средняя двушка в Минске подорожала почти на $4000

Что происходит на рынке столичной жилой недвижимости.

Количество сделок с квартирами бьет рекорды уже третий год. Пока не похоже, что рынок изменил направление, однако цены стабильно повышаются, а количество предложений, наоборот, снижается. Все это может вернуть рынок к обычным значениям вместо взрывного роста. Myfin вместе с сайтом поиска недвижимости Domovita.by проанализировали рынок квартир в Минске.

Сделки в Минске

В среднем за последние 12 месяцев в Минске проводили 1512 сделок ежемесячно. Спрос был стабильным, и на декабрь 2022 пришлись рекордные 1781. Уже в январе 2023 последовал обвал до 972 сделок, но это естественное ожидаемое падение в первый месяц года. И к апрелю количество сделок уже вернулось к средним показателям, которые мы видели до Нового года.

Большая и стабильная численность ежемесячных сделок сделала 2022 год рекордным и в Минске (17 733 сделки), и в Беларуси (54 751 сделка). Это самое крупное зафиксированное значение в Беларуси с момента, когда НКА стало публиковать статистику.

Такой активный спрос мог создаваться кризисом неопределенности. Люди беспокоились и о личной безопасности после марта 2022, и о безопасности наличных денег из-за скачков курса, когда не была ясна судьба валюты, вследствие чего появилась необходимость вложить средства во что-то надежное. Также появились новые кредиты и снизилась ставка рефинансирования, делая уже существующие программы более дешевыми.

В первом квартале 2023 года успели заключить почти 4 тысячи сделок. Это отличный показатель, даже без учета январского падения. Если сделать скидку на то, что месяцы с максимальными показателями – в III-IV кварталах, то можно предположить, что сделок будет столько же, сколько и в прошлом году. Или даже больше при удачном стечении обстоятельств.

Но условия все же меняются: количество предложений уменьшается, а цены растут. Это может прервать трехлетнюю полосу роста.

Стоимость квартир в Минске

Стоимость квадратного метра растет с августа 2022 года, но тогда это проходило очень медленно и незаметно. А вот в ноябре произошел рывок цен, который не остановился до сих пор и поднял среднюю цену квадрата почти на $100. В апреле произошла небольшая коррекция после 5-месячного скачка, но предпосылок к снижению пока нет.

Если посчитать в общих ценах, а не за квадратный метр, то однокомнатные за 6 месяцев подорожали на $1400, двухкомнатные на $3900, трехкомнатные на $6400.

Рост цен может послужить сдерживающим фактором для будущего роста количества сделок. Конечно, снижающиеся ставки по кредитам открывают для большей численности людей возможность взять кредит. Но эти кредиты теперь приходится брать на большие суммы, которые могут вырасти в три раза за время выплаты. Если вы берете займ на двухкомнатную, то лишние $3900 на 20 лет под 15% годовых превратятся в $13 000 за счет процентов по кредиту.

Количество предложений квартир

Если брать данные в разрезе одного дня, то на Domovita.by больше 16 тысяч квартир в продаже. Однако в течение месяца объявления публикуются и отключаются, так что квартир намного больше – эти месячные данные и приведены в графике.

И по графику можно определить, что количество предложений снижается вместе с ростом стоимости. Если мы сравним данные по ценам и предложениям, то заметим, что с ноября не только подскочила стоимость, но и стала снижаться масса опубликованных объявлений. А это может свидетельствовать о том, что квартиры, которые могут предложить для продажи, заканчиваются.

И если предложение снижается, а спрос остается на месте (а мы видим это по количеству сделок), то это неизбежно начинает двигать цены вверх. Повышение цен, в свою очередь, может привести к снижению темпа роста сделок.

Примеры квартир по средним ценам в Минске

За $57 300 можно рассчитывать на однокомнатную в тихом центре столицы с хорошим современным ремонтом. Но в кирпичном хрущевском доме 1964 года. Здесь провели ремонт с заменой коммуникаций и сантехники, сделали теплый пол, подключили кондиционер.

Двухкомнатную с хорошим ремонтом в скандинавском стиле за $79 000 можно найти в Серебрянке на проспекте Рокоссовского. Полная отделка во всех комнатах: ламинат, натяжные потолки, обои либо декоративный кирпич, подсветка, новые двери и стеклопакеты, полностью готова к проживанию.

Если у вас есть $108 000 и намерение купить трехкомнатную квартиру, то варианты можно найти даже в самом центре Минска на Обойной улице в кирпичном доме конца 90-х. В квартире 71 квадратный метр и качественный ремонт из десятых годов.

Что в итоге?

В 2022 году спрос на квартиры рос соразмерно количеству предложений и возможностей для покупки. Поэтому сделки побили рекорды Беларуси и Минска за все время.

В первом квартале 2023 года значения сделок были соразмерны 2022 году, так что рост мог бы закрепиться и продолжиться. Однако количество предложений стало сокращаться и вместе с этим цены значительно выросли в последние полгода. Квартиры в среднем прибавили от $1300 до $6400 в зависимости от конфигурации квартиры.

Пока что сделки держатся на прежнем уровне, потому что остаются не исчерпанными запасы предложений недорогих новостроек и хрущевок. Также потенциальные покупатели дорогих вариантов могут переключиться на более дешевые, что продолжает поддерживать количество сделок. Но в этой ситуации за рамками рынка остаются те, кто изначально нацеливался на снижение ставок по кредитам и дорогую недвижимость, потому что снижение ставки нивелируется ростом цен.

Вероятно, в ближайшее время темп сделок останется прежним, пока не станет постепенно возвращаться к нормальным значениям из-за высоких цен, прервав трехлетний рост. Конечно, если не появятся предложения, например, из-за продажи квартир после эмиграции. Или в другом случае могут начать снижаться цены, что поддержит количество сделок еще какое-то время на прежнем уровне.