«Если до конца мая объект не продается, надо снижать цену»

Что происходит с домами в разгар сезона?

Сезон продаж загородной недвижимости в самом разгаре и уже перешагнул экватор. «Все «сливки» от продажи можно получить в короткий промежуток с марта по май. Если к концу весны объект не продался, это значит, что с текущей стоимостью он не востребован на рынке», — считает менеджер по загородной недвижимости Лариса Самусенкова. Realt спросил у экспертов, что сейчас происходит с домами и дачами.

«Продавать дома вдали от Минска будет все сложнее»

— Сезонность загородного рынка берет свое: мы видим оживление и выросшую активность покупателей, — констатирует риэлтер Дмитрий Плянта. — Однако, количество продаж не радует: все осталось приблизительно на уровне 2022 года, а вот до показателей апреля 2021 очень далеко.

Какие же цифры на рынке загородной недвижимости были в апреле? В Минском районе продано 186 объектов.

— Для сравнения: апрель 2022 — 173 сделки; апрель 2021 — 270 сделок. Вот такая динамика рынка. При этом по статистическим данным можно увидеть, что упало количество продаж именно строений (дома, дачи, незавершенные строения), а вот продажи земельных участков в садовых товариществах за последние три года остаются на одном уровне: 2021−2022−2023 годы — соответственно 46−42−45 сделок.

Для понимания тенденций рынка Дмитрий предлагает посмотреть на продажи в районах, примыкающих к Минскому.

— И здесь апрель 2023 года показывает снижение количества продаж в среднем на 40% по сравнению с 2021 годом. При этом, если в Минском районе количество продаж по сравнению с апрелем 2022 года немного выросло, то почти во всех остальных районах, примыкающих к Минскому, количество сделок в апреле 2023 снизилось по отношению к апрелю 2022 года в среднем на 20%. Можно предположить, что снижение количества продаж в других районах произошло из-за покупки недвижимости в Минском районе (в результате снижения цен и большей доступности).

А вот что происходило с ценами.

— Самая дорогая продажа в Минском районе — 985 тысяч долларов — и это Ждановичи. Еще из дорогих объектов были продажи за 385 тысяч, 295 тысяч, 270 тысяч. Далее цены распределились следующим образом: 12 объектов в диапазоне 160 — 230 тысяч долларов, 3 объекта — 120−140 тысяч долларов и 11 объектов в цене 95−105 тысяч долларов.

Для сравнения Дмитрий приводит цифры по продажам в апреле 2021 года.

— В диапазоне 350−400 тысяч были 4 объекта, 1 объект за 280 тысяч, 7 объектов от 160 до 205 тысяч долларов, 9 объектов от 130 до 155 тысяч долларов и 12 объектов от 95 до 120 тысяч долларов. Цифры не могут дать объективных данных о том, что происходит на рынке, но, зная проданные объекты и их цену, а также качественные характеристики, можно сделать выводы о стоимости продажи того или иного объекта. И здесь я отмечу: цены снижаются. Продавцам недвижимости, которые сейчас хотят совершить успешную сделку, стоит внимательно отнестись к конкурентам. А для этого необходимо знать актуальные цены продаж аналогичных объектов. Иначе есть риски потерять как время, так и немаленькие суммы.

Апрель в этом году показал, что количество предложений растет, а покупательский спрос по сравнению с 2021—2022 годами оставляет желать лучшего, считает специалист.

— Сохраняется спрос на земельные участки и на готовые дома. Популярностью пользуются дачи с удобствами. Есть предпосылки, что объекты, расположенные на большей удаленности от Минска, будут испытывать все большие сложности в реализации из-за конкуренции объектов вблизи Минска. Снижаются цены на старые дома и дачи.

«Около 70% проданных в апреле дач — до 30 тысяч долларов»

— На рынке загородной недвижимости, как и в прошлом месяце, мы наблюдаем много активных покупателей. При этом если в марте обычно мы видим существенный рост количества сделок в сравнении с февралем, то апрель не так сильно отличается от марта. Традиционно в апреле мы отмечаем небольшой сезонный рост, так было и в этом году, — говорит специалист Светлана Никитюк.

По словам специалиста, около половины объектов, выведенных на задатки агентством в апреле, — это дома и дачи до 30 тысяч долларов.

— Давайте рассмотрим вопрос более подробно исходя из данных Национального кадастрового агентства по сделкам по Минскому району. Если мы говорим только о дачах (напомним, что традиционно дачами называем дома в садовых товариществах), сделки до 30 тысяч долларов в Минском районе составляют абсолютное большинство — около 70%. Еще 20% — дачи в диапазоне от 30 до 50 тысяч. А дороже 50 тысяч только лишь 10%. В апреле не было зарегистрировано ни одной сделки по продаже дачи дороже ста тысяч долларов.

Зато с домами, говорит Светлана, ситуация выглядит более оптимистично.

— В апреле в Минском районе было около 20% сделок с домами выше ста тысяч долларов, порядка 40% — от 50 до 100 тысяч и столько же — до 50 тысяч. Стоимость самого дорогого дома по сделке, зарегистрированной в апреле, составила 733 тысячи долларов, дом расположен в Валерьяново Боровлянского сельсовета.

Дома у нас всегда более востребованы покупателями: есть возможность прописаться, льготные тарифы, обычно лучшая транспортная доступность, большие участки и строения. Но соответственно и цены у таких объектов выше. Поэтому обычно выходит такая формула: 50% сделок — это дома, 50% — дачи.

«На дома для постоянного проживания приходится всего 5% спроса»

— Как мы и ожидали, в апреле продажи «загородки» идут вовсю, — замечает Лариса Самусенкова. — Особенно покупателей интересуют дачи, на них приходится 76% всех продаж. На втором месте дома для отдыха — их 19%. К этой категории мы относим современные, куда приезжают в теплый сезон. За небольшим исключением это дома в населенных пунктах, а не в СТ. В них есть все удобства, но это не такие капитальные строения, как дома для постоянного проживания. Как раз на дома постоянного проживания приходится оставшиеся 5%. Из них 3% — это дома сегментов «бюджет» и «комфорт» и 2% — дома «комфорт+» и «элит» — стоимость которых стартует от 200 тысяч долларов.

По наблюдениям Ларисы, сейчас спросом пользуются абсолютно все дачи — от сборно-щитовых домиков до вполне комфортабельных дач в СТ. Но при формировании цены специалист советует обратить внимание на такой момент.

— Это правило может прозвучать банально, но мы часто сталкиваемся с тем, что человек, выставляя цену, берет во внимание удаленность от Минска, но не обращает внимание на качество дороги. Мы каждый раз напоминаем, что 30 км по асфальтированной дороге до самой дачи и 30 километров, 10 из которых придется добираться по разбитой гравийке или через лес — это все-таки разные временные затраты на дорогу.

Что касается категории домов для отдыха, отдельно их выделять специалисты начали в 2020 году, после сезона активной пандемии и закрытых границ.

— Целевая аудитория таких объектов — люди с достатком выше среднего с семьями. Они выезжают с детьми или даже внуками на природу. Как правило для них диапазон поисков ограничен 50−60 километрами от Минска. Но типовой запрос по домам для отдыха такой: до 30 километров и до 50 тысяч долларов. Если мы говорим о новостройках (домах возрастом до 5 лет) — может быть и до 100 тысяч долларов.

Как специалисты и отмечали раньше, сезон активных продаж на рынке загородной недвижимости скоро заканчивается.

— Горячий сезон, когда можно продать загородную недвижимость с наибольшей выгодой — до конца мая. Все «сливки» можно получить в этот короткий промежуток — с марта по май. Если к концу весны объект не продался, это показатель, что с текущей стоимостью он не востребован на рынке и требует корректировки.