«Платить банку выгоднее, чем арендовать жилье»

Беларусы рассказали, как купили в Польше квартиры в ипотеку.

Аренда квартир в Польше постоянно дорожает, поэтому многие со временем решают приобрести собственное жильё.

Беларусы рассказали MOST, как покупали квартиры в ипотеку в Польше.

«Возвращаться в Беларусь не планируем, а квартира в Гданьске — отличная инвестиция»

Анастасия с мужем живут в Гданьске. Некоторое время пара снимала жильё, но с ростом стоимости аренды супруги задумались о покупке собственного. И не прогадали: сейчас размер месячной выплаты по кредиту меньше, чем семья платила бы за съём.

— Возвращаться в Беларусь не планируем, а квартира в Гданьске — отличная инвестиция, — говорит Анастасия.

Решение квартирного вопроса семья начала с обращения к финансовому консультанту из риэлтерского агентства. Она искала подходящие паре квартиры, договаривалась о просмотрах, торговалась с продавцами, подготавливала и проверяла все документы для совершения сделки, а также формировала пакет документов для банка-кредитора.

Первая сложность заключалась в том, что территория Гданьска в 50 километрах от береговой линии — это приграничная зона. На покупку жилья в ней нужно получать разрешение МВД. Заявки рассматриваются до года. Анастасия не была готова ждать так долго. Поэтому нужно было найти жильё, для покупки которого такое разрешение не требуется.

«Основным критерием был тип собственности»

По закону разрешение нужно получать, только если жильё приобретается в полную собственность (pełna własność), т.е. новому владельцу принадлежит не только квартира, но и земля. А вот для покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе (spółdzielnia mieszkaniowa) разрешение не требуется. Поэтому такое жильё и хотела купить пара.

— Но такие квартиры в основном представлены в домах 1990-х годов постройки и очень редко можно встретить дома 2000-2005 года. Поэтому основным критерием поисков был максимально новый дом этого типа собственности и квартира с ремонтом.

Подборки квартир семье делала риелтор. Иногда Анастасия с супругом самостоятельно смотрели сайты olx.pl и otodom.pl, отправляли понравившиеся варианты консультанту, и та договаривалась на просмотр.

— В итоге нашли дом 1970 года с полным капитальным ремонтом, сделанным в 2019 году, в современном районе. В квартире был свежий ремонт, после окончания которого там никто не жил. Она стоила 550 тыс. злотых.

Залог удалось снизить до 5%

Вторая сложность заключалась в том, что у пары не было на руках необходимой суммы. Молодым людям нужно было, чтобы банк одобрил кредит.

Анастасия рассказывает, что почти все владельцы квартир, которые смотрела пара, хотели залог в размере 10% от стоимости квартиры за пять недель ожидания. Залог не возвращался в случае отказа банка.

Но риелтору, к которой обратилась семья, удалось договориться о залоге в 5% с ожиданием полтора месяца. Анастасия говорит, что такие условия можно было получить только на вторичным рынке. При покупке жилья на первичном рынке пришлось бы вносить залог 10%, но зато продавцы там готовы ждать.

Консультант рассчитала кредитоспособность семьи и начала собирать пакет документов. Нужно было предоставить банку карту часового побыту, договор на работу супруга (umowа o dzieło) и налоховую декларацию PIT за прошлый год.

Umowa o dzieło — не лучший вариант договора для получения ипотечного кредита, банки рассматривают его как более рисковый по сравнению с обычным трудовым договором (umowa o pracę). Но поскольку у супруга Анастасии высокий доход — от 20 тыс. злотых в месяц, банк одобрил заявку.

— При этом в банке сказали, что при наличии umowa o pracę кредит дали бы и при официальном доходе в 5-6 тыс. злотых — на сумму около 250 тыс. злоых.

Изначально консультант подала документы в три банка. Быстрее всего — через полторы недели — положительный ответ дал Bank Millennium. Но семья решила подождать ответа от банка Santander: там у супругов уже был открыт счёт, поэтому банк мог предложить более выгодные условия. Через месяц Santander дал положительный ответ. Семье одобрили кредит под 9% на 30 лет. Анастасия также отметила, что ставка по кредиту за время ожидания снизилась на 0,25 п.п.

Дополнительные расходы составили 30 тыс. злотых

— После одобрения кредита мы отправились на подписание договора купли-продажи к нотариусу. В этот же день мы должны были внести первоначальный взнос на счёт продавца — 20% от стоимости квартиры. В течение пары дней после подписания договора купли-продажи нам нужно было прийти в банк с этим договором и с выпиской о первоначальном взносе, чтобы банк мог перевести остаток средств на счёт продавца. Там же мы сделали страховку на квартиру. Ключи от квартиры мы получили после того, как продавец получил от банка деньги. Это случилось примерно через неделю.

Кроме того, семья заплатила налох на покупку вторичного жилья, который составил 2% от стоимости квартиры (с 31 августа от него освобождается покупка первого жилья), услуги агентства в размере 2,5% от стоимости квартиры, а также услуги нотариуса и переводчика. Переводчик был обязателен, поскольку Анастасия и её супруг — иностранцы.

В общей сложности дополнительные расходы семьи составили 30 тыс. злотых.

— Если бы покупали жильё на первичном рынке, то заплатили бы только за нотариуса и переводчика. Это около 2 тыс. злотых, — говорит Анастасия.

«Платить банку выгоднее, чем арендовать жильё»

Валерий (имя изменено) решил купить свою квартиру в Польше, потому что считает, что платить банку выгоднее, чем арендодателю. К тому же мужчина считает, что недвижимость в собственности упрощает легализацию. В своей квартире можно зарегистрироваться и никто не может попросить съехать.

Квартиру беларус искал два месяца. Он тоже выбирал жильё в Гданьске и окрестностях, поэтому одним из главных критериев поиска была возможность купить квартиру без получения разрешения МВД — т.е. квартиру с własnością spółdzielczą. Таких предложений было немного.

— Объездил пару соседних с Гданьском городов, но условия сильно отличались. За одну и ту же цену в одном городе будет квартира площадью 59 кв. метров, а в другом — 36 кв. метров. В итоге выбрал маленькую квартиру в городе, который понравился больше всего. Цена за 36 кв. метров составила 235 тыс. злотых.

За счёт собственных средств Валерий оплатил 20% стоимости квартиры — 47 тыс. злотых. Остальное пришлось взять в банке.

Кредит беларус брал через кредитного консультанта (doradca kredytowy). Банк запрашивал справку о доходах за год и все выписки со счёта за последний год.

В итоге процентная ставка по кредиту составила 8,11%, срок кредита — 30 лет без штрафа за досрочное погашение.

— Я искал вариант, чтобы ежемесячный платёж был как можно меньше. Сейчас плачу 1420 злотых в месяц.

«Погасил досрочно 40 тыс. злотых»

Залог на время ожидания решения по кредиту владельцы квартиры, которую приобрёл Валерий, запрашивали в размере 5 тыс. злотых.

— Продавцы оказались отличными людьми. Примерно через месяц кредит одобрили, и я заплатил первый взнос, а остальное перечислил банк. Ещё через пару дней мы переехали.

Кроме того, Валерию пришлось заплатить 7 тыс. злотых за переоформление документов у нотариуса и налох на недвижимость в размере 2%.

— В целом, трудностей с поиском подходящего варианта было больше, чем со всеми документами. Только нужно учитывать, что тогда не было программы «Кредит под 2%», и в банках не было очередей. В итоге у меня получилось так: снимал квартиру за 2600 злотых (с учётом чинша), а теперь плачу за свою собственную с чиншем около 2000 злотых и могу досрочно погашать кредит банку хоть каждый месяц. На сегодняшний день я погасил досрочно 40 тыс. злотых и сократил срок кредитования на 14 лет. Теперь я должен платить только 16 лет, но планирую сокращать срок и дальше, чтобы меньше переплачивать банку.