Рынок недвижимости ждет затяжной цикл снижения цен

Август оказался переломным месяцем на рынке недвижимости страны. Если рублевые цены на минские квартиры удвоились, то долларовые - только начали падать. Первыми начали дешеветь однокомнатные квартиры, но это только начало цикла, итогом которого может стать существенное снижение цен в долларовом эквиваленте, считают эксперты. Судя по данным Национального кадастрового агентства, в июне в Минске было продано 794 квартиры. Из них около 200-230 квартир расположены в домах-новостройках. То есть, если сравнить данные июня 2010 года (737 договоров), то получается, что начало лета в нынешнем году оказалось в целом более результативным по сравнению с прошлогодним. 

Но, как отмечает издание "Белорусы и рынок", это произошло лишь благодаря сектору новостроек. 

В июле, судя по данным на 6 сентября, по договорам купли-продажи реализована 551 квартира. Почти все эти сделки были совершены на вторичном рынке (сведения о продажах квартир в домах-новостройках появляются в открытом доступе с опозданием на месяц).

То есть низкая активность на вторичном квартирном рынке имела место и в июне, и в июле.

В первые два месяца лета доля квартир площадью 45 кв. м и менее в общем количестве проданных на вторичном рынке оставалась стабильной и составила около 36-37%. При этом в прошлом году аналогичный показатель в течение июня-июля сохранялся на уровне 42-43%. 

На долю квартир площадью от 45,01 до 60 кв. м включительно в прошлом году в июне пришлось 22% всех сделок купли-продажи, в 2011 году этот показатель увеличился до 35%. В июле он немного снизился по сравнению с предыдущим месяцем, но оказался на 6 процентных пунктов больше, чем в июле прошлого года.

Изменения в структуре сделок свидетельствуют о подвижной динамике спроса на квартиры разной площади. Подвижность зависит, в свою очередь, от выгодного или, наоборот, невыгодного для покупателя соотношения цен квадратного метра квартир разного метража.

Изменение цен на квартиры разного метража происходит циклично. Анализ циклов и поведения в них цен разных типов квартир позволяет выделить закономерность: цены малогабаритных квартир более подвижны и, как правило, "открывают" новый цикл снижения или роста. Квартиры большой площади занимают последнее место по подвижности и, по сути, закрывают цикл. Попросту говоря, сначала начинают дорожать (или дешеветь) однокомнатные квартиры, затем - двухкомнатные и т. д.

В периоды, когда разница между ценами квадратного метра квартир разных размеров близится к максимуму, начинают увеличиваться спрос и число сделок, соответственно - с квартирами большей площади, а доля маленьких квартир в массиве сделок снижается. И наоборот, удорожание квадратного метра маленьких квартир по отношению к большим ведет к увеличению спроса и доли сделок в секторе квартир большей площади.

И то, и другое предшествует началу нового цикла. Только в первом случае - цикла ценового роста, во втором, что имело место в июне и в июле текущего года, - ценового снижения.

Выводы оказались верны - в августе началось снижение квартирных цен. Первыми начали дешеветь однокомнатные квартиры. Во второй половине августа заметно увеличилось предложение квартир стоимостью менее 40 тыс. долларов.

Но это только начало цикла, итогом которого может стать существенное снижение цен в долларовом эквиваленте. Но насколько снизятся цены - на 10, 20 или 30%, - будет зависеть во многом от того, каким окажется рыночный курс доллара и так ли уж велика сумма валюты, которая скопилась на сегодня у населения.

Есть предположение, что, в отличие от 2009 года, когда рынок почти сразу же отреагировал снижением цен на девальвацию и кризис, на сей раз цикл снижения цен на жилую недвижимость окажется более длительным.

Если вести расчет долларовой цены по рыночному курсу, то можно говорить о снижении средних цен предложения однокомнатных квартир за январь - август на 11%, двухкомнатных - на 7%, трехкомнатных - на 6%, более габаритных квартир - на 0,3%. При этом по сравнению с началом августа прошлого года однокомнатные предлагаются на 1% дешевле, двухкомнатные - на 0,7% дешевле, трехкомнатные - на 1% дороже, четырехкомнатные и более - на 1% дешевле. Но рублевые цены выше почти вдвое.

Анализ договорных цен сделок показывает, что рублевые цены выросли на процент девальвации белорусского рубля по отношению к валютам. На столько же квартиры подорожали по отношению к доходам населения. Ведь зарплата не выросла и выдается в белорусских рублях. Но именно эти доходы всегда формировали и будут формировать платежеспособный спрос населения на квартиры.

Следовательно, сегодняшние рублевые цены можно рассматривать, теоретически, конечно, как некий предельный минимум, ниже которого квартиры не подешевеют даже при самом плохом сценарии.

Что касается цен в долларах, то они уже начали снижаться и будут снижаться до тех пор, пока не начнет расти платежеспособный спрос, что вряд ли возможно в ближайшие 1,5 года.

Постановлением Министерства экономики Беларуси 26 августа 2011 г. № 140 индекс цен в строительстве на август установлен в размере 104,96%.

Напомним, в январе индекс составлял 101,52%, в феврале - 102,81%, в марте - 101,8%, в апреле - 103,27%, в мае - 104,65%, в июне - 100,96%, в июле - 104,8%.