«Cамый дорогой дом был продан в Минском районе за $450 тысяч»

Эксперты рассказали, что происходит с загородной недвижимостью в Беларуси.

Август, как и предполагалось, поставил точку в купле-продаже дач для сезонного пребывания. Это отразилось и на общем количестве сделок. При этом количество выставляемых объектов только растет и вроде бы есть спрос на дома, но до покупки доходят не все, пишет realt.by. Чем же запомнился последний летний месяц в этом сезоне и как его оценивают риэлтеры?

«Сделки закрываются в основном там, где нужно решать свои вопросы продавцам»

— С 26 июля по 25 августа 2023 года по данным Национального кадастрового агентства, количество сделок следующее: 163 капитальных строения и 155 земельных участков. Для сравнения (за этот же период): в 2022 году — 195 капитальных строений и 180 земельных участков, в 2021 году — 215 капитальных строений и 191 земельный участок. Вывод, что происходит на рынке, делайте сами, — подмечает риэлтер «Группы компаний Мариэлт» Дмитрий Плянта. — Однако, хотелось бы отметить, что цифры количества сделок от НКА не дают объективную информацию загородного рынка недвижимости, поскольку за вышеуказанный период (26.07−25.08) в 2023 году было совершенно 318 сделок, но в действительности, сделок было проведено всего лишь порядка 204, поскольку при продаже капитального строения, расположенного на земельном участке в частной собственности, происходит продажа и земельного участка и продажа капитального строения, а это всего одна сделка. Не забываем и про то, что есть продажи долей, как правило между родственниками.

Вообще, август не показал роста количества сделок по сравнению с июлем. Риэлтер говорит, что количество выставляемых на продажу объектов продолжает увеличиваться. А вот продажи, в свою очередь, оставляют желать лучшего.

— Спрос на рынке активизировался, но до фактических сделок доходят немногие. Покупатель торгуется и выжидает. Сделки закрываются в основном там, где нужно решать свои вопросы продавцам, так как времени ждать просто нет и надо продавать. Также продаются объекты, где цена реально соответствует сегодняшнему рынку в условиях конкуренции за покупателя.

— Что касается продаж, то самый дорогой дом был продан в Минском районе за 450 тысяч долларов в агрогородке Ждановичи. Застройка расположена в лесу. При этом отмечу, что за эту сумму было продано капитальное строение (одноквартирный жилой дом) площадью 81,7 «квадрата» 1962 года постройки, т. е. за такие «скромные» деньги был куплен участок у леса, — подмечает риэлтер. — Из дорогих продаж еще и дом в Колодищах за 390 тысяч долларов, что в очередной раз подтверждает востребованность места. Об этом, кстати, свидетельствуют и результаты последнего аукциона по продаже земельных участков: цена участка здесь выше 100 тысяч долларов. Далее объект в СТ «Озёрный берег» — 290 тысяч долларов; Колодищи — 260 тысяч долларов; агрогородок Чачково — 242 тысячи долларов; Колодищи — 169 тысяч долларов и СТ «Форт» — 160 тысяч долларов. Восемь объектов было продано в ценовом диапазоне 140 — 120 тысяч и ещё восемь в пределах 120 — 100 тысяч долларов. Продажи в пределах 96−50 тысяч долларов — состоялось 37 сделок.

Нужно сказать, что спрос на загородную недвижимость сохраняется в диапазоне 120−150 тысяч долларов. Также востребованным остается ценовой диапазон 50−95 тысяч долларов. Количество сделок в этих ценовых диапазонах осталось на том же уровне.

Дмитрий заметил, что сегодня покупатели активно привлекают кредиты и выбирают лучшее.

— Продавцы смотрят на цены в объявлениях, оценивая свою недвижимость, и не зная реальных цен продаж. Они зачастую упускают выгодное предложение о покупке своего объекта. Ещё одна особенность продавцов — отказ восприятия «морального» износа своей недвижимости и потеря ее привлекательной способности для покупателя с течением времени. «Моральный» износ недвижимости подразумевает несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Чаще всего основными факторами, влияющими на уровень этого типа устаревания, являются: планировка помещений, количество санузлов и особенности водоснабжения, материалы, использованные при строительстве. Общая рекомендация для продавцов: понимать реальную рыночную стоимость своего объекта в условиях нынешних рыночных реалий и повышенной конкуренции в борьбе за покупателя.

«Порядка 29−30% покупателей берут кредиты на покупку загородки»

— В августе вполне ожидаемо снизился спрос на дачи, но в противовес ему отметился пик по количеству поступивших заявок на продажу объектов, — отмечает менеджер по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Спрос на дачи остался, но весьма точечный. И пока будет хорошая погода и хорошие подъездные пути, дачами будут интересоваться, но объемы не сравняться с весенними или летними цифрами.

С уходом теплой поры года уходит спрос на простые щитовые дома без отопления.

— В то же время капитальные и комфортабельные дачи, пригодные для жизни в них круглый год (за счет капитального материала стен и подведенных коммуникаций, отопления), могут отчасти конкурировать с квартирами и потому будут интересны всегда. Не стоит их снимать с продажи.

Лариса дает дельный совет продавцам сезонных домиков — не убирайте из объявлений о продаже фотографии дома и участка, сделанные летом — когда все вокруг красиво и зелено. Ведь именно эти фото являются «продающими», поскольку показывают, как именно будет выглядеть дача и участок в самое желанное для всех время.

Cамый дорогой проданный объект в агентстве был таунхаус в Хатежино — 175 тысяч долларов. Также специалисты завершали сделки по купли-продажи дома в деревне, дома и полдома в Минске, дачи различного качества (от бюджетных 8 тысяч долларов до комфорт-класса 25 тысяч долларов).

Лариса также поделилась интересной статистикой агентства. Порядка 29−30% покупателей берут кредиты на покупку загородки. Это большая и значимая цифра в этой категории, особенно если сравнивать с рынком квартир, где на покупку вторички берут кредит 33−35% покупателей.

— На рынке по-прежнему присутствует пласт продавцов, которые уехали за границу и сейчас пришли к решению о продаже недвижимости через родственников по доверенности. Зачастую речь идет о хороших загородных домах: таунхаусах, коттеджах, а не деревенских хатах, что достались по наследству, — отмечает Лариса. — Присутствует стабильный спрос на дома в Минске. Бюджетные варианты можно найти на улицах Васнецова, Варвашени, в районе Севастопольского парка, Сельхозпоселка. В этих локациях люди рассматривают полноценные дома и даже половинки. По большей части это не новые объекты. В ряде случаев, ценностью здесь выступает сам участок под строительство.

Тем, кто ищет такой дом самостоятельно, эксперт советует тщательно проверить район на перспективу сноса частного сектора. А продавцам напоминает: если объект можно расширить с помощью пристройки, то ликвидность дома будет выше, как и его стоимость.

«Сделки были во всех сегментах и по разным стоимостям»

Август месяц в агентстве «ЭТАЖИ Форте» был урожайным, отмечает агент по операциям с недвижимостью Светлана Никитюк. Относительно прошлого месяца количество сделок увеличилось на 20 процентов. Этому способствовала погода и, на удивление, не повлияли сборы в детские сады и школы. Специалист отмечает, что несмотря на рост сделок в агентстве, статистика Национального кадастрового агентства говорит о том, что общее количество сделок по Минскому району с загородной недвижимостью по сравнению с июлем уменьшилось.

— У нас хорошо продавались и недорогие дачи, и дорогие дома выше ста тысяч долларов. Спрос на дачи в садоводческих товариществах и дома в деревнях был примерно одинаковый. Сложно выделить какую-то определённую ценовую категорию, к которой был больший интерес, так как сделки были во всех сегментах и по разным стоимостям. Также хорошо интересовались и участками, даже лучше чем весной, что нетипично для данного периода времени. Не изменилась, к сожалению, ситуация с недостроями. На них стабильно слабый спрос. Если продавец закладывает в стоимость цену за участок и все материалы и расходы, которые у него были, то, скорее всего, он его не продаст. В среднем недострои продаются по цене ниже той, что владелец вложил в объект.

Основной спрос приходится на объекты в 30 км от Минска. Но покупатели, которым не хватает средств на готовые дома, порой не отказываются от этой идеи, а ищут что-то дальше от Минска, желательно в пределах области. Такие объекты могут не уступать по качеству тем, что располагаются рядом со столицей, но из-за расстояния, будут стоить гораздо дешевле.

Беларусы предпочитают дома из более твердых и долговечных материалов.

— Современных кирпичных домов мало, так как это очень дорого, поэтому чаще строят из блоков. По моим наблюдениям, беларусы стали относиться к каркасным объектам с большим доверием. Два года-год назад у покупателей было больше сомнений и опасений относительно качества строительства таких домов, — добавляет специалист. — Что касается Минска, то спрос на дома есть, но он не такой большой. Цены сильно будут отличаться от того, где эти объекты расположены. Люди, которые решили переехать в свой дом, в первую очередь ищут природу, тишину и уединение. Поэтому в ближайшем пригороде иногда недвижимость более востребована, чем дома в Минске.