«Скоро будет лучшее время для торга»

Эксперты рассказали, что происходит на рынке домов и дач.

На календаре октябрь, за окном — прохладная погода. Казалось бы, что сезон дач закончился, а о покупке или продаже летнего домика можно забыть на несколько месяцев. Так ли это, Realt спросил у специалистов. Оказывается, что о закрытии сезона говорить рано, более того есть мнение, что покупать дачу в межсезонье — отличная идея, а ноябрь — лучший месяц для торга.

«Ноябрь — лучший месяц для торга»

— В сентябре в нашем агентстве по сделкам с загородной недвижимостью вышла небольшая просадка, если сравнивать с августом, — констатирует специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Но говорить о том, что сезон заканчивается, еще рано: за 10 дней октября количество задатков оказалось практически таким же, как за весь сентябрь. Следовательно, по предварительным данным, октябрь у нас в агентстве будет гораздо лучше сентября.

Хотя исходя из данных по статистике национального кадастрового агентства в целом по Минскому району, можно сделать вывод, что август и сентябрь были практически на одном уровне. Мы видим 160 сделок в августе, а в сентябре 156. Конечно, сезонность ощущается и количество сделок из месяца в месяц будет уменьшаться: если октябрь еще может быть живеньким, то уже ноябрь и декабрь для загородной недвижимости — более тяжелые месяцы. Поэтому в ноябре собственники наиболее сговорчивые, это лучший месяц для торга. Уже в декабре и январе продавцам торговаться не так интересно: сколько там осталось до весны, все начинают готовиться к началу нового сезона.

Около 90% проданных в сентябре садовых домиков — до 30 тысяч долларов.

— Хотя при этом были проданы и достаточно дорогие объекты, — отмечает Светлана. — Например, в деревне Тарасово было продано сразу два самых дорогих дома сентября за 930 и 600 тысяч долларов. И стоит отметить, что самые дорогие квартиры сентября, проданные в Минске за 839 тысяч и более чем 1,5 миллиона долларов, хоть и по документам являются трехуровневыми квартирами, по факту являются двумя половинами одного большого дома, расположенного около водохранилища Дрозды.

А что касается погоды, говорит специалист, осень может сыграть и в плюс.

— В хорошую погоду, конечно, приятно выезжать на просмотры, но когда на улице пасмурно, люди сидят дома, изучают объявления — и порой звонков в такую погоду не меньше, чем солнечным летом.

Светлана советует продавцам не снимать объявления с продажи на зиму.

— У меня был объект, когда мы стояли в рекламе всю весну, лето, осень. Собственник меня убеждал, что нет смысла оставлять, «давайте снимем объявление». А в итоге сделку закрыли в декабре. Поздней осенью и зимой значительно уменьшается количество объявлений от собственников, в результате конкуренция уменьшается и при грамотном маркетинге больше шансов найти покупателя. Поэтому в агентстве эффективно продается недвижимость не только в сезон, но и в любое время года.

«Покупка дачи в межсезонье — отличное решение»

Погода, а соответственно и сезонность сильно отражается на продаже дач, замечает менеджер по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова. Речь идет именно о дачных домиках, а не обо всем рынке загородки. Дома для круглогодичного проживания одинаково покупают круглый год.

— Из-за того, что дачный сезон обычно длится с марта по сентябрь-октябрь, в сентябре, как мы и прогнозировали, покупателей стало меньше, но говорить о том, что сезон на рынке загородной недвижимости уже закончился, однозначно еще рано.

Погода сейчас хоть и переменчивая, но еще случаются и, судя по прогнозам синоптиков, будут и дальше теплые дни. То, что сезон продолжается, мы видим на реальных сделках: каждую неделю у нас продается одна-две дачи. Покупатели, которые подходят к покупке не импульсивно, а максимально рационально и взвешенно, понимают, что ценовая лояльность продавцов дач именно сейчас будет наиболее высока. Это связано с тем, что многие продавцы понимают, что в ближайшие месяцев пять продать дачу им будет сложнее. И если приходит заинтересованный покупатель, многие готовы рассмотреть его условия более внимательно, чем это было бы в начале сезона.

Лариса подтверждает, что, продавая дачу в начале сезона, можно рассчитывать на более высокую цену в сравнении с тем, что мы видим с ноября по февраль.

— Объясню, почему называю именно февраль. Мы всегда рекомендуем выставлять на продажу дачу с начала февраля, и при этом важно привести дом в порядок. И речь идет даже не о ремонте, а просто о том, чтобы, например, убрать ненужные вещи, ведь именно на даче зачастую они скапливаются — чтобы потенциальный покупатель на фото и при посещении увидел не отпечаток прошлой жизни дачи, а готовый к приобретению объект.

Активность у покупателей возобновится в конце февраля — даже в том случае, если на улице будет непогода. Дело в том, что большинство людей, которые покупают дачу, все-таки хотят что-то садить (будь то картошка или цветы), и они привязаны к посадочному календарю.

Пока что, несмотря на межсезонье, показы дач продолжаются. Покупка дачи в такое время имеет как плюсы, так и минусы.

— Из приятного — подобрать дачу сейчас можно и по доступной цене, а также заметить особенности, которые не получится увидеть летом. Практика показывает, что поздней осенью очень хорошо видно, в каком состоянии будут подъездные пути. Плюс в такое время очень хорошо видно, что происходит с участком: где подтапливает или скапливается вода. А когда на улице дожди и сильный ветер — хорошо видно, как здание реагирует на непогоду: как работает печь, где задувает.

Из минусов осенних просмотров — короткий световой день.

— Летом мы могли показывать дачи после работы — светло было еще до 10 вечера и можно было успеть посмотреть одну, а то и две дачи. Сейчас же темно уже в 7 часов, и это ограничивает.

Поэтому тем, кто решился на покупку дачи, зиму следует рассматривать не как период для паузы, а как отличный индикатор для выявления возможных скрытых дефектов у дачи и/или участка.

Что будет происходить на рынке загородной недвижимости дальше?

— С непогодой спрос на дачи будет уменьшаться, а некоторые дачи будут сниматься с продажи. Хотя продавцам мы рекомендуем не снимать эти объекты, потому что продать их вполне возможно и зимой. Но в объявлении обязательно должны быть летние фото, чтобы покупатель понимал, что он получит в итоге.

Что касается цен, по прогнозам Ларисы, ожидать их повышения не стоит.

— Что будет с ценами, в первую очередь будет зависеть от курса доллара и доступности кредитов. Кредиты ведь берут не только на квартиры, но и на загородное жилье — по данным нашего ипотечного центра, ими пользуется треть покупателей. Если кредиты уйдут и/или сильно поднимается доллар, то это сильно ударит по ценам — в сторону снижения. Надеяться на рост цен не приходится.

Наглядное подтверждение можно было увидеть в последний месяц — как только доллар пошел расти, мы заметили, что активность покупателей к загородной недвижимости стала уменьшатся — речь идет и о дачах, и о жилых домах.

«Самая дорогая продажа — дом за 930 тысяч. Но пользуются спросом и дома до 10 тысяч»

Риэлтер «Группы компаний Мариэлт» Дмитрий Плянта говорит, что в сентябре отложенный спрос на рынке загородной недвижимости дал свои результаты. Дмитрий рассматривает период с 26 августа по 25 сентября, поэтому его цифры незначительно отличаются от тех, что приводят коллеги.

— По статистике Национального кадастрового агентства, количество сделок следующее: 186 капитальных строений и 182 земельных участка (в одной сделке могла быть продажа и земельного участка, и строения). Для сравнения: в 2022 году продано 161 капитальное строение и 144 земельных участка, в 2021 году — 194 капитальных строений и 168 земельных участков.

Сентябрь добавил активности покупателям в принятии решений о покупке, отмечает Дмитрий, а продавцы в связи с сезонностью загородного рынка и большой конкуренцией, закрывали вопрос с продажей и шли на уступки, продавая свои объекты.

— Впрочем, некоторые объекты уже давно стояли на продаже, а продавцы отказывались принимать реальность рынка. Им было сложно уступить, а по итогу они не успевали за рынком (хотя ранее получали более выгодные предложения) и по факту просто теряли время и лучшую выгодную цену. Здесь вспоминается фраза: «Лучший учитель — опыт, берет, правда, дорого, однако объясняет доходчиво и надолго».

Что же покупали?

— Самые дорогие продажи Минского района: два объекта в Тарасово 930 и 700 тысяч долларов. Далее — Городище (Колодищанский с/с) — 270 тысяч. Также продано 8 объектов в диапазоне 150−200 тысяч долларов.

Большой популярностью пользовались объекты в ценовом диапазоне 95−135 тысяч долларов, состоялось 19 сделок. Спрос в этом сегменте остается на объекты в непосредственной близости от Минска и на объекты в живописных местах — Цнянка, Ратомка, Тарасово, Колодищи, Раубичи, Дроздово, Королев Стан, а также современные садовые товарищества — «Моя отрада», «Водолей-2010», «Заценский родник».

Спросом покупателей пользуются более современные дома, после 2010 года постройки. Также, по наблюдениям Дмитрия, сохраняется спрос на объекты до 15 тысяч долларов.

— Покупатели были активны в сентябре и старались привлечь кредиты для приобретения недвижимости. Хотя к концу месяца, одновременно с ростом курса валют, активность начала спадать. Также можно отметить стабильное поступление новых объектов на рынок, которые создают конкуренцию в борьбе за покупателя. При всем изобилии объектов есть одна особенность: очень многие не готовы к совершению сделки, их документы требуют приведения в порядок, а это занимает время и откладывает принятие решения покупателями о покупке такого объекта.

На сегодня для успешной продажи недвижимости необходимо несколько составляющих. Во-первых, правильная оценка рыночной цены объекта при выставлении на продажу в условиях конкуренции, а также понимание динамики рынка на момент поступления предложения о покупке. Также важным фактором является готовность документов объекта к продаже для выхода на сделку в кратчайшие сроки.