«На рынке почти не осталось новостроек по адекватным ценам»

Эксперты о том, что происходит с квартирами на беларусском рынке.

Все прошедшие месяцы рынок недвижимости не переставал удивлять — высоким спросом, растущими ценами, решительностью покупателей. А каким показал себя октябрь? Получился ли месяц рекордным? Не остановились ли цены? А может быть иссяк поток покупателей из регионов? Обо всем об этом realt.by спросил экспертов.

«На рынке почти не осталось новостроек по адекватным ценам»

Агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» Светлана Никитюк:

− Рынок недвижимости в октябре продолжал быть максимально активным. Мы видим, что общее количество сделок по Минску (с учетом долей, комнат и т. д.) в октябре приблизилось к 1800, и конечно — это очень хороший показатель. Данная цифра точно больше, чем в прошлом году, и можно говорить об очередном рекорде. Из данных Национального кадастрового агентства мы видим, что количество сделок по Минску в сентябре и октябре имеет близкие значения. И у нас в агентстве в эти месяцы также было проведено примерно одинаковое количество сделок. Квартир стоимостью выше 100 тысяч долларов было продано около 11% от общего числа, что соответствует нашим средним ежемесячным показателям.

Думаю, что фиксируемая сейчас активность на рынке продержится до конца года. Так как в настоящее время в банковской системе есть избыток ликвидности, можно предположить, что ставки по кредитам в ближайшее время увеличиваться не будут. Следовательно, спрос в ноябре и декабре также будет высоким.

В настоящий момент мы наблюдаем тот редкий период на рынке, когда счастливы все: и продавцы, и покупатели. Продавцы счастливы, потому что они могут быстро и по хорошей цене продать свою недвижимость (в том числе и не самую ликвидную). А покупатели рады тому, что они могут легко взять кредит и приобрести ту недвижимость, которая им нужна. Сделок с кредитами у нас по-прежнему много. Более того − сегодня до кредита «дозревают» те, кто не решился на него вчера, когда был более высокий курс доллара.

Ну, а для кого сейчас золотое время — это для продавцов неликвида. Причина в том, что на рынке Минска почти не осталось новостроек по адекватным ценам. И если раньше, когда метр в Минск Мире стоил 800 долларов, старый жилой фонд мало кого интересовал. То теперь, когда цены еще на котловане начинаются от 1200 долларов, покупатели вновь переключили внимание на вторичку. И глядя на рынок, мы понимаем, что сейчас можно продать всё — и двухэтажки, и хрущевки, и панельки 80-х, и многое другое. Да, свежие готовые новостройки покупателю, конечно интересны, но если собственник квартиры в доме 70-х годов поставит адекватную стоимость, то его недвижимость будет не менее конкурентной и привлекательной.

В целом, цены на жилье в Минске за сентябрь немного подросли, а в октябре стоимость колебалась. В будущем месяце возможен небольшой рост. При этом нужно учитывать, что рынок сейчас держится на кредитных сделках. И если получить кредит станет сложнее, ставки вырастут или резко изменится курс валют, это, безусловно, отразится и на спросе, и как следствие на количестве сделок и цене. В этом случае потенциальных покупателей станет меньше, стоимость метра поползет вниз, и настанет время для тех покупателей, кто имеет на руках наличные.

Однако мы видим, что курс доллара стабилизировался и немного упал. Финансовые аналитики прогнозируют, что каких-то резких скачков в ближайшее время не будет. Поэтому вряд ли, что-то сможет повлиять на успешное завершение этого года.

«Есть опасение, что в какой-то момент количество объектов на рынке уменьшится»

Агент по недвижимости АН «Авангард Недвижимость» Василий Саванович:

− Октябрь у нас прошел в том же ключе, что и предыдущие месяцы. Спрос на недвижимость был хорошим. В итоге, количество сделок снова держится на довольно высоком уровне. Так, ежемесячная цифра около 1600 (без учета комнат, повторных сделок и т. д.) уже стала для нас нормой, что не может не радовать. Больше всего по нашей статистике минчане покупают однушки (46%) и двушки (32%). Что касается стоимости, то за октябрь в цене выросли практически все квартиры. Единственное исключение — четырешки: они наоборот просели в стоимости по сравнению с прошлым месяцем. Отмечу, что стоимость квадратного метра в Минске росла в течение всего года, и октябрь не стал исключением.

Большинство покупателей сейчас — это цепочки (кто-то расширяется, кто-то разъезжается, кто-то переезжает и т. д.). Люди понимают, что благодаря кредитам, они могут улучшить свои жилищные условия практически без каких-либо накоплений. Не удивительно, что многие спешат этим воспользоваться. По своему опыту я вижу, что с кредитом проходит каждая вторая-третья сделка.

Еще момент — сегодня хорошо продаются квартиры во всех районах города. В любом микрорайоне (даже в условных Шабанах) есть местный рынок, на котором люди активно продают/покупают квартиры. Спрос есть на все. Покупатели ищут и дешевые квартиры под ремонт, и готовые новостройки, чтобы переехать и жить.

Кстати, в последнее время мы видим немало сделок с квартирами с «квадратом» по 2000 долларов. Раньше это было редкостью, а теперь — как бы уже и в порядке вещей. В том же Минск Мире готовые к проживанию студии выставляют на продажу с квадратом в 2000 долларов. И их берут. Точно такая же история была с «Маяком Минска», а потом с «Парком Челюскинцев». Люди на котловане строились достаточно недорого, ну, а потом за счет локации и инфраструктуры цены на жилье в готовых домах повышались на 30−40%. Сегодня найти в «Маяке Минска» квартиру с ремонтом за 1500 долларов за метр — нереально.

А вот чего не осталось на рынке — так это дешевых квартир. Если еще в прошлом месяце еще можно было найти какие-то однушки за 40 тысяч, то сейчас в базе остались лишь единичные варианты не в самых престижных районах города. Причем, это будут квартиры действительно в убитом состоянии, на которые страшно смотреть. Это также показатель того, что цены растут.

При этом, так как хороший спрос у нас фиксируется уже больше года, есть опасение, что в какой-то момент количество объектов на рынке уменьшится. Уже сейчас выбор квартир − не такой, как был весной. А учитывая высокую активность, он может стать еще меньше. В этом случае решить квартирный вопрос станет чуть сложнее. Возможно, мы вернемся к тем временем, когда в нужном микрорайоне продается не 10 аналогичных вариантов, а 5.

Еще отмечу, что с рынка уходит сезонность. Так, несмотря на глубокую осень, люди продолжают интересоваться не только квартирами, но и загородными домами. Это говорит о том, что понятие сезонности постепенно стирается. Раньше, к примеру, считалось, что летом рынок квартир замирает, но в последние годы этого уже нет — покупатель у нас теперь активен и зимой, и весной, и летом, и осенью.

«Покупатели сейчас практически не торгуются: если вариант не подходит, они просто смотрят другой»

Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев:

− В октябре рынок был вполне активным, но не рекордным. По итогам месяца мы фиксируем на 30−50 сделок меньше, чем в сентябре. Если в сентябре (без учета долей и комнат) сделок было около 1650, то сейчас около 1600. При этом, данное снижение укладывается в рамки статической погрешности: кто-то начал сделку в прошлом месяце, а завершит в следующем. Всего же за 10 месяцев в Минске было продано около 14 700 квартир. За аналогичный период прошлого года эта цифра составляла 12 800. То есть, в Минске за прошедший период уже продали на 1900 квартир больше, а ведь до конца года еще два месяца.

Что касается цен, то по данным «Твоей столицы» квартиры стандартных потребительских качеств (которые, как минимум, требуют косметического ремонта) за 10 месяцев подорожали на 6%, а готовые к проживанию квартиры (со свежим ремонтом, куда можно въехать и жить) — на 7%. В целом по Минску квартиры выросли в цене на 4%.

Сейчас люди (как покупатели, так и продавцы) начинают понимать, что выбор строящихся объектов сужается. Все это ставит застройщиков в сильное положение — они могут увеличивать стоимость или придерживать часть квартир, чтобы продать их дороже. В итоге, спрос с новостроек у нас перетекает на вторичку с акцентом именно на современные квартиры, готовые к проживанию. Собственники, которые сейчас продают такие квартиры, в свою очередь, также видят этот тренд и стараются продать свою недвижимость дороже. Это подтверждают и наши данные о ценах предложения в объявлениях − за 10 месяцев они выросли на 5−6%.

Вообще, собственники сейчас — это уже не «первоклассники» на рынке недвижимости, а скорее — «студенты», которые видят происходящие процессы и учатся делать правильные выводы. Сегодня продавцы понимают, что продать квартиру в ситуации, когда стрессы сменяют друг друга (ковид, международные конфликты, колебания курса) по прежнему можно весьма выгодно. Однако при этом собственники осознают и риски — неизвестно что может случиться завтра. Все помнят март 2022 года, когда за один месяц цены сделок упали на 8% (рекорд!), а количество проданных квартир не дотянуло даже до 1000 сделок. Поэтому правило «кто быстрее продаст, тот и выиграет» — по прежнему актуально.

О быстроте принятия решения свидетельствует наша статистика: около 30% сделок завершаются менее чем за 2 недели. Это, кстати, говорит и о том, что люди практически не торгуются — торг остается на уровне 4%. В более сложные времена торг мог достигать 8−10%. Тогда люди цеплялись за понравившиеся варианты и бились за них просто до слез. Но это не значит, что квартиры покупаются без оглядки на стоимость — сейчас если квартира не подходит, покупатели просто смотрят другую, потому что объем квартир в продаже по-прежнему большой и есть из чего выбрать.

Однако нельзя не отметить тот факт, что постепенно предложение на рынке начинает сужаться. За последние полгода по нашим данным оно опустилось с 9 до 8 тысяч квартир. Что это значит для покупателя? Пока что ничего особо не поменялось, но на мой взгляд, цифра в 7 тысяч квартир — это та грань, за которой может следовать дефицит и активный рост цен. Помечу — все это возможно только при условии, что кредитование продолжится, а курс доллара будут оставаться стабильным. Ну, а последний фактор, как мы понимаем, зависит не только от нас, но и от нашего восточного соседа. В итоге, именно сейчас на рынке сложилось наиболее благоприятное время, которым стоит пользоваться. Что будет в декабре и переломном во многих случаях январе — неизвестно.

В октябре по-прежнему мы видели активность региональных покупателей. Их доля на рынке Минске составила чуть более 20%, что является высоким показателем. При этом если раньше они брали квартиры в Минск Мире, то теперь активно переориентировались на вторичку. Надо сказать, что в настоящий момент хороших свежих квартир на рынке — немало. Сейчас в продажу поступают квартиры с классными ремонтами в домах, которые были построены за последние 3−5 лет. Такой ситуации, что новая красивая квартира — это редкость, которую готовы оторвать с руками и ногами, уже нет. Пока что в ассортименте достаточно и свежей панели, и каркасников, и других вариантов. Что касается сделок с кредитами, то в октябре их было 29%, а в среднем, покупатели одалживали у банков около 100 тысяч беларусских рублей.