«80% выставляют свои квартиры на продажу по нереальным ценам»

Риелтор развеяла главные мифы о рынке недвижимости в Беларуси.

Недавно вышло постановление совмина № 754 «О тарифах на риелторские услуги», которое сами риелторы встретили с явным неодобрением.

Однако, кроме нового законопроекта, на рынке недвижимости в последнее время есть и другие изменения.

Почему документ понравился далеко не всем, что сейчас происходит с продажей квартир в беларусской столице и скупают ли их московиты. На эти и другие вопросы «Салідарнасці» ответила риелтор, более 20 лет работающая в Минске.  

«Они разобрались с адвокатами и взялись за риелторов»

— В начале ноября вышло постановление Совмина № 754 «О тарифах на риелторские услуги». Одним из самых обсуждаемых пунктов стал запрет для одного агентства работать одновременно с продавцом и покупателем квартиры.

— Действительно больше нельзя по одному объекту заключить договор с покупателем, если есть договор с продавцом. По желанию можно обратиться за услугой в другое агентство.

Допустим, я продаю квартиру клиента, он мне за это платит, а с покупателем этой квартиры я уже не могу заключить договор. При этом всем известно, что договор подразумевает ответственность и страховку.

Только при наличии договора возникают обязательства агентства по недвижимости и обязательное страхование ответственности агентства.  

— Одним из аргументов чиновников является удовлетворение жалоб клиентов, которые считали, что их заставляют платить дважды за одну и ту же процедуру. Квартиру продают через агентство, соответственно, оно должно было ее проверить. 

— Вопрос в том, что для продавца и покупателя нужны разные уровни проверок. Разумеется, мы проверяем квартиру в процессе продажи, но проверяем ситуацию с ней на настоящий момент, то есть можно ли ее продать сейчас законно.

Всю историю квартиры для продажи копать нет смысла. Мы проверяем последнего собственника и то, как квартира ему досталась. Но ведь до него могло быть еще пять собственников, могла быть приватизация.

Например, выявляются нарушения, которые были допущены при приватизации квартиры, они, к слову, не имеют срока давности, соответственно, все последующие сделки по решению суда могут отменить, и квартира вернется первым собственникам. Это реальный случай.

И вот именно от таких случаев покупатель остается незастрахованным. Юридически без договора, если он не заказывал услугу, он не может предъявить претензию агентству.

Для объективности стоит отметить, что случаи принуждения к заключению договора покупателем действительно были, были и жалобы от людей на это в минюст. А там отреагировали так, как посчитали нужным.

Поэтому в сложившейся ситуации есть вина недобросовестных профессиональных участников рынка. Я согласна с тем, что услугу нельзя навязывать, к ней нельзя принуждать, ее нужно предлагать, продавать.

Сама никогда не заставляла покупателей заключать этот договор, однако, выслушав аргументы, ни один клиент не отказался. Вернее, последний отказ у меня был лет пять назад. То есть люди не считают напрасными затратами порядка 700 долларов, чтобы потом спать спокойно в новой квартире.

— Откуда такая цифра — 700 долларов?

— Этим же постановлением регулируются и цены на наши услуги. В принципе там мало что изменилось с 2008 года, когда они были приняты.

Продавец платит агентству от 1% до 3% стоимости объекта недвижимости по принципу чем дороже объект, тем меньше процент оплаты.

Стоимость услуги для покупателя — до 100 базовых величин с подбором варианта или 50-55 базовых за комплекс услуг по проверке.

— А что это за проверка?

— Это юридическая экспертиза, для проведения которой мы имеем определенные полномочия. В нее входит много всего — от учета у нарколога и психиатра до восстановления полной истории квартиры: сверки лицевых счетов, информации движения по квартире, сколько было собственников, когда и при каких условиях осуществлялись продажи, были ли нарушения при приватизации, отношения с ЖЭСом и т.д.   

То есть если для регистратора Национального кадастрового агентства (НКА — ранее БРТИ) достаточно того, чтобы все было в порядке на данный момент, то мы стараемся заглянуть глубже.

У меня были случаи, когда я сама после проведения экспертизы отказывалась от сделки. Хотя там уже был покупатель, внесенный задаток и НКА было готово провести сделку.

Но вскрылось столько переоформлений между родственниками и ошибок, допущенных во время этих процедур, что я решила предостеречь своего клиента.

Другое дело, что мой покупатель действительно тогда отказался от сделки, однако продавец спокойно продал квартиру через другое агентство.

Вообще я стараюсь быть предельно ответственной в своей работе. Возможно, поэтому за 20 лет мои сделки никто не пытался оспорить в суде.

— Ты сказала, что недовольна регулированием цен, но, по сути, они остались такими же, как и были. Что не так?

— Само по себе регулирование. Для чего гопсударству лезть в ценообразование риелторских услуг, зачем выставлять потолок? Думаю, для полного контроля за нашей сферой.

Нас курирует тот же отдел министерства юстиции, что и адвокатов. Они разобрались с адвокатами и взялись за риелторов. Хотя стоимость вознаграждения за наши услуги должен формировать рынок.

— Если бы так было, какой бы она была?

— По некоторым квартирам брали бы больше, по некоторым —меньше. Есть варианты, где и 1% на самом деле много, а есть, где 3% мало. Все зависит от объема выполненной работы. Но в среднем, думаю, стоимость услуг бы упала.

Во всяком случае вознаграждение риелтору с опытом и безупречной репутацией отличалось бы от вознаграждения студента, который подрабатывает на прозвонах и не понимает, какая на нем ответственность.

— А как клиенты отнеслись к тому, что им не нужно оплачивать услугу?

— Некоторые рады сэкономить, а некоторые спрашивают, с кем лучше заключить договор, чтобы все-таки получить страховку и исключить варианты с возможными юридическими проблемами в будущем. Именно поэтому у многих агентств появилось по два юрлица, куда могут обращаться и продавцы, и покупатели.

Уверена, что с этим будут разбираться, устроят несколько «публичных казней».

«На бюджетное жилье за последний год цены выросли где-то на 5%»

— Что изменилось на рынке вторичной недвижимости в последнее время?

— За последние пару лет значительно вырос спрос на квартиры. Это объясняется дешевыми кредитами под 14%-15%. Для Беларуси такой кредит считается доступным, и люди покупают квартиры.

Если раньше 1000 сделок в месяц на вторичке в Минске была большой удачей, то сейчас их более полутора тысяч ежемесячно.  

— Увеличилось ли количество квартир, которые продают по генеральной доверенности?

— В последние два года действительно по доверенностям квартиры продают чаще, чем обычно. Но тут есть нюанс, связанный с тем самым указом Лукашенко о порядке выдачи документов за границей.

Он запрещает продавать недвижимость без доверенности, оформленной в Беларуси. Многие, уезжая в 2020 году, оформили доверенность. Но срок их действия — 3 года. И он в этом году как раз истек.

Какого-то всплеска именно после выхода этого указа не случилось. Ко мне также обращались несколько моих старых клиентов, находящихся за границей, с просьбой продать здесь квартиру.

Но я, оптимистка по жизни, пыталась их отговорить сжигать все мосты. Просто я уверена, что рано или поздно многие вернутся.

Что касается рынка вторичной недвижимости Минска и окрестностей, то если посмотреть базу, там примерно 12-14 тысяч квартир.

Но реально продаются 20%: 10% в текущем месяце, грубо говоря, каждая десятая, и столько же в ближайшее время, потому что клиенты готовы понизить цену до реальной.

80% выставляют свои квартиры на продажу по нереальным ценам.

— Насколько неадекватно оценивают свою недвижимость люди?

— На самом деле я понимаю своих клиентов. Кто-то сделал дорогой ремонт, кто-то дом строил 15 лет. И когда человек по разным причинам продает свое имущество, он хочет получить максимум.

Моя работа заключается в том, чтобы искать компромисс между этим максимумом и разумностью. Другими словами, совмещать хотелки продавцов и возможности покупателей.

Соответственно, те, кто завышают цену, уменьшают вероятность продажи своей квартиры или дома. Я им указываю реальную стоимость, а не с потолка.

Есть база прошлых сделок, на основании которой можно проанализировать, сколько квартир продавалось по конкретному району, конкретному дому, по каким ценам. Можно даже поднять архив и посмотреть на фото, в каком они были состоянии.

И если все они продавались за столько, с чего вдруг твою купят на 10 тысяч дороже?

Квартиру, которая стоит 50 тысяч долларов, даже за 55 продать не получится. При удачном стечении обстоятельств за нее можно будет получить на одну-две тысячи больше.  

Если вы купили однокомнатную квартиру и сделали там ремонт за 15 тысяч долларов, это не значит, что вы продадите ее дороже на 15 тысяч. Дорогой свежесделанный ремонт, как правило, отбивается на 50-60%. 

Если в квартиру за 50 тысяч вы вложите 20, то продадите ее максимум за 60 и т.д.

То есть то, сколько стоит квартира, сейчас можно определить до плюс-минус тысячи. Но в базе я вижу кучу квартир, выставленных за 70 тысяч долларов, реальная цена которых не больше 50. 

Сама всегда честно обо всем предупреждаю клиентов. Не все сразу готовы окунуться в реальность, тем более что телефоны обрывают сотни агентов.

Это так называемые «холодные звонки», когда садят сто новичков и требуют любой ценой заключить договор. Они могут «гарантировать», что продадут вашу квартиру за желаемую цену, а кто-то еще и накинуть сверху пообещает. Главное — заключите договор.

— Чем заканчиваются такие сделки?

— Со временем клиенту все равно приходится постепенно сбивать цену, чтобы появился шанс продать квартиру. В худшем случае образуется «висяк», и объявление выставляют годами.

Продавец, которого невозможно переубедить, меняет агентства, риелторов, отказываясь понимать, что проблема в его завышенных ожиданиях.

Лично я «висяки» не люблю. В среднем у меня срок экспозиции объекта составляет 2-3 месяца. Но бывают и рекорды — одна неделя.

Однако была квартира, которую мы продавали два года. Но там продавцы сначала из-за ковида, а потом из-за выборов, войны просто не могли доехать в Беларусь.

Если я вижу, что квартира стоит 50, а человек настаивает на том, чтобы ее продали за 60-70, даже браться не буду. Когда стоимость завышают процентов на десять, могу попробовать.

Когда вам в нескольких местах отказывают по причине завышенной цены и вы вдруг встречаете агента, готового взяться за дело, он либо новичок без опыта, либо просто врет. А может, и то, и другое. И вы в этом убедитесь, когда все равно снизите цену.

— По каким ценам сегодня продают квартиры?

— Рынок крутится вокруг самого бюджетного жилья: однокомнатных квартир стоимостью от 40 до 60 тысяч долларов, двухкомнатных — за 55-60 тысяч долларов и трешек до 100-120 тысяч долларов.

Все, что выше, там, 200-250 тысяч долларов — это единичные случаи. Сделки стоимостью в миллион-полмиллиона долларов происходят с частотой примерно раз в году.

При этом на бюджетное жилье за последний год цены выросли где-то на 5%. Уточню, квартира, которая стоила 50 тысяч долларов, сейчас стоит не 70, а, может быть, 53. Но цены точно не падают.

На моей памяти пик цен на квартиры в Минске был в 2008-09 годах. Именно тогда квартиру, которая сейчас стоит 50 тысяч, можно было продать за 80.

— А бывает, что продавец, наоборот, занижает цену?

— Если я вижу, что квартира спокойно продастся за 50 тысяч, а за нее просят 45, у меня сразу возникнут вопросы. 

— А если человеку нужно срочно? Стало ли больше таких ситуаций в последнее время?

— Я сразу стараюсь исключить ситуации, связанные с мошенничеством. Потому что в настоящее время известны случаи телефонного мошенничества, когда пенсионеров заставляют продать квартиру и перевести кому-то деньги, якобы для того, чтобы «поучаствовать в спецоперации по выявлению черных риелторов».  

Поэтому если пенсионер хочет быстро продать квартиру, готов снизить цену и при этом не может внятно ответить на вопрос, куда он пропишется, где будет жить, лично меня это насторожит. Я не буду проводить такую сделку, а, может, и сообщу в милицию.

— Но сейчас у многих такая ситуация, что они реально могут не знать, где будут жить?

— Если передо мной адекватный человек, у него в паспорте есть визы, а не одна поездка в Египет 10 лет назад, то, конечно, я помогу.

— Где в Минске самые дорогие и самые дешевые квартиры?

— Меньше всего стоят квартиры в послевоенных двухэтажках с минимальными удобствами, с газовыми колонками, например, или на первом этаже без балконов, разные малосемейки. Квартиры низких потребительских качеств. Ну и по формуле: чем больше убита, тем дешевле.

Самые дешевые районы — Ангарская-Нестерова, Шабаны, Чижовка, потом Серебрянка.

Самое дорогое жилье находится в Славянском квартале возле гостиницы «Планета», в комплексе «D3» на пр. Победителей, квартале «Олимпик Парк» в Лебяжьем, многоквартирных домах по ул. Пионерской в Дроздах.

К высокой ценовой категории по-прежнему относятся квартиры в «сталинках» от пл. Независимости до Академии наук. Но сейчас они все же уступают своей стоимости 10-15-летней давности.

Просто раньше найти квартиру более 80 метров можно было только в этих домах, а потом построили много хорошего жилья с разной площадью.

«Когда в Московии началась мобилизация, знаю, что был бешеный спрос на арендные посуточные квартиры»

— Говорят, что московиты сейчас не могут купить себе жилье в Европе и поэтому все рвутся в Беларусь?

— По вторичному рынку все 20 лет, сколько работаю, ходит такая риелторская сказка для покупателей: дескать, если не купите, то приедут москали, и все заберут, и заплатят больше.

На самом деле процент по сделкам с московитами минимальный. И то, когда знакомишься с покупателем, чаще всего он оказывается по паспорту гражданином Московии, и при этом каким-нибудь военнослужащим пенсионером, который родился в Речице или Довске, например.

У меня было несколько клиентов, которые купили квартиры в Минске после событий в Крыму 2014 года. Но когда в Московии потом произошла девальвация, они их продали, чтобы купить что-то там.

Тогда было время, когда Минск шел по цене Питера. Поэтому здесь можно было выгодно продать, а там купить.

— А московиты, которые бегут от того, что происходит в их стране, в Беларусь — с таким явлением не приходилось сталкиваться?

— Беларусь для этих целей точно не лучшая страна. Когда у них началась мобилизация, знаю, что был бешеный спрос на арендные посуточные квартиры. Но я арендой не занимаюсь, просто не могла не заметить у коллег.    

Точно также отметила, что примерно год назад в районе медуниверситета массово искали квартиры израильтяне, очевидно, эмигранты для детей, которых отправили сюда учиться.

Но в очереди за квартирами в Беларуси иностранцы не стоят, это точно.

— А во время миграционного кризиса в 2021 году?

— Опять же все эти непрошенные «гости» жили на посуточных квартирах. Я могу судить только по косвенным признакам. Допустим, сама живу возле метро, много квартир в доме сдаются. Так вот в тот период все они были заселены людьми арабской внешности.   

Но те мигранты, которых видела я, были хорошо одетыми, вполне ухоженными, с золотыми украшениями женщинами, мужчинами, семьями. Не «бегуны» с рюкзачками. По внешнему виду милостыню им не предложишь.

— Чем риелтор отличается от агента?

— У нас риелтором может называться человек, у которого есть свидетельство об аттестации риелтора, которое он получает после экзамена в министерстве юстиции. Этот человек, согласно закону, должен иметь высшее образование: экономическое, юридическое либо строительное.

А агент — это помощник риелтора. Его полномочия зачастую ограничены поиском клиентов. В основном начинающих агентов садят на те самые «холодные звонки», из-за которых нас, риелторов, воспринимают как продавцов верблюжьих одеял или что там еще впаривают по телефонам.

Но лично я не пользуюсь их услугами. Уже много лет меня клиенты находят сами.

— Насколько это оплачиваемая работа — риелтор в Беларуси?

— Все зависит от количества проданных квартир. Нормальный риелтор имеет заработок, сопоставимый с крепким айтишником — от 2,5 тысяч долларов.

— Возможно ли провести сделку без агентов и риелторов?

— Безусловно. Мы ведь посредники, а от услуг посредников всегда можно отказаться. В Минске, конечно, единицы решаются на самостоятельную покупку-продажу.

Но в небольших городках доля сделок без участия агентства недвижимости приличная.

Вообще, когда клиенты сомневаются, никогда не уговариваю, можете сами — продавайте, точно так же размещайте объявления, принимайте по сто звонков от агентов, слушайте их сказки, но делайте правильные выводы.

Но когда мне после этого задают вопрос: «А как?», отвечаю, что именно за это я и беру деньги.