«Покупателей выжали практически досуха»

Эксперты рассказали, что происходит с квартирами в Минске.

Что происходило на рынке недвижимости Минска в предпоследний месяц 2023-го? Не иссякла ли активность покупателей? И что больше всего интересовало тех, кто ищет квартиры в Минске? Пока до конца года остается еще несколько недель, Realt.by вместе с риелторами подвел итоги ноября. Спойлер — оказывается, новостройки без отделки сейчас не в топе.

«Ажиотаж, кажется, начинает спадать»

Дмитрий Дьяченко, директор АН «Группа компаний Мариэлт»:

— Если мы говорим про ноябрь, то сейчас окончательное количество сделок еще подсчитывается. При этом, по моим ощущениям, рекордов в этот раз не будет. Да, квадратный метр все еще продолжает дорожать (скоро мы подойдем к средней цене в 1400 долларов), но вот спрос уже идет на убыль. Декабрь, на мой взгляд, будет однозначно хуже в этом плане. Так, если с начала года сделки каждый месяц шли исключительно в рост, а единственная небольшая просадка была только в июле, то к последнему месяцу я вижу, что наши покупатели уже «накушались». Все, что я наблюдаю сейчас, мы переживали не один раз. Повышенный спрос не может длиться вечно. Сегодня покупателей «выжали» практически досуха. Поэтому за пиком последует некоторый спад, а затем все вернется на круги своя.

Но при этом надо понимать, что жизнь не останавливается. Люди женятся, рождаются, съезжаются, разъезжаются, и все хотят в столицу — других вариантов нет. Поэтому минский рынок, естественно, не станет колом. Какое-то количество сделок (больше тысячи) тут всегда сохранится. К тому же к концу года бизнесмены, возможно, получат какие-то дивиденды, которые также будут вложены в недвижимость — то есть поддержат рынок. Но вот ажиотаж, судя по количеству предварительных договоров в ноябре, уже начинает спадать. Поэтому в декабре-январе мы увидим некоторую просадку. Мне кажется, что в сентябре-октябре, видя всю эту истерию, квартирный вопрос решили даже те, кто собирался отложить выбор до конца года. Впрочем, по общему количеству сделок 2023-й в любом случае побьет рекорд 2022-го.

По ценам в ноябре все было предсказуемо и ровно. В процентном соотношении больше всего подорожали однокомнатные квартиры (они «плюсанули» уже на 100 долларов), чуть меньше — двухкомнатные и трехкомнатные, и практически не подорожали четырехкомнатные. По спросу все последние месяцы в лидерах также были однушки — около 50% сделок у нас проходит именно с однокомнатными квартирами.

Что касается снижения спроса, то продавцы на это пока никак не реагируют. Надо понимать, что наш рынок, в принципе, откликается на любые события очень медленно. Поэтому изменение цены вслед за колебанием спроса — вопрос не недель, а месяцев. Возможно, декабрьско-январский спад, если он будет, заставит продавцов задуматься.

В целом же никаких глобальных изменений в конце осени на рынке не было. Из заметного — "Северный Берег" запустил программы кредитования на 30 лет — это что-то новенькое на рынке. Прямо сейчас, это вряд ли на что-то повлияет, но в будущем, когда объемов станет больше, это начнет так или иначе давить на конкурентов. Вообще, в последние годы вкладываться в первичку на котловане было выгодно. Сейчас же, когда главные стройки «Даны» уже отгремели, а "Северный Берег" еще не набрал обороты, интересных (с точки зрения инвестиций) проектов на рынке немного.

«Люди стараются взять кредиты по максимуму»

Агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» Светлана Никитюк:

— Если по городу мы видим, что сделок в ноябре было чуть меньше, чем в октябре, то в нашем агентстве октябрь и ноябрь, в принципе, получились почти равноценными. Прошедший месяц у нас был даже более активным: так, в последние недели наши агенты и риелторы работали практически без выходных — даже по воскресеньям. Как следствие — на конец ноября у нас набралось большое количество задатков по квартирам, сделки по которым состоятся уже в декабре. То есть мы видим, что многие минчане хотят успеть решить квартирный вопрос до Нового года — найти нужный вариант, взять кредит и пожать друг другу руки. По крайней мере, по задаткам конца ноября понятно, что декабрь будет горячим.

В целом ноябрь на рынке недвижимости прошел без потрясений. Курс доллара колебался около 3,1 рубля (и даже опускался до 3,066), а банки продолжали активно кредитовать покупателей квартир. Покупатели с кредитами хорошо сэкономили при покупке недвижимости, приобретая доллары по этим курсам. То есть система работает, а люди, подписывая кредитный договор, считают, что это выгодно. К примеру, если год назад (когда ставки были выше) покупатели брали у банка недостающую стоимость жилья с небольшим запасом, то сейчас многие готовы кредитоваться по максимуму, насколько позволяют зарплаты и поручители. Сейчас нередки случаи, когда у людей есть наличка, но они все равно берут кредит (надеясь на то, что впоследствии рубль упадет), а имеющиеся средства оставляют на ремонт или другие нужды.

Что касается структуры спроса, то тут все осталось без изменений. Около 10% сделок по нашему агентству пришлось на квартиры стоимостью выше 100 тысяч долларов, остальное — на объекты по более низкой стоимости. Практически точно такая же картина была и в другие месяцы в течение всего этого года. Следовательно, каких-то изменений по спросу на дорогие квартиры не было.

Если говорить о цене, то она продолжает понемногу подрастать. Причем в объявлениях стоимость растет гораздо быстрее, чем в реальных сделках. Дело в том, что продавцы смотрят на объявления друг друга, видят, что цены в рекламе растут, и тоже поднимают стоимость. Но здесь важно другое: а готовы ли покупатели брать квартиры по этим ценам? Если продавец взвинчивает стоимость, и она выходит за пределы рынка, то, естественно, это не будет способствовать продаже. Поэтому если ваша квартира выставлена на продажу, а звонков по ней нет, то стоит задуматься, а адекватна ли цена. Ведь в ситуации предновогоднего ажиотажа у продавца с квартирой по рыночной стоимости точно будет много звонков и покупателей. Если же ничего этого нет, то с корректировкой цены лучше поторопиться. Мы знаем, что за активным декабрем последует ленивый праздничный январь, когда количество сделок пойдет вниз. Так, в прошлом году разница между ними была чуть ли не в 2 раза (в декабре 1749 сделок и всего 918 в январе). Далее наступит февраль, и что там будет с курсами, кредитами и в целом с ситуацией в мире — никому точно не известно. Поэтому я бы советовала продавцам воспользоваться сегодняшней волной спроса для более выгодной продажи. Ну и, конечно, порекомендую собственникам все-таки работать со специалистами. Они подскажут и какую цену поставить, и как лучше подготовить объект и разместить в рекламу, что в итоге позволит продать недвижимость значительно дороже.

«Из-за высокой цены новостройки без ремонта проигрывают молодой вторичке с отделкой»

Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев:

— Пока точные цифры еще подсчитываются, можно сказать, что итоговая цифра зарегистрированных сделок за ноябрь в Минске (без учета долей, комнат и т. д.) будет порядка 1650. Да, это меньше, чем было в октябре, но примерно столько же, сколько было в сентябре. То есть месяц прошел вполне бодро, и о каком-то провале я бы точно не говорил.

Дело в том, что большая часть сделок (особенно, если в них много участников) растягивается по времени на месяц-два. Например, по статистике нашего агентства, 35% сделок завершаются всего за 2 недели, но большинство из них — это так называемые чистые сделки, когда взамен ни продавцу, ни покупателю ничего не нужно искать взамен. Если же брать цепочные сделки (когда взамен продаваемой квартире необходимо найти другую или для покупки новой квартиры необходимо продать имеющуюся), которых не только у нас, но и в целом на рынке еще больше (порядка 70−80%), то они порой могут состоять из 6−8 «звеньев». И представьте, что все эти 6−8 вариантов надо согласовать и синхронизировать − у кого-то справок не хватает или вопросы по доверенностям, где-то надо детей или военнообязанных «выписать» и так далее. То есть когда мы говорим про рекорды того или иного месяца, то должны понимать, что рекордам предшествовала большая работа, проделанная заранее, — хождения по инстанциям, юридические вопросы, визиты в тот же БРТИ (там, кстати, по-прежнему горячо).

Соответственно, небольшое снижение количества сделок в ноябре не означает, что декабрь будет слабым. Наоборот, из-за того, что новый календарный год для многих означает некую неопределенность, люди хотят успеть запрыгнуть в последний вагон и решить вопрос с жильем. К слову, один из топовых вопросов этого месяца — «Успею ли я продать квартиру до конца года?». Ответ на него — пока положительный. Ведь, повторюсь, треть всех сделок у нас совершается за 2 недели.

Что больше всего интересовало покупателей в ноябре? В абсолютных лидерах у нас — готовые к проживанию однокомнатные и двухкомнатные квартиры. То есть с аккуратным и свежим ремонтом, в которые можно заехать и жить. Далее уже идет градация по возрасту и типу дома. На первом месте топа — подобные квартиры в наиболее молодых домах. На втором месте по запросам расположилось жилье в панельных домах 70−90-х годов, в которых уже был капремонт. Вообще, отмечу, что сейчас на решение покупателя влияет не только внешний вид самой квартиры, но и состояние мест общего пользования. Сегодня в этом плане покупатель более требовательный. Заметив страшный подъезд, он либо будет торговаться, либо просто пойдет искать что-то другое. На третьем месте в топе запросов — аккуратные хрущевки-брежневки в домах после капремонта (это обязательное условие).

Самый ходовой бюджет при этом — 55−60 тысяч долларов. Конечно, продаются квартиры и дороже, но мы говорим про топ-запросы. Тем, кто продает квартиры большей площади и, соответственно, большей стоимости, хочу сказать, что трешка или четырешка — это не приговор. Профессиональный риелтор всегда поможет и подскажет, как выгодно продать такую квартиру. И самое главное — кому. Ведь сейчас время не пассивных продаж (дать объявление и ждать), а активных (предлагать квартиру покупателям). Только так можно ускорить продажу без снижения цены.

Что в ноябре осталось за рамками спроса? В первую очередь — квартиры без ремонта. Причем в эту категорию попали и новостройки из-за одной особенности. Несмотря на то что новый дом — это всегда привлекательно, да и рынок первички сейчас сужается, проблема квартир в новостройках не в том, что они без отделки, а в том, что продавцы часто переоценивают такие объекты. Зачастую из-за завышенной цены новостройки без ремонта порой и остаются не у дел, проигрывая молодой вторичке с ремонтом.

Второй тип квартир без ремонта, которые не пользуются спросом, — это старый жилой фонд. Я имею в виду квартиры, из которых надо вынести все, включая окна, и потом заново делать весь ремонт. Найти того единственного покупателя, который будет всем этим заниматься, сейчас сложно. Продать такую квартиру можно только по очень низкой стоимости, которая будет компенсировать все трудности с ремонтом.

Игнорирование покупателями квартир без отделки объясняется тем, что на рынке стало больше хороших вариантов с ремонтами. В целом в объеме предложения сейчас лидируют квартиры в свежих каркасных домах. Их доля в объявлениях достигла уже 45%, доля квартир в панельках 70−90-х годов насчитывает 22%, а доля жилья в современной панели до 10 лет — 14%. То есть мы видим (и цифры это подтверждают), что рынок осовременился. Соответственно рассчитывать на то, что кто-то будет брать убитые квартиры, не приходится. Ну разве что с «торгом до слез».

Что касается динамики цен, то стоимость квартир стандартных потребительских качеств в Минске с начала года выросла на 7%, квартир со свежим ремонтом — на 9−10%. Скидка в ноябре находилась на минимальном для последних лет уровне — 3,4%. Доля покупателей из регионов увеличилась до 26%, а количество сделок с кредитованием — до 37%.