Земля перестает быть объектом выгодного вложения денег?

Накануне утверждения нового проекта указа о некоторых мерах по совершенствованию земельного законодательства "EJ:Недвижимость» решила разобраться, как работает в Беларуси административная земельная машина.

Минский район – «рекордсмен»

Напомним, что предоставление и изъятие земельных участков для физических и юридических лиц сегодня регулируется Указом президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» с учетом изменений и дополнений Указа президента Республики Беларусь №64 от 6 февраля 2009 года.

За период с мая 2009-го по сентябрь 2011 года в Минской области было выделено 16 784 участка, из них 897 было изъято у граждан. При этом изъятие земельного участка происходит только после предварительного уведомления физического или юридического лица, в котором оговариваются сроки, в течение которых должно начаться освоение. И только в случае, если это предупреждение игнорируется, исполком принимает соответствующее решение.

Своего рода «рекордсменом» здесь оказывается Минский район – по данным на 2 сентября 2011 года, здесь было принято 625 решений о прекращении прав на землю. На втором месте – Борисовский район, где у граждан изъято 135 земельных участков – в разы меньше! Третий в этом списке – Молодечненский район, где обнаружили 36 участков. Дальше идут Солигорский район – 35 земельных участков, Дзержинский район – 30 участков и с 29-ю изъятыми участками – Логойский. По остальным районам цифры и того меньше, кое-где не доходит и до десятка.

При этом в судебном порядке замешкавшиеся со строительством домов бывшие владельцы земли не спешат отстаивать свои права на нее. За 2 года в области было всего 4 судебных разбирательства.

«EJ:Недвижимость» связалась с Папернянским сельисполкомом, который находится на территории Минского района. Здесь было зафиксировано больше всего фактов изъятия земельных участков из-за неосвоения – 32. Интересный факт, что из всех случаев только один человек обратился в суд и отстоял свои права на участок, но комментировать что-либо он отказался. Своим звонком мы его явно напугали. Аналогичная ситуация произошла и еще с пятерыми, у которых изъяли участки за неосвоение: все как один отказались говорить на эту тему.

Неужели виной всему только кризис и дорожающие строительные материалы, которые делают строительство дома неподъемным?

«Халявной раздачи земель впредь не будет!»

Между тем недавно Генпрокуратура Беларуси била во все колокола, что на брешах в земельном законодательстве стали наживаться и рядовые белорусы, и некоторые госслужащие, получившие возможность проворачивать махинации на кругленькие суммы. Получилось, что бесплатной раздачей участков в стране создали обширный «серый» рынок земли. Внимание к этому вопросу проявил и президент Беларуси, пообещав, что «халявной раздачи земель впредь не будет».

В первую очередь это, конечно, камень в огород Минского района.

– Огромным спросом пользуются участки в Минском районе, особенно прилегающие к минской кольцевой дороге (Боровлянский, Ждановичский, Колодищанский, Сенницкий сельисполкомы). В эти исполкомы подали заявления от 2 до 3 тысяч граждан, в основном нуждающиеся в улучшении жилищных условий», – рассказал «EJ:Недвижимость» начальник землеустроительной службы Миноблисполкома Геннадий Плисковский.

Это и неудивительно, ведь Минский район самый дорогой, кадастровая стоимость сотки земли составляет от 400 до 1200 долларов (Боровляны), а рыночный ценник взлетает до 3–10 тысяч долларов. Более того, в конце 2011-го – начале 2012 года будет произведена переоценка кадастровой стоимости земли в Минском районе, в связи с чем стоимость земли может и вовсе взлететь в 4 раза.
Очередник же бесплатно получает землю, которую потом может продать по рыночной цене и неплохо нагреть руки. Тонкость заключается лишь в том, что продать участок можно только с объектом недвижимости. Пустующей землей можно торговать только в случае, если участок был приобретен с аукциона, т.е. по рыночной цене. Но лазейка для «нуждающихся» была размером с входную дверь: заливаешь фундамент и проводишь сделку с замороженным строительством. Кругленькая сумма уже в кармане.

Что таит новый законопроект по земельному вопросу?

Еще Карл Маркс говорил, что там, где капиталист видит 300-процентную прибыль, закон отступает на второй план. В Беларуси с классиком явно не согласны и планируют уже в ближайшее время навести порядок на рынке земли. Работа над указом по совершенствованию земельного законодательства идет сегодня полным ходом.

По предварительно озвученным данным, отличительной особенностью нового законопроекта будет норма, в соответствии с которой строительство домов и дач обяжут завершить за 10 лет с даты получения документа на земельный участок. Срок строительства может быть продлен местным исполкомом, но не более чем на 2 года с учетом материального положения гражданина, других уважительных причин. При невозможности закончить строительство дома в срок, он может быть законсервирован на 3 года. При этом у дома должен быть фундамент, стены и крыша, практически готовая коробка. А продать дом можно будет только через 8 лет.

Не менее важным нововведением в проекте указа также будет ряд инициатив, которые предусматривают взыскание денежных средств с тех, кто получил участки от государства бесплатно, затем их продал.

Также Генпрокуратура собирается заставить сельские исполнительные власти принимать более жесткие меры к тем очередникам, кто в течение года не приступил к строительству дома. У таких людей земля также будет изыматься решением суда, так как, по мнению прокуратуры, эти люди получали участки исключительно с целью их дальнейшей продажи.

Кроме того, по новым нормам готовящегося проекта Указа планируется ужесточить требования для постановки в очередь на получение земельного участка. Указом президента предлагается ввести требование, согласно которому получить участок смогут лишь те лица, которые проживают по месту прописки не менее пяти лет. Сейчас такая норма действует лишь по Минскому району, а будет – по всей стране.

Напомним, сегодня выделение земельных участков нуждающимся в улучшении жилищных условий происходит в порядке строгой очередности. Так, на территории Минской области действует четыре очереди для нуждающихся. В первую попадают те граждане, которые проживают на территории сельисполкома, во вторую – те, которые проживают на территории района, в третью – нуждающиеся в улучшении жилищных условий независимо от места жительства. В четвертую, самую последнюю, очередь попадают граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но уже имели земельные участки и произвели их отчуждение путем продажи, дарения в течение последних 5 лет.

Вкладывать деньги в землю стало невыгодно?

Минские риелторы относятся к готовящемуся проекту Указа весьма скептически.
– Все ждут изменений законодательства в сфере загородной недвижимости. Что-либо комментировать по данному вопросу преждевременно, что примут, то примут, – поделился с «EJ:Недвижимость» начальник агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич.

– Насколько в принципе сегодня выгодно торговать землей? Можно ли заработать на купленном с аукциона земельном участке? – интересуемся у эксперта.

– Земельный рынок в ожидании. Можно отметить, что земля перестала быть объектом выгодного вложения денег. Стоимость земельных участков в пригороде Минска упала в десятки раз. Купив на аукционе участок в деревне Дроздово за сумму, эквивалентную 50 000 долларов США, сегодня его смогли продать только за сумму, эквивалентную 47 000 долларов США. В настоящее время почти все желающие обзавелись земельными участками. Проблема сегодня в том, что с ними делать.

Каждый желающий сегодня может купить землю с аукциона. Наличие свободных участков, которые предоставляются гражданам, можно посмотреть в электронном перечне, который есть на сайте Миноблисполкома, Госкомимущества, а также на сайтах райисполкомов. На сегодня в этот перечень внесено 10 200 свободных участков, в том числе 600 в Минском районе.

– Около 30 процентов участков, которые мы предоставляем гражданам, как правило, выставляются на аукцион. С января по сентябрь 2011 года по Минской области было проведено 166 аукционов, выручка от которых составила 25 миллиардов рублей, – рассказал «EJ:Недвижимость» Геннадий Плисковский.

Впрочем, считает он, мало только предоставить земельный участок, надо обеспечить его соответствующей инфраструктурой, пусть даже минимальной. В этот обязательный минимум входит построенная дорога, хотя бы грунтовка, и подведенное к участку электричество.

– В этом и состоит сложность, – добавляет начальник землеустроительной службы Миноблисполкома.

Свободные деньги на коммуникации у местных органов власти находятся не всегда, а для человека со среднестатистическим заработком такие траты вкупе со строительством дома могут оказаться решающим моментом в решении вопроса: строить или не строить?

По делу

Юридическим лицам земельные участки предоставляются в соответствии с действующим законодательством, в том числе и с Декретом №10, который подразумевает заключение инвестиционных договоров, в которых прописываются жесткие условия и этапы освоения инвестиций. На сегодняшний день на территории области заключено около 350 таких договоров и расторгнуты уже 10.