В Беларуси появилась идеальная схема обмана дольщиков

Более десятка дольщиков ЖСК «Вертикальный мир» потеряли крупные суммы, но так и не получили обещанных квартир. Правоохранительные органы разводят руками и говорят, что с точки зрения закона деятельность руководства ЖСК безупречна, хоть и вызывает вопросы.

Множество проверок, которые были проведены по заявлениям пострадавших дольщиков, констатировали, что в действиях председателя ЖСК «Вертикальный мир» нет состава преступления.

Все средства действительно растрачены, но растрачены исключительно на цели кооператива, хотя и очевидно, что эти цели изначально были труднодостижимы. Как сказали «ЕJ:Недвижимость» в ОБЭП Советского района Минска, по своей сути это похоже на идеальное преступление, но поскольку сам факт нарушения закона отсутствует, топредседатель ЖСК и те лица, с которыми она осуществляла сделки и через которых ушли сотни тысяч долларов пострадавших дольщиков, остаются кристально чистыми и порядочными людьми. Впрочем, обо всем по порядку.

Легкие деньги

В 2006 году жительница Минска Елена Жгировская, юрист по образованию, создала ЖСК «Вертикальный мир» и начала привлекать в него дольщиков, обещая, что они станут владельцами квартир в малоэтажном доме на 15 квартир. При этом председатель ЖСК уверяла всех, что у нее имеется все необходимое для начала строительства, поэтому дом будет сдан в эксплуатацию уже во втором квартале 2008 года. На самом деле, как было установлено проверкой, у ЖСК на тот момент не было даже участка, на котором предполагалось строить дом, и разрешения Мингорисполкома на строительство. Впрочем, закон позволяет создавать ЖСК и привлекать средства дольщиков и без земли, и без разрешения на строительство. Все это разрешается получить позже.

Действительно, создать в Минске ЖСК, найти участок под строительство и получить разрешение Мингорисполкома не так уж сложно. Было бы желание. Поэтому понятно, почему дольщики потянулись в «Вертикальный мир»,безропотно перечисляя на счет ЖСК свои кровные деньги. Шли месяцы, годы, но никакого строительства так и не было начато. В конце концов многие дольщики начали терять терпение и требовать возвращения своих средств. Каково же было их удивление, когда выяснилось, что счета ЖСК пусты, хотя само строительство даже не начиналось. Ни суд, который постановил взыскать с ЖСК средства, ни судебные исполнители не смогли помочь пострадавшим дольщикам и вернуть им деньги. Как говорят судебные исполнители, счета ЖСК пусты, с него просто нечего взять.

По словам самойЕлены Жгировской, средства были потрачены на приобретение земельных участков в Минске, но по причине противоправных действий Мингорисполкома ЖСК так и не удалось начать на них долгожданное строительство.

Казалось бы, дольщики действительно стали жертвой произвола столичных чиновников, а деньги вложены в участки и никуда не пропали. На самом деле не все так просто. Мы провели собственное расследование и выяснили интересные детали сделок по покупке земельных участков, вернее, покупки индивидуальных жилых домов, с приобретением которых покупателю переходят права и на земельный участок.

Странные сделки

Действительно с 2006 года Елена Жгировская начала предпринимать активные действия по покупке участков под строительство многоквартирного дома. Правда, в этих действиях четко прослеживается непонятная наивность председателя ЖСК, которая совершенно не стыкуется с ее юридическим образованием и тем, как она весьма умело и убедительно завлекала в кооператив дольщиков.

Так, в декабре 2006 года ЖСК «Вертикальный мир» заключил с гражданкой Х. договор о покупке жилого дома по ул.Собинова, 108 в Минске. Сумма договора составила 300 миллионов рублей. Даже для 2006 года стоимость дома была слишком высокой, но чего не сделаешь ради благополучного будущего членов ЖСК.

В рамках исполнения договора ЖСК уплачивает гражданке Х. аванс в сумме 75 миллионов рублей. Но через пять месяцев ЖСК «Вертикальный мир» вдруг заключает с Х. новый договор о покупке все того же дома, только на этот раз сумма сделки уже составляет 876 миллионов рублей, что почти в три раза больше первоначальной стоимости. Почему вдруг стоимостьдома так подскочила, непонятно, но за тот же промежуток времени недвижимость в Минске подорожала в среднем на 5–10 процентов.

В рамках осуществления договора Х. получает наличными недостающие 805 миллионов рублей, и председатель ЖСК Елена Жгировская начинает ходить по инстанциям, пробуя получить разрешение на строительство многоквартирного дома на указанном участке. Администрация Советского района Минска, Мингорисполком, Комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома – везде председателю ЖСК отвечают отказом. Почему? Это мы поясним чуть позже. Пока же скажем, что никакого произвола чиновников или неправомерных действий со стороны Мингорисполкома, как говорит Жгировская, тут нет.

Параллельно с покупкой одного домапредседатель ЖСК от имени кооператива пробует купить еще один, но неудачно. Позже, в июне 2008 года,Жгировская опять же от имени ЖСК заключает договор о покупке квартиры по ул.Логойский тракт за 80 тысяч долларов и уплачивает в качестве задатка 35 миллионов рублей. Остальная сумма так и не была уплачена, а хозяйка квартиры сегодня отказывается, что получала какой-либо задаток. С этой сделкой ОБЭП еще пытается разобраться, проводя различные экспертизы и пытаясь установить, куда все же ушли 35 миллионов рублей. Но все равно возникает вопрос о целевом использовании этих средств. Ведь при переходе права собственности на квартиру получить земельный участок ЖСК ну никак бы не удалось.

Еще одну знаковую сделку председатель ЖСК провела в сентябре 2008 года. Она заключила договор с гражданской С. о покупке дома по 3-му переулку Кольцова, 78. ЖСК заплатил 363 миллиона рублей задом, ради участка на котором он стоит. Как пояснила дольщикам председатель, на этом участке также предполагалось построить квартиры. Но, как и в первом случае, начать строительство здесь не удалось.

Более того, несмотря на то, что гражданка С. получила наличными 363 миллиона рублей и потратила их, ЖСК так и не стал владельцем дома и, соответственно, не получил никаких прав на земельный участок. В настоящее время, спустя уже три года, юридическим владельцем является все та же гражданка С., что и подтвердили нам в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Подкупающая наивность или тонкий расчет?

Как пояснили «EJ:Недвижимость» в агентстве, в данном случае, чтобы стать владельцем дома, ЖСК нужно было пройти три этапа. Первый – заключение договора с владельцем и его государственная регистрация в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Второй – оплата сделки. Третий – переоформление права собственности на дом и прав на земельный участок. Только после третьей фазы покупатель юридически становится владельцем дома.

Фокус со сделкой по 3-му переулку Кольцова, 78 заключается в том, что ЖСК изначально не мог переоформить на себя дом и, соответственно, права на земельный участок, как изначально не мог получить разрешение на строительство на этом участке и на ул.Собинова, 108.

Дело в том, что еще в декабре 2006 года Мингорисполком утвердил генплан указанной территории, которая находится в водоохранной зоне Цнянского водохранилища. Земля тут принадлежит Мингорисполкому и, согласно генплану, может использоваться исключительно под индивидуальную жилую застройку. Иными словами, дом могло купить частное лицо, потом переоформить на себя участок и построить на нем новый индивидуальный дом.

Переоформить землю на ЖСК изначально было невозможно, так как для этого нужно было поменять ее назначение. Ведь ЖСК – это юридическое лицо, и тут не могло быть и речи об индивидуальном строительстве. Получается, что по своей сути сделка изначально была фиктивной. В ОБЭП Советского района с этим не согласились и сказали, что пусть и ничтожные, но шансы переоформить на себя участок все же были. В исключительных случаях Мингорисполком может поменять назначение земельного участка, а раз так, даже при отсутствии исключительного случая речь о фиктивной сделке вести нельзя.

Впрочем, даже если бы председатель ЖСК и сумела изменить целевое назначение участка(например, для строительства многоквартирного дома), а также переоформить на кооператив дом и участок, все равно фактически невозможно было бы построить там многоквартирный дом. Ведь для того, чтобы возвести дом даже с 15 квартирами, нужно предусмотреть не только места для парковки автомобилей и для детской площадки, но и провести новые коммуникации, что требует проведения серьезных работ на водоохранной территории. Шансы получить разрешение на все это в охранной зоне Цнянского водохранилища да еще при утвержденном генплане данной территориинастолько малы, что приближаются к нулю.

Мы побывали на месте предполагаемой застройки и воочиюубедились в том, что даже неискушенному в строительном деле человеку должно быть понятно, что для начала строительства ЖСК тут явно мало места.

Кстати, сам генплан застройки Минска и всех его территорий висит на сайте Мингорисполкома.

Ознакомиться с ним и тем самым обезопасить себе от глупой траты средств не составляет труда. Иными словами, можно было легко навести справки по данным участкам и не тратить деньги напрасно, тем более что в Минске можно без особых проблем получить или купить другие места под застройку.

Но почему-то председатель ЖСК «Вертикальный мир» проявила удивительную наивность и вложила огромные средства в покупку участков, на которых изначально практически невозможно построить дом. Предположить, что юрист по образованию этого не заметила, достаточно сложно. Тем более что после неудачи с участком по ул.Собинова любой здравомыслящий человек тысячу раз подумалбы, перед тем как купить еще один участок на той же проблемной охраняемой территории. Но председатель ЖСК именно так и поступила.

В ОБЭП Советского РУВД «ЕJ:Недвижимость» пояснили, что даже при учете всех этих обстоятельств в действиях председателя ЖСК они все равно не усматривают состава преступления. Как сказали нам оперативники, проводившие проверку, деньги председателем расходовались исключительно на цели кооператива, а фактов того, что она положила часть этих средств себе в карман, в ходе проверки добыто не было.

– Все средства продавцами домов получались наличными, и отследить их путь невозможно. Вот если бы они признались, что поделились своими доходами с председателем, тогда было бы основание для возбуждения уголовного дела. Но даже если такое происходило, никто никогда в этом не признается.

Как пояснили сотрудники ОБЭП, переписка председателя ЖСК с Мингорисполкомом, с администрацией Советского района и другими ведомствами свидетельствует, что Жгировская действительно предпринимала все меры, чтобы начать строительство на купленных участках. Ато обстоятельство, что эти действия изначально были обречены на провал, вовсе не делает ее преступницей.

Участь обреченных

Впрочем, в данном случае не важно, виновата в чем-то Жгировская или, как она говорит, члены ЖСК действительно стали жертвой произвола чиновников Мингорисполкома. Независимо от степени вины тех или иных участников этой истории в Беларуси по сути создан страшный для долевого строительства прецедент.

Используя всю эту историю как весьма красноречивый пример работы белорусских законов и правоохранительной системы, любой мошенник сегодня может создать ЖСК, собрать с членов деньги и похитить их через покупку участков. И никто не сможет предъявить ему претензии, потому что средства потрачены исключительно на цели ЖСК. При этом, как и в описанной выше ситуации, будетабсолютно не важно, что участки эти невозможно использовать.

И пусть криминалисты во всем мире утверждают, что идеальных преступлений не бывает, в белорусских условиях это вполне возможно.

Независимо от того, виновна в чем-то председатель ЖСК или нет, но около полумиллиона долларов ушли из кооператива, а привлечь к ответственности некого. Пострадавшие дольщики, среди которых есть также заслуженный артист Беларуси, продолжают бегать по инстанциям, а все чиновники лишь разводят руками, потому что бессильны в данной ситуации.