Беларусский рынок недвижимости меняется

Студенческого бума больше нет.

Несколько лет на рынке съемного жилья была неразбериха: среди объявлений о сдаче квартир примерно половина – от агентств с сомнительной схемой «по предоплате».

Все должно было измениться после принятия Совмином постановления «О тарифах на риелторские услуги» в ноябре 2023-го.

Этим документом агентствам фактически запретили практику, когда многие «риелторы», скажем, за Br185 просто выдавали клиентам список якобы сдающихся квартир. Такая услуга зачастую оказывалась абсолютно бесполезной, и многие оставались как без съемного жилья, так и без денег.

Журналисты tochka.by посмотрели, как изменилась ситуация на рынке арендных квартир и насколько сложно найти жилье простому беларусу.

Как сейчас работают агентства

Раньше сомнительные агентства чаще всего работали с квартирами, где цены сладко-низкие, а условия относительно приемлемые: не «бабушатник», но и до современного ремонта далеко.

Поэтому журналисты изучили предложения для квартир в ценовом диапазоне до $220 (около Br700). На одной из популярных площадок для поиска жилья новые объявления появляются примерно по три-пять штук за один-два часа. Негусто – лет семь назад список обновлялся каждые пять-десять минут.

Рандомно открываем десяток объявлений о сдаче квартир на двух популярных сайтах. Предложения там размещены как от собственников жилья, так и от агентств. По ощущениям, вторых на рынке больше. Из приятного – теперь практически все риелторы в объявлении указывают название своей компании и даже размещают УНП.

Изредка, но встречается и странная информация, в которой, кроме адреса, фото и двух контактных номеров телефона, нет ничего.

Журналисты набирают и ждут, что как рядовому клиенту могут предложить. Несколько гудков – ответ. Журналисты попали в агентство. Риелтор не очень вежливый и расторопный, но и откровенной грубости в разговоре себе не позволяет.

Предлагает, на первый взгляд, достаточно честные условия. По крайней мере лучше, чем многие агенты озвучивали до ноября 2023-го.

«Работаем по факту. Оплата только после заселения», – прозвонив с десяток объявлений, снова и снова слышим от все новых риелторов по телефону.

Предложений приехать в офис, заключить договор о подборе вариантов и заплатить за информационную услугу журналисты не услышали. Видимо, этот опыт «агенты» оставили в прошлом, что весьма радует.

Сколько платить риелторам

Суммы комиссий агентству из выбранных нами объявлений называли разные: Br320 или Br400, был вариант и с оплатой 50% месячной стоимости проживания в съемной квартире.

В то же время тарифы на риелторские услуги также контролируются гопсударством.

В перечне есть расценки как на услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с наймом жилых помещений, так и на услуги по представлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (в письменной форме) и подбору вариантов сделки с объектом недвижимости по найму жилых помещений.

Как в первом, так и во втором случае клиенту это будет стоить пять базовых величин – Br200 на начало 2024-го. Риелторские организации могут снижать указанную сумму, но превышать ее запрещено.

При этом весь перечень услуг, которое оказало агентство клиенту, можно посмотреть в договоре. Общая комиссия риелтору, которую и обязан оплатить квартиросъемщик, будет зависеть от объема услуг. То есть чем больше сделало для вас агентство, тем выше сумма.

Рынок меняется

Прошлый 2023 год выдался богатым на нововведения, которые улучшили положение клиента, уверена руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая.

«Уже лет десять, а то и больше существовали компании, которые я бы не назвала риелторскими. Так как риелторские услуги оплачиваются только по факту – не по предоплате. При этом в стране были компании, которые брали, казалось бы, небольшую предоплату и обещали найти хорошие квартиры по доступным ценам. На деле же это не приносило нужного арендатору результата», – замечает она.

Сейчас рынок арендного жилья снова перестраивается. За последние пять лет эксперты наблюдали два переломных момента: в период пандемии в 2020 году и марте – мае 2022-го.

За это время самый первый удар пришелся на сегмент элитного жилья, когда многие состоятельные иностранцы покинули Беларусь, вернувшись на родину из-за эпидемии ковида.

«В следующем 2021 году изменения коснулись жилья класса комфорт – с современным стильным ремонтом. Тогда проходил процесс релокации многих сотрудников IT-сектора», – пояснила Маргарита Почицкая.

Третий же удар хронологически относят к марту – маю 2022-го. В это время перемены происходили с бюджетным жильем: вырос обменный курс валют, по которому и формировалась стоимость аренды; у некоторых людей в Минске упали зарплаты; другие решили подождать лучшего момента для съема квартиры.

В результате ситуация сложилась таким образом, что на одного потенциального арендатора приходилось пять предложений жилья, отметила эксперт.

«Нельзя сказать, что на тот момент арендаторов резко стало меньше. Скорее, большое количество стрессовых факторов заморозило арендный спрос», – заключила собеседница.

На данный момент ситуация на рынке съемного жилья стремится к балансу спроса и предложения. Арендаторов не стало больше, но они однозначно оживились в плане поиска новых квартир.

«Прошлый 2023 год выдался относительно спокойным плюс был активным на рынке покупки-продажи жилья. И все это вселяет оптимизм в людей. Психологический фактор играет большую роль как для продавцов, так и для покупателей», – поделилась Маргарита Почицкая.

Квартиры становятся лучше и дороже

Сейчас рынок арендного жилья меняется, в том числе под влиянием массового строительства домов, которое началось примерно десять лет назад в Малиновке и Каменной Горке.

Но активнее всего сегодня на рынок съемного жилья выходят квартиры в ЖК «Минск Мир», которые приобретали жители как столицы, так и регионов – зачастую с целью последующей сдачи.

«Рынок аренды наполняется количественно и изменяется качественно: все больше новых квартир появляется во всех сегментах жилья: бизнес, комфорт и элит. Отсюда вытекает следующая тенденция – в зону риска попадает жилье в очень «уставшем» состоянии», – отметила представитель «Твоей столицы».

Наиболее ярко видно, как цена зависит от года постройки дома, когда в одном районе буквально через дорогу расположен жилой фонд 1970-1980-х годов и современный.

«В последнем случае стоимость аренды будет дороже на $50 и более. Например, однокомнатная квартира с аккуратным ремонтом (не «уставшим», без дефектов) в старом жилфонде будет стоить $200–210, а в новостройке – от $250 до $270», – привела цифры эксперт.

По ее словам, объективных предпосылок для роста стоимости аренды одной и той же квартиры сейчас нет. Здесь регулятором выступает арендатор.

«Люди приходят, смотрят – их не устраивают условия, и они уходят. С другой стороны, на рынке все больше качественных квартир. За счет этого средняя стоимость аренды по Минску действительно увеличилась», – дополнила Маргарита Почицкая.

Еще год назад на окраине столицы в очень скромном состоянии можно было найти квартиру и за $160. Сейчас нижний порог сдвинулся в сторону $170–180.

Студенческого бума больше нет

Первыми изменения в спросе арендного жилья среди студентов заметили собственники квартир. Осенью 2022-го они пришли в агентство за помощью в сдаче недвижимости. Заявили: этим летом студентов было мало, найти арендатора самостоятельно не получилось.

«Мы это явление ощутили в 2023-м: студенческий бум сошел на нет. Во-первых, потому что самих студентов стало меньше. Наибольший спрос со стороны молодых людей на жилье летом фиксировали в 2014-2015 годах из-за подъема рождаемости. Сейчас такого нет», – отметила собеседница.

Основной причиной отсутствия повышенного спроса на жилье в летнее время эксперт назвала большое количество общежитий.

Так, в 2022-м иностранные студенты воспользовались снижением стоимости на рынке арендного жилья и, скооперировавшись в группки по два-три человека, переехали в двух- и трехкомнатные квартиры класса комфорт. Таким образом в общежитиях освободились места для беларусских студентов.

Еще одна причина оттока в спросе на недвижимость – поступление некоторых беларусских абитуриентов в вузы за рубежом.

Если говорить о спросе на квартиры, на данный момент наиболее востребовано бюджетное жилье – оно занимает 70% общего количества запросов арендаторов.

При этом в 2022-м этот показатель был ниже – 60%. На сегмент комфорт приходилось 30%, а оставшаяся часть – на элит.