Как беларусам купить квартиру в Польше на 25-35% ниже рыночной стоимости?

О преимуществах и рисках «аукционных» квартир.

Рыночные цены на жильё в Польше стремительно растут. Но есть квартиры и дома, которые выставляются по ценам значительно ниже рынка. Речь о жилье, которое продаётся с аукционов во исполнение судебного решения. MOST рассказал, кто и как может принять участие в таких аукционах.

Licytacja komornicza (принудительный аукцион) — это публичная продажа движимого или недвижимого имущества должника, которую осуществляют судебные приставы в рамках исполнительного производства. Судебные исполнители объявляют аукцион, чтобы получить деньги для погашения задолженности по кредиту или иных обязательств должника.

Как правило, торги стартуют с суммы равной 75% от рыночной стоимости предлагаемой квартиры. В процессе торгов участники увеличивают цену минимум на 1%. Победителем аукциона становится тот, кто предложит самую высокую цену. Если первый аукцион не состоялся (желающих купить квартиру не нашлось), то судебный пристав назначает вторые, при этом снижая стартовую цену квартиры до 2/3 от рыночной.

Принять участие в аукционе может любой желающий, но только после внесения задатка в размере 10% от оценочной стоимости квартиры. Сумма перечисляется на счёт суда. Таким образом все, кто участвуют в аукционе, гарантирует свою заинтересованность в сделке.

После аукциона суд возвращает проигравшим уплаченный задаток. А участник, выигравший аукцион, обязан внести оставшуюся сумму на счёт банка в течение двух последующих недель. Срок внесения всей суммы можно продлить, но не более чем на один месяц.

Обычно перед покупкой квартиры с принудительного аукциона у участников есть возможность осмотреть помещение, чтобы оценить его состояние и принять окончательное решение об участии в торгах. Воспользоваться этой возможностью нужно обязательно. Информацию о датах и времени просмотра можно найти в объявлении на соответствующем сайте.

Также важно проверить земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta). Это документ, описывающий правовой статус объекта недвижимости. Он содержит информацию о собственнике, адресе объекта недвижимости, его площади, назначении, а также о наличии ипотеки. Также в земельно-ипотечной книге может быть прописано право пожизненного пользования помещением.

Где искать объявления о квартирах, выставленных на торги

Информация о квартирах, выставленных на торги, приставы размещают на сайте Национального совета судебных приставов (Krajowej Rady Komorniczej) или на сайте конкретного судебного пристава. Найти такую информацию можно также в здании районного суда, в информационном бюллетене, на сайтах или в печатных изданиях местных СМИ.

Как правило, судебные исполнители объявляют о планируемом аукционе за две недели до его начала. В объявлении указывается информация о том, какая квартира продаётся, её оценочная и стартовая стоимость, дата начала и окончания аукциона, дата осмотра имущества. В некоторых объявлениях также могут быть размещены фото.

Например, в Белостоке в момент подготовки этого материала можно было приобрести две квартиры.

Первый вариант — квартира площадью 73 кв. метра с подвалом по ул. Zagórna 21. Оценочная стоимость квартиры — 472.451 злотый, а стартовая цена — 354.338,25 злотого.

Участник обязан внести задаток в размере 47.245 злотых. Торги будут начаты 31 января и продлятся до 7 февраля. Посмотреть квартиру можно было с 17 по 31 января с 8:00 до 18:00.

Обращаться по вопросам, касающимся данной квартиры, стоит к судебному приставу по адресу ул. Sienkiewicza 46, 63.

Второй вариант — двухкомнатная квартира площадью 51,3 кв. метра по Aleja Niepodległości 13. Она продаётся с подвальным помещением площадью 3,1 кв. метра. Оценочная стоимость квартиры — 286.086 злотых. Стартовая цена — 214.564,5 злотого. Участники обязаны внести залог в размере 28.608 злотых.

Торги начнутся 8 февраля и продлятся до 15 февраля. Оценить состояние квартиры лично можно до 8 февраля с 8:00 до 16:00.

Можно ли купить аукционную квартиру в ипотеку

Купить в ипотеку квартиру, выставленную судебными приставами на аукцион, достаточно сложно: большинство банков не готовы предоставлять своим клиентам такую возможность.

Если банк всё же согласен предоставить кредит, то участник аукциона должен получить от банка письменное «обещание» по кредиту до начала проведения торгов. Однако при этом с высокой вероятностью банк потребует значительного собственного вклада и полной документации о покупке квартиры от пристава.

Кроме прочего, нужно будет предоставить банку справки из суда о датах проведения торгов, оценочной и стартовой стоимости квартиры, доказательство оплаты залога, технические и юридические документы на недвижимость, выставленную на аукцион, и другие документы.

Каковы риски покупки квартиры с аукциона

Аукционная квартира может стать как выгодным вложением, так и совершенно неоправданным. Например, есть вероятность, что в квартире, выставленной на аукцион, ещё проживают прежние жильцы. В таком случае есть риск столкнуться с процессом выселения, который может длиться несколько лет.

Кроме того, помещение может находиться в настолько плохом состоянии, что в конечном итоге будет выгоднее приобрести квартиру в новостройке и сделать там ремонт с нуля. Или купить квартиру с ремонтом на вторичном рынке.

Побороться за аукционную квартиру стоит только в том случае, если вы осмотрели квартиру и убедились, что её состояние вам подходит, квартира не обременена и вы знаете её юридический статус. Однако если эти условия соблюдены и на руках есть необходимая сумма, то сделка может иметь смысл: цена помещений обычно действительно ниже рыночной стоимости.