«Все стараются купить быстрее»

Эксперты рассказали, что творится с продажей квартир в Минске.

Январь, напомним, был ударным на рынке квартир. Последний месяц зимы тоже все ожидания оправдал и даже поставил рекорд для февраля — более 1500 сделок. Журналисты realt.by обсудили с представителями агентств последние тренды на рынке, опасения по поводу инвестиций и ситуацию с элитным жильем.

«Смотрят жилье не от застройщика, а от собственника»

Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», отмечает, что без учета выкупа долей, количество сделок в феврале ожидается на уровне более 1500, что превышает показатели февраля прошлого года, где было около 1200.

— Февраль достиг уровня сентябрьской активности 2023 года. Январь и февраль стали рекордно высокими для этих месяцев. Да, спрос сейчас высокий, а вот торг снизился до 3% - это самый минимальный показатель за 10 лет. Не влияет на спрос даже небольшой рост ставок на кредиты. Их также часто используют для удовлетворения потребностей в покупки жилья.

Доля краткосрочных сделок (продажа квартиры в течение двух недель) в феврале выросла с 30−33% до 43%. Но почему покупатель старается быстрее купить? Специалист считает, что отчасти люди ориентируются и на московитский рынок, с которым наша экономика тесно связана. Некоторые думают, что после марта ситуация может измениться, и не в лучшую сторону.

— По итоговым данным января оказалось, что цены все-таки поднялись на 1%. Февраль повторяет тенденцию и даже немного перегоняет. Все на рынке складывается так, что до лета этот рост может достигнуть 4%.

Спрос с новостроек по-прежнему плавно перетекает на вторичку. Сейчас на рынке новостроек три тренда. Первый — удорожание. Второй — уменьшение предложения от застройщика: домов может быть много, но квартир в них мало.

— Мы не говорим про дома, которые предлагает Северный берег, Минск Мир на этапе строительства. Всех их нужно ждать, что подходит далеко не каждому. Поэтому покупатели тут чаще смотрят новостройки не от застройщика, а от собственников. Это третий тренд, который только будет развиваться. В прошлом активно покупались новостройки, поэтому сейчас образовался целый сегмент таких квартир от собственников.

Эксперты агентства заметили некоторые тенденции у покупателей и продавцов. Например, несмотря на то, что покупатели теперь могут не прибегать к услугам агентства, количество запросов от них, наоборот, растет.

— Они обращаются за проверкой истории недвижимости. Покупатели сами находят квартиру, а юридическую безопасность доверяют нашим специалистам. В октябре, до изменения законодательства, таких сделок было 5%, а сейчас 15% минимум. Радует, что покупатели осознают, что именно они находятся в незащищенном положении в сделках.

Последние несколько лет приучили продавцов к тому, что спрос находится на стабильном высоком уровне и бьет рекорды. Это приводит к ложными стереотипам: мол сейчас к ним придет покупатель со всеми деньгами на руках. Но половина покупателей уже не такая. Они берут кредиты, а некоторые из них сами находятся в роли продавца: продают старую квартиру, чтобы приобрести новую. А этот период очень неопределенный для продавца. Есть риск, что сделка сорвется. Еще с прошлого года мы слышим от некоторых клиентов, что они не хотят работать с покупателями с кредитами и теми, кто является частью рыночной цепочки. Зачастую это продавцы-новички, которые не понимают, что происходит с рынком. Если с покупателем работает агентство, то в этом случае процесс можно ускорить: подготовить документы для кредита, помочь продать свою квартиру. Это помогает нивелировать определенное недоверие со стороны продавцов, чтобы сделка прошла быстрее.

Но это не все опасения со стороны продавцов. Расчет происходит в беларусских рублях, а не секрет, что продавцы хотят быстрее все перевести в валюту. А поскольку сделка — это процесс нескольких дней и даже недель, курс может измениться. Поэтому покупателям сложно, ведь продавцы не часто соглашаются подождать их.

— Мелочи, но из-за них срываются сделки. Продавцы думают, что если не этот, то придет другой, который купит быстро. Это заблуждения. Нужно относиться более внимательно к любому предложению. Ведь есть и другая сторона медали. Например, для завтрашнего потенциального покупателя ваша цена станет неприемлемой.

Изменился и сегмент элитных квартир. Если лет 5 назад таким жильем называли объекты с пышным ремонтом в точечных местах, например, клубных домах, история которых часто тяжелая из-за долгих сроков ввода в эксплуатацию, то сейчас под «элитной» квартирой подразумевается совсем другое. Рынок недвижимости за эти годы строительства сделал огромный шаг вперед в качестве и разнообразии жилья. Предложений много и в городе, и даже за ним. Люди, которые рассматривают элитные квартиры, ищут варианты, в которых никто не жил. Ремонт они тоже предпочитают делать сами. Готовый интерьер хорошо подходит квартирам для аренды, но не для продажи.

— Нужно понимать, если покупается обычная квартира, ремонт там зачастую приветствуется, если элитная — нет. Элитную квартиру характеризует местоположение, формат дома. Сделать ремонт под себя не минус, а плюс. Цена за квадратный метр в этом секторе недвижимости очень отличаются. Например, 1500 долларов за метр в пентхаусе и доходит до 2 600 долларов за квадрат в однушке и студии. Такая же ситуация с ценами в элитной загородной недвижимости. Продавцам вторичной элитки приходится тяжело. 10 лет назад этот сектор переживал бум, а сейчас одеяло на себя перетянули новостройки.

Что касается инвестиций, то в Минске покупать квартиры по-прежнему выгодно. Это касается свежих квартир — не только новостройки от застройщика, но и вторичка в домах до 5 лет. Ведь последние — идеальная новостройка, где все уже сделали ремонт, дом дал усадку, а дворы облагорожены. Такие квартиры даже через 10 лет будут в лидерах спроса. Люди будут переезжать из хрущевок в старых панельках в более новые объекты. К тому же миграция из регионов страны продолжается и явно не закончится. Доля региональных покупателей составляет 25%.

— Инвесторам стоит учитывать, что меньше всего падает в цене сбалансированное по цене жилье. Квартиры с метром в 2 тысячи долларов пострадают при кризисе сильнее, чем те, что покупались по адекватной цене.

«Видим стагнацию по ценам с легким повышением в 1−2%»

Каждый февраль показывает нам оттепель после новогодних праздников, говорит управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Александр Гринман. Февраль только набирает разгон для весны, которая должна быть ударной. Ожидания от второго месяца оправдались: люди стали более активно смотреть и выбирать недвижимость. Но рынок еще не увидел активного выставления новых объектов. Эксперт думает, что это случится в марте.

— Сейчас каждый сегмент продается, активно используются кредиты. Цены на квартиры не падают, наоборот, визуально в объявлениях они могут подрасти, но когда смотрим реальные сделки, видим стагнацию с легким повышением в 1−2%, — отмечает Александр. Что касается торгов, то они обычно варьируются в районе 5%. — Если продавец добавил к стоимости 20% от рыночной цены, то в большинстве случаев эта квартира будет дольше рекламироваться, а цена постепенно снижаться пока не дойдет до порога, когда покупатель будет готов на ее посмотреть.

— Грамотный специалист не выставляет квартиру сразу в рынок, всегда есть время распробовать клиента. Даже самые, казалось бы, обычные квартиры могут уйти по завышенной цене. Все потому что они находятся в определенной локации (районе, доме), которую долго ждали те или иные покупатели, им принципиально важно заполучить именно этот объект. Такие продажи есть каждый месяц.

Но, если конкуренция у квартиры есть, то не стоит терять время и ждать подходящего покупателя, который предложит сумму, что ждет продавец. Ремонт редко когда ценится, если только в нем не жили. Если речь про вторичку в объекте 70−80-х, то важна лишь цена и локация, так как таких квартир на рынке много.

Около 30−35% сделок проходит с использованием кредитов. Их доступность не влияет на продажи элитной недвижимости.

— Достаточное количество квартир после указа о запрете выдачи доверенности в в других странах перешли на рынок аренды. И, кстати, хорошо там себя чувствуют. По цене в элитке нет таких колебаний, как в среднем сегменте. Они продаются тогда, когда на них находится покупатель. Это человек с деньгами, которому кредиты не нужны. Сейчас на этот сектор жилья влияют политические и экономические факторы. Также следует понимать, что продажа элитной недвижимости — это не про необходимость финансов или раздел имущества, а как правило, смена обстановки, бизнеса или раздел имущества.

Много обсуждений в последнее время крутится вокруг инвестиций в недвижимость. Александр также считает квартиры хорошим вложением.

— Люди рассматривают квартиры под долгосрочную перспективу или краткосрочную. Краткосрочная — сложная и требует от покупателя определенных знаний рынка. Долгосрочная — не про выгодность, скорее, это беспроигрышная инвестиция. Цены на квартиры могут меняться из года в год, но если посмотреть статистику за 15 лет, то заметите, что она волнообразная. Если квартиру сдавать, то по итогу точно не уйдешь в минус. В Беларуси рынок недвижимости прогнозируемый. Единственная неизвестная переменная — курс. Каким он будет — всегда загадка. Когда курс растет, спрос останавливается. Потом курс стабилизируется, следом начинают выдавать кредиты, люди их берут и рынок опять оживает. 10 лет назад никто не мог предположить, что 30-метровые студии в Минск Мире будут пользоваться спросом. Найти сейчас квартиру с ремонтом там за 50 тысяч долларов практически невозможно. Но отстроится Северный берег и ситуация там изменится: студии вновь появятся и на них будут другие, доступные цены.

«Иногда стоимость готовой квартиры превышает качество и цену ремонта»

Февраль показал в агентстве рост по сделкам в 30%, сообщает Светлана Никитюк из агентства «ЭТАЖИ юнайтед». И в январе и в феврале этого года количество сделок у нас выше, чем в эти же месяцы в прошлом году. В агентстве много сделок с кредитами. Специалист считает, что этот показатель увеличится в марте еще и потому, что «Беларусбанк» в феврале установил сниженную ставку в 11,5% для тех, кто стоит на очереди, как нуждающийся. Этот фактор простимулирует рынок еще больше.

— Цены на квадратные метры растут во всем мире. Сейчас люди не верят не только в беларусский рубль, но и в доллар, поэтому недвижимость для большинства беларусов является самой твердой валютой. Инвестировать в минские квартиры выгодно, так как всегда есть спрос. Покупают не только минчане, большой процент покупателей — беларусы из регионов. Плюс, хоть и небольшой процент, но всё же есть покупатели из других гопсударств.

Что касается выбора квартир, то большинство все же ищут с ремонтом. Если мы говорим про новостройки, то покупатели тщательно оценивают какой вариант более выгодный: квартира с готовым ремонтом или квартира без отделки с дальнейшим ремонтом. Есть много объектов на рынке, где качество отделки оставляет желать лучшего и при этом стоимость квартиры сильно завышена.

— Заработать на перепродаже, обустроив квартиру или дом, сейчас достаточно сложно и удается не каждому. Нужно найти бюджетный вариант для покупки с хорошими характеристиками: окна во двор, средний этаж, не угловая, ухоженный подъезд и двор, хорошая транспортная доступность и инфраструктура, наличие рядом парка или зелёной зоны, новостройка или после капремонта. После покупки квартиры нужно подбирать строительные материалы и искать бригады. Некачественные работы и материалы приводят к демонтажу и новым работам, всё это обходится очень дорого. Всегда советую тщательно выбирать, читать отзывы и работать в любой сфере только с профессионалами.

— С учетом той ситуации, которая сложилась сейчас, март будет хорошим месяцем. Единственное, что может негативно повлиять на рынок недвижимости — значительные курсовые колебания валют.