Что происходит на рынке загородной недвижимости в разгар сезона

Цены в рядом расположенных СТ могут отличаться в несколько раз.

Дачный сезон в самом разгаре, а вот период, когда у продавцов есть возможность продать загородную недвижимость чуть дороже, подходит к концу. Обычно сделать это можно с марта до конца мая, отмечают эксперты. После этого, когда огороды будут полностью засажены, цены на дачи немного пойдут вниз. Как сейчас обстоят дела с загородной недвижимостью и чего ждать от ближайшего месяца, Realt поинтересовался у экспертов.

«Холодная весна с ночными заморозками играет на пользу продавцам»

—  В это время на рынке загородной недвижимости самый пик спроса, поэтому пользуются популярностью все типы объектов — от дешевых дач до дорогих домов для круглогодичного проживания. Но особенность в том, что дешевые дачи (я говорю о щитовых домиках стоимостью около пяти тысяч долларов) как правило покупатели выбирают сами, не обращаясь в агентства. При небольшой стоимости ни продавец, ни покупатель не хочет оплачивать риэлтерские услуги, — объясняет менеджер по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Но надо понимать, что хоть сумма, за которую продают такие дома и небольшая, покупатель все равно подвергается некоторым рискам.

И ситуация может оказаться неприятной, если не проверить историю и после совершения сделки появится дополнительный владелец, который потребует вернуть дом. Покупатель в этом случае находится в слабой позиции, и мы напоминаем, что к проверке истории надо подходить серьезно независимо от стоимости недвижимости.

Это важный момент именно для дешевых дач не только из-за их стоимости, но еще и потому что именно такие домики часто достаются в наследство от бабушек или родителей. И историю семьи знают не все. Кто-то мог разводиться, несколько раз жениться — то есть в вопросе наследства может фигурировать больше людей, чем покажется на первый взгляд.

Особенностью текущего года можно назвать растущий интерес к элитным домам.

— О том, что покупатели продолжают интересоваться домами повышенной комфортности стоимостью 200−300 тысяч долларов, уже не первый год говорят наши сделки. В 2021—2022 годах была просадка по спросу на дорогие дома, но со второй половины 2023 года интерес к этому типу недвижимости возобновился. Но важно понимать, что понятие элитных домов со временем трансформировалось. Сегодня это ни в коем случае не коттеджи в царском стиле 20-летней давности, которые выставляют за 4 миллиона, а максимально свежие и стильные дома в скандинавском стиле. Еще очень важен не только внешний вид, но и техническое наполнение — к примеру, очистка воды, вентиляция и кондиционирование. Некоторые ставят даже лифты в двухэтажных домах. А сауна и бассейн в таких домах скорее правило, чем исключение.

Эксперт напоминает, что именно с марта по конец мая у продавцов есть возможность продать загородную недвижимость действительно немного дороже, чем в другие месяцы.

— Сейчас самый пик спроса — но до середины июня максимум он пройдет. Прохладная погода и ночные заморозки сейчас играют на пользу продавцам дач. Такая погода оттягивает огородно-посадочный сезон. Ведь даже те, кто покупает дачу для отдыха, а не для огорода, все равно что-то мелкое посадят — к примеру, цветы или зелень. А если бы весна была очень теплой, то к концу мая бы уже все засадили и спрос бы снизился.

Лариса обращает внимание, что многие объекты сейчас выставлены по завышенной стоимости.

— А завышенная стоимость увеличивает срок продажи, а это еще и отпугивает покупателей. Покупатель думает: дача продается с прошлого сезона — а почему ее никто не покупает? Вроде бы и фото хорошие, и описание неплохое. Есть какой-то подвох? А дело в завышенной стоимости, которая на фоне ежегодно увеличивающейся конкуренции среди продавцов, играет исключительно против них.

Мы постоянно напоминаем продавцам, что важно не только сделать хорошие фото и качественно описать преимущества объекта, но еще и дать четкие координаты, чтобы потенциальные покупатели могли посмотреть карту — что находится рядом, проанализировать, как будут добираться. Очень важно быть честными и объективными, чтобы не тратить зря время на показы — это касается времени как покупателей, так и продавцов. К сожалению, мы часто видим, что продавцы приукрашивают: в объявлении написано, что в шаговой доступности водоем — покупатели приезжают, а до водоема на машине ехать минут 10. Какая же это шаговая доступность?

А что же для покупателей?

— То, что смотреть загородку лучше в непогоду, — это уже банальный совет, мы повторяем постоянно, что именно в этом случае проще увидеть дефекты участка и дома. Внимание стоит обращать на границы участка. Особенно это касается домов в деревнях. Иногда бывают ситуации, когда соседи договорились: дай поставлю забор на метр дальше. А потом собственник меняется — и договоренности забываются, поэтому важно, чтобы в документах границы были обозначены верно.

«Цены в рядом расположенных СТ могут отличаться в несколько раз»

— Рынок загородной недвижимости в апреле был очень активен. Если кратко подвести итоги по Минскому району, то увидим следующие цифры: было продано 242 капитальных строения и 216 земельных участков (включая земельные участки, проданные вместе с капитальными строениями, где земля в частной собственности). По сравнению с апрелем прошлого года, когда было продано 160 капитальных строений и 148 земельных участков, можно сделать выводы о том что происходит, — говорит риэлтер «Группы компаний „Мариэлт“» Дмитрий Плянта.

— Сезонность, а также отложенный спрос дают о себе знать в полной мере. Продажи идут хорошо и у продавцов есть хорошие шансы продать свой объект. Необходимо только учесть одно условие! Если вам действительно надо продать объект за определенные сроки, то для хорошей продажи нужно понимание рынка и рыночной цены, а также знание, по какой цене продаются объекты-конкуренты. Исходя из этого вы можете правильно выстроить процесс продажи и не упустить своего лучшего покупателя — как правило такие приходят на просмотры первыми.

Что же было продано? По данным Национального кадастрового агентства, было продано 117 дач, 102 жилых дома и 23 незавершенных законсервированных строения. Что с ценами? В тройке дорогих продаж дом в деревне Шубники за 550 тысяч долларов, дом в Колодищах за 440 тысяч и в Дроздово за 310 тысяч.

Было совершено 10 сделок в ценовом диапазоне от 200 до 280 тысяч долларов, 12 объектов — за 150−200 тысяч долларов и чуть более 30 объектов от 100 до 150 тысяч. Это хороший результат на фоне последних нескольких лет — по количеству и по ценам.

По дачам ситуация следующая. Самая дорогая дача Минского района продана за 335 тысяч долларов (находится в Папернянском сельском совете), на втором месте — дача в Боровлянском сельсовете за 200 тысяч долларов. Еще четыре дачных дома были проданы за 100−120 тысяч долларов. Основная же масса дач (их было чуть более 70) были проданы ниже 20 тысяч долларов.

Незавершенных капитальных строений было продано всего 22. Так что глобального спроса на недостроенные объекты, где нужно вложить средства, силы и время, чтобы довести их до ума, не наблюдается.

Есть спрос на участки, но со своей особенностью: популярностью пользуются более новые и современные садовые товарищества, с коттеджной застройкой. Участки в таких по 10, а не по 6 соток, подведены коммуникации и организованы подъездные пути, проезды внутри СТ широкие, а почти вся застройка состоит из новых современных домов не старше 10 лет.

Цена на такие участки из-за спроса значительно отличается. Люди, задумывающиеся о строительстве своего дома, смотрят на то, что будет их окружать. Поэтому старые товарищества (со смешанной застройкой до 2010 года) теряют в цене. Поэтому участки в рядом расположенных СТ могут отличаться в два-три раза.

«От мая тоже ждем высоких показателей по количеству сделок»

— Апрель на рынке загородки выдался в этом году горячим, от мая мы тоже ждем высоких показателей. Возможно, как и в прошлом году май станет рекордным по количеству сделок, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк. — В агентстве по апрелю мы видим значительный рост по количеству задатков, в сравнении с мартом он вырос более чем на 40%. Высокие показатели мы видим и по статистике НКА, по Минскому району в марте было заключено 134 сделки, в апреле 217.

Заметен не только рост общего количества сделок, но и в частности сделок с домами выше ста тысяч долларов. В марте таких было 22, а в апреле уже 32.

Кстати, если сравнивать ситуацию с прошлым годом, тогда в апреле соотношение жилых домов и дач было примерно 50/50, а в мае продавалось гораздо больше дач. Сейчас по апрелю мы видим похожее соотношение, но обращаю внимание, что все больше людей выбирает недвижимость для круглогодичного проживания, куда покупатели переезжают из квартир. При этом некоторые изначально просто хотят расширить жилплощадь и ищут квартиру большего размера. А потом, сравнив цены и условия, приходят к решению о покупке собственного дома.

На недострои практически всегда стабильно слабый спрос и часто люди продают их ниже себестоимости. Весна — то время, когда у покупателей к ним повышается интерес, ведь впереди есть время за лето-осень довести объект до нужной степени готовности. Очень рекомендую собственникам недостроев максимально эффективно использовать это время: в конце сезона спрос у них будет минимальный.

Сейчас начался сезон. В этот период больше не только сделок, но и больше предложений в рекламе. Поэтому особенно важно подготовить свой дом к продаже — что-то подремонтировать и покрасить, убрать участок, навести в доме порядок, освободить пространство, выбросить лишнее и ненужное. Проще говоря, сделать объект недвижимости более привлекательным. Также рекомендую, чтобы выделится, активнее использовать инструменты продвижения на рекламной площадке, все это поможет продать быстрее и по хорошей цене.