Как спасти недвижимость в Беларуси, если вы живете за границей

Есть несколько вариантов.

В Беларуси в сентябре 2023 года вышел указ, согласно которому продать или подарить недвижимость в Беларуси стало возможным только при личном присутствии или с помощью доверенности, оформленной внутри страны. Из-за этого недвижимость многих людей, уехавших из-за репрессий, оказалась в «заложниках» гопсударства. Власти, в свою очередь, начали конфисковывать и продавать чужую собственность и направлять деньги в гопсударственный бюджет.

Коснулись конфискации не только оппонентов Лукашенко, но и их родственников. «Белсат» рассказал, какие варианты спасения собственности остались у тех, кто уехал из страны, в зависимости от того, есть у них беларусская доверенность или нет.

Если у вас есть оформленная в Беларуси генеральная доверность

Если вы в числе счастливчиков, которые перед отъездом успели сделать генеральную доверенность, проблем у вас должно быть немного. Как правило, она действует три года.

Вариант 1: продать недвижимость

Чаще всего доверенность выписывают на мужа / жену или родителей, но продать недвижимость самому себе они не смогут. Выход такой: продавать другим близким родственникам (смотрите их в ст. 1 Жилищного кодекса) или же посторонним лицам.

С близкими проще: они потом точно так же могут перепродать или подарить жилье тем, на кого вы выдали доверенность. Кроме того, при регистрации сделки не обязательно перечислять деньги – вы можете просто говорить, что уже рассчитались. Стоимость жилья при этом может быть любой – в законе нет никаких минимальных сумм (но безопаснее сказать что-то, близкое к реальности). Однако это будет сделка, основанная исключительно на доверии.

Если таких родственников у вас нет, остается продавать жилье посторонним лицам, оформляя документы в соответствии с законом.

Подоходный налох от продажи недвижимости (как родным, так и посторонним людям, включая иностранцев) платить не нужно. Но только при условии, что это будет первая продажа однотипной недвижимости за последние 5 лет (однотипная недвижимость – две квартиры, две дачи, два дома и т. д).

Впрочем, если бы все было так просто, это была бы не Беларусь. Поэтому даже в случае наличия гендоверенности приготовьтесь к следующим трудностям:

а) Генеральная доверенность не дает права выписать вас из жилища

Основная проблема даже не в этом: некоторые паспортисты могут выписать вас и без отдельной бумажки, а если не повезет – можно сделать это по отдельной доверенности, оформленной за рубежом.

Главная проблема в том, что военнообязанных из жилья сейчас выписывать отказываются (военкомат не дает своего согласия). Раньше еще был шанс обойти эту процедуру: например, перерегистрироваться в другое жилье в том же районе. Сейчас и здесь сплошные отказы.

Но если владелец квартиры не военнообязанный и в ней не прописаны несовершеннолетние, проблем быть не должно – оформляете доверенность за границей и перерегистрируетесь в другое жилье. Если некуда – делаете это через суд.

б) Перерегистрироваться можно только при наличии вашего паспорта

Конечно, передавать его в Беларусь сейчас мало кто захочет. На этот случай тоже есть выход: выписаться «в никуда» через суд без паспорта. Но суды теперь тоже стали все чаще отказывать в выписке военнообязанных в никуда.

В самом неблагоприятном случае выход остается один – продавать квартиру с прописанными там жильцами, после чего уже новый владелец выписывает их через суд.

По словам сотрудника одного из агентств недвижимости в Беларуси, раньше на такую сделку мало кто согласился бы, но сейчас покупатели начали чаще соглашаются на такие варианты за скидку в 5-6 процентов.

Вариант 2: подарить недвижимость близким

Этот вариант большинству уехавших едва ли подойдет, так как для этого простой гендоверенности недостаточно. В ней должно быть прописано, что и кому можно по ней подарить.

Но если вы заранее предусмотрели такой вариант, то можно подарить свою недвижимость близким или родственникам. И даже подоходный налох платить не придется (он составляет 13 процентов от стоимости жилья минус Br 10 431).

Для тех, у кого нет доверенности из Беларуси

Здесь, к сожалению, власти оставили немного вариантов для уехавших.

Вариант 1 (рискованный): ехать в Беларусь окольными путями

Есть более безопасные варианты поездки в Беларусь, чем делать это через наземную границу. Например, через наземные пункты пропуска с Московией, минуя любой транспорт с покупкой билетов по паспорту.

Долгое время проехать на территорию Московии через Калининград беларусам было очень просто и без какого-либо паспортного контроля. Сейчас и этот вариант рискованный: ФСБ стал проводить допросы на границе всех, у кого есть украинские штампы.

Сделать доверенность в Московии тоже не вариант – несмотря на все договоренности между странами, доверенность, сделанная в Московии, в Беларуси вам не поможет продать недвижимость. Придется ехать дальше.

Вариант 2: сдавать жилье в аренду

В таком случае обезопасить свою недвижимость от конфискации просто невозможно, но и других вариантов нет.

Это не отчуждение недвижимости, поэтому подойдет доверенность, оформленная не в Беларуси. Таким образом, по крайней мере, вы не потеряете деньги из-за простоя и большой платы за коммунальные услуги, которую вам дали за то, что вас признали «тунеядцем».

Кстати, это можно поручить не родственникам, а некоторым компаниям по недвижимости: вы заключаете с ними договор, а они делают все под ключ – от уборки квартиры и поиска квартиранта до уплаты за вас налохов в Беларуси и перечисления вам денег за аренду.

Дополнительно и проблему с тунеядством решите: если вы платите налох за сдачу квартиры в аренду (от 15 до 47 рублей), вас снимают с учета как тунеядца.

Но никто не отменял и сдачу квартиры в аренду без заключения договора «с дальним родственником». Конечно, это не избавит вас от повышенной коммуналки, но и лишний раз отсвечивать в гопсударственных органах Беларуси вы не будете.

Я получил наследство в Беларуси. Что делать?

В этом случае вариантов беларусские власти вам почти не оставили. Вы можете только отказаться от своей доли в пользу другого члена семьи, договорившись, что после продажи он вернет вам вашу часть. Этот вариант основан только на доверии, и закон в случае спора будет не на вашей стороне.