«Сейчас не смотрят по 30 вариантов, а покупают сразу»

Эксперты рассказали, что происходит с квартирами в Беларуси.

Летняя сезонность на рыке квартир давно утратила свою актуальность и сейчас лето может быть вполне активным. А в этом году оно и вовсе стало рекордным. Количество сделок растет с каждым месяцем, цены тоже увеличиваются, следует из данных аналитики Realt. За 8 месяцев с начала года средняя однушка, по подсчетам экспертов, подорожала на 7 тысяч долларов. Что еще происходило на рынке недвижимости и что творится сейчас, Realt спросил у специалистов.

«С начала года средняя однушка подорожала на 7 тысяч долларов»

— Ситуация на рынке по-прежнему характеризуется высоким спросом со стороны покупателей, что наглядно видно по количеству сделок. Уже который месяц эти цифры держатся на уровне 1600−1700 сделок в месяц, — констатирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Если сравнить период с января по август этого и прошлого года с аналогичным периодом прошлого года, мы увидим, что за это время было продано больше на 1700 квартир.

По-прежнему хорошо продаются однушки и двушки

Весной в Минске двушек продавалось больше чем единичек, но начиная с июня в топе продаж были как раз единички. И в августе доля единичек составила 41%, а двушек — 35%, трехкомнатные квартиры составили 20%, а все остальное — это четырехкомнатные и большие квартиры.

Я привожу эти цифры, чтобы продавцы понимали объем спроса на свои квартиры. Например, однушку и двушку продать проще всего, можно манипулировать ценой: спрос очень большой. С трешками и квартирами побольше все гораздо сложнее. А если плюс к большой площади квартира еще и требует ремонта — это еще сильнее усложняет ситуацию.

Что еще может осложнять продажу? Например, расположение где-то на окраине Минска. И если это будет панелька. Хотя панельный дом — это и неплохо, но у покупателей сохраняется предубеждение по поводу этого типа жилья. Хотя современная панель по многим качествам не уступает каркасникам.

За 8 месяцев по Минску рост цен по факту сделок составил 12%. Такой уровень цен соответствует августу 2013 года, когда цены шли вверх, а также ноябрю 2014, когда уже снижались.

Торг минимальный — около 2,5%

Скидка сейчас находится на самом минимальном уровне — около 2,5%. Притом на этом уровне она держится достаточно долго — еще с весны и остается на протяжении всего лета. Чтобы такая низкая скидка оставалась так долго, за историю наших наблюдений такого не было. Можно вспомнить только разовый более короткий период весной 2018 года. Тогда был пик расцвета кредитов — ими стали активно пользоваться, соответственно ускорились сделки и уменьшился торг.

Средняя сумма кредита — около 40 тысяч долларов

Сейчас, по нашим данным, доля кредитных сделок остается очень высокой — около 40%. Средняя сумма кредита, по данным нашего ипотечного центра, составляет около 120−123 тысяч беларусских рублей.

Что касается повышения ставки по кредиту Беларусбанка, я не думаю, что это серьезно отразится на рынке недвижимости: в текущих условиях это слишком маленькое повышение, чтобы оно повлияло на количество кредитных сделок.

А вот что может повлиять на рынок, так это то, что льготное кредитование привязали к местоположению. Раньше покупатель из регионов мог получить льготный кредит и купить квартиру в Минске. И у таких покупателей особенно пользовались спросом бюджетные квартиры — двух- и трехкомнатные хрущевки и брежневки, стандартные панельки. Сейчас же льготный кредит позволяет купить квартиру только там, где кредит был получен. Для продавцов это значит, что спрос на бюджетные квартиры может снизиться. Это стоит иметь в виду и лояльнее относиться к тем покупателям, которые обращаются.

Мы посчитали, как изменилась стоимость средней однушки с начала года. Для примера возьмем типовую панельку 35 метров. С начала года такая квартира подорожала на 6,5 тысячи долларов. Если возьмем более современный каркасный дом, там площадь порядка 40 квадратов. Такая однушка подорожала на 7,5 тысячи долларов.

Эти цифры подтверждают то, что мы говорили в начале года — время покупать. И если в декабре кто-то послушал и купил квартиру, то сейчас даже с учетом косметического ремонта заработал и может быть спокоен из-за роста стоимости.

«Сейчас торг встречается не только вниз, но и вверх»

— Лето этого года на рынке недвижимости характеризовалось большим ажиотажем, ростом количества сделок и цен. Еще пять лет назад на рынке недвижимости лето считалось не лучшим сезоном, но в последние годы сезонность ушла, — говорит специалист агентства «Авангард Недвижимость» Василий Саванович. — В начале осени квартиры все так же хорошо продаются, а средняя стоимость квадрата продолжает расти.

Я предполагаю, что активность на рынке квартир продолжится и дальше, предпосылок к тому, чтобы цены пошли на спад пока нет. Думаю, активность может замедлиться в том случае, если кредитная ставка вырастет процентов до 18 и точно замедлится при ставке в 20%. Если же вдруг кредиты отменят, то рынок остановится или развернется.

Что касается цен, в июне средний метр по внутренней аналитике нашей компании стоил 1501 доллар, а в августе 1576 долларов. В прошлом году в августе метр стоил 1376 долларов. Ежемесячно мы видим рост от 1 до 4%.

Такая ситуация повлияла и на поведение покупателей, сейчас они стали выбирать быстрее. Квартир стало меньше и уже никто не ходит на 30 просмотров. Посмотрели несколько квартир и купили, пока не забрал кто-то другой. И в этом случае придется выбирать либо из более худших вариантов, либо более дорогих.

Сегодня изредка появляются квартиры, на которые не совсем правильно выставлена стоимость — люди оценивают недвижимость, ориентируясь на рынок трехмесячной давности. Такие квартиры улетают даже не за дни, а за часы.

Вариантов торга сейчас стало больше. Он может быть и вверх, и вниз, а не только вниз, как это было раньше. В цифрах это около 5 тысяч долларов, если квартира стоит около ста тысяч долларов. В квартирах дешевле ста тысяч это обычно 2−3 тысячи долларов. Даже с ростом цен люди готовы торговаться.

«Вторая половина сентября будет более спокойной»

— Уже далеко не первый месяц рынок вторички показывает небывалую активность. Летние месяцы не стали исключением, при этом несколько последних лет мы наблюдаем пиковые значения количества сделок за лето именно в августе и этот август продолжил эту традицию, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк.

Следующим месяцем с максимально большим количеством сделок в прошлые годы был декабрь — посмотрим, что будет в этом году. Пока что по сделкам первая половина сентября выдалась очень жаркой и мы видим хорошие результаты. Возможно благодаря тому, что была информация о возможном повышении ставок и многие постарались решить свой жилищный вопрос побыстрее. Также я думаю, что все потенциальные покупатели с периферии, у которых есть одобрение Беларусбанка по популярному кредиту «Ипотека экспресс» по льготным ставкам, воспользуются этой возможностью. Напомню, что раньше те, кто состоял на учете в улучшении жилищных условий, могли приобрести недвижимость по пониженным ставкам вне зависимости от того, в каком районе они стоят на учете. Например, семья стоящая на учете в Бресте или любом другом городе, могла купить квартиру в Минске на льготных условиях. В Беларусбанке появилась территориальная привязка и теперь такие покупатели могут воспользоваться данными ставками только для приобретения недвижимости в пределах района, в котором они стоят на очереди. С таким одобренным кредитом нужно купить квартиру в течение 30 дней, поэтому поток таких клиентов после 16 сентября в Минске полностью иссякнет. С учетом этого и с учетом очередного повышения ставок банками вторая половина сентября по продажам будет более спокойной. И с высокой вероятностью в октябре мы увидим уменьшение количества сделок.

Можно сказать, что в августе пользовались популярностью все квартиры. Квартиры эконом-класса, а также среднего класса, у которых стоимость не была сильно завышена, разлетались как горячие пирожки. Сейчас в интернете много историй про то, как продана квартира за хорошую стоимость и при этом за кротчайший срок. Конечно, большие и дорогие квартиры не так интересны покупателям, как бюджетные однушки. Но было действительно много продаж квартир стоимостью выше 100 тысяч долларов, результат этого августа — 300 таких сделок. Хотя в начале года этот показатель был около 150, а весной уже были месяцы с количеством более 200. Кстати, из-за того что новостройки дорожают, уже не первый месяц у продавцов вторички повышаются шансы продать свои объекты по более выгодной цене.

Каких-то серьезных предпосылок чтобы рынок пошёл вниз нет, но с учетом последних изменений понемногу мы идем к стабилизации цен.