«Когда сели и перечитали договор, взялись за голову»

C какими трудностями сталкиваются беларусы при продаже квартир в стране.

Многие в последние годы часто сталкиваются с проблемами при продаже жилья в Беларуси. Кто-то, переехав за границу, не может выписаться из квартиры или оформить на нее доверенность. Кто-то спешит расстаться со старым жильем, чтобы приобрести новое в районе получше. Devby.io собрал истории о том, как беларусы справлялись с такими вызовами. 

«Покупатель отвалился, когда узнал, что я собираюсь выписываться из квартиры через суд»

• Объект продажи: двухкомнатная квартира в Минске.

• Площадь: 50 кв. метров.

 — Весной я решила продать квартиру в Минске, так как уже больше года живу в Польше.

Квартира досталась мне от родителей пять лет назад. Находится в хорошем районе, после масштабной узаконенной перепланировки с обновленным техпаспортом. Делалось все под себя.

Заключила договор с агентством. Продавец сразу же нашелся, в течение недели мы заключили с ним предварительный договор.

Спустя какое-то время агент решила уточнить между делом, как я собираюсь выписываться из квартиры. Выяснилось, что выписаться в никуда я не могу даже по генеральной доверенности. Нужно либо передавать свой паспорт в Беларусь, чтобы меня прописали по другому адресу (например, к родителям), либо приехать самой. Но ни первый, ни второй вариант меня не устраивал.

Приезд в Беларусь — это риск. Передавать паспорт тоже нельзя. Если на границе паспорт найдут у другого человека, то возможна конфискация документа. Поэтому я решила выписываться через суд. 

Так как ни я, ни близкие родственники не могли подать заявление в суд о снятии с регистрации, это должен был сделать новый собственник уже после покупки квартиры. Узнав об этом, мой потенциальный покупатель сразу же отвалился.

Квартира висела еще несколько недель, просмотров было много, но никто не решался заключить сделку из-за моей прописки.

Я решила поставить продажу на паузу и заняться выпиской после получения ВНЖ — и оформить постоянное место проживания за границей в беларусском посольстве в Польше. В этом случае меня полностью снимали с регистрации в Беларуси.

Но в это время нашелся второй покупатель, который согласился заключить сначала сделку, а потом дождаться моей выписки. Мы на словах оговорили сроки и залог в 2 тысячи долларов под гарантию выписки. Обычно этот залог остается в агентстве как гарантия.

Но уже в момент заключения предварительного договора (по генеральной доверенности выступал мой представитель) покупатель начал жестко требовать ускорения процесса выписки. Сумма залога при этом выросла до 3 тысяч долларов. Пришлось согласиться на его условия.

При этом на словах мы договорились, что если вдруг суд откажет в выписке (а уже были такие звоночки), то я пойду выписываться через беларусское посольство в Польше. В крайнем случае я была готова приехать в Беларусь.

В итоге еще до суда я продала квартиру по средней цене на рынке и оформила передачу прав собственности.

Финансовую часть сделки оформили в банке. Покупатель передал мне часть собственных средств, а потом оформил перевод на мой счет кредитных средств. После закрытия финансовых вопросов уже в БРТИ (агентство по гопсударственной регистрации и земельному кадастру. — прим. Devby.io) заключили договор о передаче прав собственности.

В банке я отдала агенту вознаграждение в 2 тысячи долларов и еще 3 тысячи долларов залога под гарантию выписки.

Любопытный момент. Поскольку юридически агентство не может брать на себя хранение каких-либо денег от физлица, агент составила договор хранения денег (3 тысячи долларов залога) на свое имя. Выписываюсь в положенные сроки — деньги забираю из агентства.

К сожалению, в суматохе передачи денег, перевода кредита и оформления кучи бумажек, моя доверенная сторона подписала договор как есть, не особо вчитываясь. Когда сели и спокойно перечитали, то взялись за голову. Я понимала, что выписаться по суду в указанные сроки не успею, соответственно, потеряю весь залог.

Вышли снова на контакт с агентством, чтобы уменьшить сумму залога, но там ни в какую не хотели ничего обсуждать.

Чтобы помочь выписаться, агентство предоставило своего адвоката, за которого ручалось, что она сделает все «за одно заседание». Но на практике вышло печально: очень слабое исковое заявление из разряда «выпишите ее, ну пожалуйста». Никаких документов адвокат у меня не запросила, со мной на контакт не выходила. Даже без юридического опыта и образования стало понятно, что дело провальное.

Суд, как и ожидалось, отказал в выписке. После чего мы договорились о встрече с агентом, чтобы обсудить дальнейшие шаги. На этот раз выписываться решили через посольство Беларуси в Польше. 

Составили новое соглашение. Условия следующие. Весь залог хранится у покупателя. Прописали новые сроки по выписке (снова очень короткие). Еще и возможность штрафа: «не выписываюсь в положенный срок — деньги остаются у покупателя».

Мне эти условия, конечно, не понравились, но ничего сделать уже было нельзя. Выписаться в срок я так и не успела. Пришлось расстаться с 3 тысячами долларов залога. Еще пришлось оплатить все расходы на суд и адвоката — около 300 долларов. 

Сейчас я все еще прописана в минской квартире. Но уже получила ВНЖ и записалась на прием в посольство, чтобы оформить постоянное место проживания за границей. Процедура обычно занимает около 2-4 месяцев.

После всей этой истории сделала для себя такой вывод: всегда нужно внимательно читать договор, желательно просить у агента, чтобы сбрасывал на почту его фото заранее — будет время переосмыслить или что-то добавить. Практика показывает, что можно многое упустить. И самое главное — все устные договоренности прописывать документально. Слова забываются, а бумажка остается.

«Продали квартиру фиктивно»

• Объект продажи: двухкомнатная квартира в Минске.

• Площадь: 49 кв. метров.

 — У меня была двухкомнатная квартира в Минске. Купил ее почти 15 лет назад.

В 2020 году уехал из Беларуси. Оформил на сестру генеральную доверенность.

Квартира все это время пустовала. В аренду сдавать не планировал. Во-первых, в квартире оставались личные вещи. Во-вторых, не хотелось иметь дело с налоговой. И была надежда, что смогу вернуться в страну.

Но в 2023 году беларусские консульства перестали выдавать новые генеральные доверенности. Срок договора между мной и сестрой подходил к концу. И я решил срочно «продать» квартиру маме.

По генеральной доверенности было невозможно подарить квартиру, только продать. Так что все оформлялось как продажа за определенную сумму наличными (которые, конечно, мама мне не платила). Сделку оформляли с помощью риелтора. Потребовалось «согласие на продажу квартиры» от моей супруги, так как она была прописана в квартире. Сделка прошла быстро. У налоговой вопросов не возникло.

А не так давно квартира была продана уже реальному покупателю за реальные деньги. Он выплатил всю сумму сразу, без кредита.

«Долю в квартире продавали около полугода»

• Объект продажи: 2/3 доли в трехкомнатной квартире в Курасовщине.

• Цена: продали за 33 тысячи долларов, купили квартиру в Малиновке за 72 тысячи долларов.

 — С мужем запланировали покупку квартиры на вторичном рынке. Рассматривали Московский и Фрунзенский районы. Мы привыкли к этим районам, там хорошая инфраструктура, от работы недалеко и родственники рядом.  

Рассматривали двушки до 75 тысяч долларов с нормальным ремонтом, чтобы можно было сразу заехать и жить, с нормальными санузлами, которые еще лет 5-10 можно не переделывать, с бетонной стяжкой, а не деревянными полами. Также было важно наличие лифта, поэтому не рассматривали пятиэтажки.

В итоге нашли подходящую под наши требования трехкомнатную квартиру в Малиновке за 72 тысячи долларов.

Половину необходимой суммы собирались взять в банке в кредит, еще половину — выручить от продажи 2/3 доли (две комнаты) в трехкомнатной квартире в Курасовщине, которая принадлежала супругу. Квартира более 10 лет назад перешла к мужу и его двоюродной сестре по наследству от тети.  Изначально каждый был собственником ½ доли, позже мы выкупили еще одну комнату.

Свою долю мы выставили за 34 тысячи долларов, но продавали очень долго — наверное, полгода.

Первая сделка сорвалась, так как наша доля не была выделена (хотя покупатель сначала говорил, что это для него не проблема).

Выделенная доля — случай, когда определенные комнаты (или комната) в квартире принадлежат полностью собственнику, и собственники других долей не могут на них претендовать. Обычно выделяют доли, когда владельцы не могут договориться, кто какие комнаты будет занимать, и идут через суд определять право собственности. Выделенные комнаты охотнее и быстрее покупают, и на них цена выше.

Но чтобы выделить долю, нужно потратить немаленькую сумму на судебные издержки, адвоката. Мы посчитали, что вся процедура обойдется нам примерно в 5 тысяч долларов и займет минимум месяц-полтора

После отказа потенциального покупателя просмотров не было около двух месяцев. Но, самое главное, нарушилась цепочка продаж. Деньги от продажи доли мы планировали сразу отдать за квартиру в Малиновке, а оставшуюся часть погасить кредитом. Но в итоге первой части суммы у нас не оказалось.

Нам повезло, собственники квартиры в Малиновке предложили отдать первый взнос кредитом. Оказалось, им самим срочно нужны были деньги для покупки квартиры в Фаниполе. В итоге подписали соглашение купли-продажи и договорились, что первую часть денег мы отдаем кредитом, а вторую в течение полугода.

Кредит мы взяли на сумму 110 тысяч рублей (34 тысячи долларов по курсу Нацбанка на тот момент) под 14,4% на 20 лет. Но вторую часть денег нам в итоге пришлось занимать, так как продажа нашей доли затянулась.

Сначала долго не было покупателей. Потом они начали подтягиваться, но многие искали халявы, предлагали договориться со вторым собственником, чтобы мы продали всю квартиру по стоимости доли. Некоторые отказывались заключать сделку через агентство, то есть без предварительного договора. Многие пытались скинуть больше 10-15% от выставленной стоимости.

В итоге нам удалось продать долю чуть ниже выставленной изначально цены — за 33 тысячи долларов. Ключи от новой квартиры в Малиновке мы получили только спустя 4 месяца после подписания договора купли-продажи.