«Главное — успеть воспользоваться ситуацией»: на рынке жилья в Беларуси грядут перемены

Такое уже было 11 лет назад.

Рынок недвижимости в 2024 году очень активен, сделок с квартирами в Минске с января и до конца ноября было больше на 10%, чем за такой же период 2023-го года. При этом стоимость квадратного метра за это время увеличивалась, хоть немного и сбавила темпы роста осенью. Такой уровень цен можно было наблюдать только в 2013—2014 годах.

Эксперты Сергей Свяжин из «Куфар Недвижимость» и Андрей Чернышев из агентства недвижимости «Твоя столица» сопоставили данные десятилетней давности с теперешними и проанализировали ситуацию на рынке жилья.

Сергей Свяжин отметил, что в этом году цены на жилье поднялись из-за повышенного спроса, который в свою очередь обеспечивался относительно доступным кредитованием и стабильным курсом валют. Но прогнозируется, что текущее повышение курса доллара и рост процентов по кредитам немного снизят этот спрос. Это начнет немного останавливать рост цен, но ожидать большого снижения пока не стоит.

Ситуацию по ценам на вторичном рынке жилья Минска эксперты сравнивают с периодом 2013−2014 годов. Тогда стоимость интенсивно росла, но с приходом Нового года все поменялось. И именно тогда наблюдался максимальный уровень цен на квартиры, которого мы еще не достигли.

— В ноябре 2024 года цена квадратного метра на вторичке в Минске снова достигла уровня 1590 долларов (5413 рублей по курсу Нацбанка Беларуси на 11 декабря. — Прим. ред.), как в августе 2013 года. Тогда за год цены выросли на 31%, но с середины 2014 года начали снижаться. Это было связано с мировым экономическим кризисом и ростом курса доллара — покупательская способность уменьшилась. Кредиты были дорогие: ставки по ним доходили до 36−40% годовых, что тоже влияло на рынок. Хотя доллар начал расти еще в середине 2013 года, цены двигались вверх до конца года. Но уже тогда было видно, что покупателей, готовых платить, становилось все меньше, — рассказал Андрей Чернышев.

— На текущий момент нет резкого скачка на 50%, который случился в конце 2014 года, соответственно, нет ситуации, что все предложения на рынке одномоментно стали в 1,5 раза дороже. Плавный рост курса (валют. — Прим. ред.) дает возможность и продавцу, и покупателю более взвешенно принимать решения по сделке, — сказал Сергей Свяжин.

Для сравнения: по данным агентства недвижимости «Твоя столица», в ноябре 2013 года в целом по Минску было продано всего лишь 720 квартир, в то время как в ноябре текущего 2024-го эта цифра ожидается на уровне 1450. Среднемесячный показатель по количеству сделок на вторичном рынке Минска за 2013 год составлял 990 проданных квартир, а аналогичный показатель 2024-го — 1650.

Эксперты отметили, что переломный момент наступил в январе 2014-го — как это всегда происходит в первый месяц года, покупатели сбавили обороты. За январь было продано всего лишь 600 квартир — на тот момент это было минимальное количество даже для января. И после такой просадки спроса на фоне ускорившего свой рост курса валют по инерции рынка цены еще продержались на одном уровне несколько месяцев, а затем пошли вниз.

Снижались цены вплоть до весны 2016 года. Итоговое снижение средней цены «квадрата» по факту сделок составило -38% или 658 долларов (2240 рублей).

Период 2013—2014 годов служит показательным примером того, как интенсивный рост внезапно для многих сменился затяжным падением. Андрей Чернышев отметил, что в конце этого года складывается в чем-то схожая ситуация. Уже который год есть стабильно высокий спрос на квартиры, который базировался на доступном кредитовании, более-менее стабильном обменном курсе валют и начавшемся росте доходов населения, за счет чего цены только за 11 месяцев 2024 года выросли на 14%, а скидка на торг с лета держалась на минимальном уровне 2,5%.

Осенние месяцы внесли свои коррективы. Рост курса доллара еще больше увеличил для покупателей стоимость квартир. Получается, что итоговое подорожание квартир за неполный 2024 год составило около 19% — это очень много. По сути, покупатели уже вплотную подобрались к пределам своей покупательской способности. Это подтверждается двумя важными индикаторами. Впервые за 2024 год отмечается увеличение скидки на торг по факту проведенных в ноябре сделок с 2,5 до 3,5%. Также в последние месяцы наблюдается снижение количества сделок (как и в конце 2013 года). Хотя к концу года обычно, наоборот, количество сделок растет и находится на высоком уровне: люди стараются успеть купить до конца года — мало ли что произойдет при пересменке лет.

— Рост ставок по кредитам и обменного курса валют недвусмысленно указывает на возможные изменения при пересменке лет. Но пока еще ситуация остается выгодной как для продавцов, так и для покупателей. Первые могут продать быстро и по максимально возможной стоимости. А для вторых по-прежнему доступен широкий выбор кредитных программ по пока еще не высоким ставкам и условиям. Главное сейчас успеть воспользоваться этой ситуацией, — сказал Андрей Чернышев.