«В объявлениях мы видим заоблачные цены»

Эксперты рассказали, что будет с недвижимостью в Беларуси в 2025 году.

В 2024 году рынок загородной недвижимости был активным. Кроме прочего, на него повлияло и подорожание квартир на вторичке. Выросшие цены на квартиры привели к тому, что некоторые покупатели стали смотреть в сторону загородки. А еще у покупателей пропал страх недостроев, был активный интерес к современным домам за 100−120 тысяч долларов, повысился спрос и на старые дома в Минске. Каким еще был 2024-й и чего ждать от 2025-го, Realt спросил у экспертов.

«Если доллар вырастет, снова будут популярны дачи за 5−10 тысяч долларов»

— Для начала я бы хотела озвучить основные тренды, которые мы заметили на рынке загородной недвижимости в 2024 году, — говорит менеджер по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Во-первых, активизировались продажи домов класса «комфорт плюс» — к этой категории мы относим дома в пригороде Минска и Минском районе дороже 150 тысяч долларов.

Вторым трендом я назову то, что у покупателей пропал страх к недостроям. В 2022 и 2023 году по этой категории была полная просадка. Сейчас страхи ушли, и люди стали рассматривать недостроенные дома. Стоит понимать, что этот сегмент все равно не стал массовым, но несколько процентов покупателей заинтересовались такими объектами.

Не могу не сказать и о старых домах в Минске, продающиеся по доступным ценам вследствие своего почтенного возраста и соответствующего состояния. Их покупают люди, которые готовы привести их в порядок своими силами. Это не загородная недвижимость в прямом смысле слова, но неплохая альтернатива загородке. Это синергия загородной недвижимости и квартиры

Что касается дач, спрос на них растет ежегодно, начиная с 2020 года. Также мы замечаем расширение ценового диапазона. Если в 2021 году мы говорили, что популярностью пользуются варианты до 10 тысяч долларов, то сейчас это уже дачи от 5 до 25 тысяч долларов. А этот год показал нам, что за качественные дачи покупатели готовы платить и больше.

Что по ценам? Казалось бы, цены могли бы снижаться, ведь вырос доллар и подорожали кредиты. Но снижения на рынке загородки нет: спрос увеличивается ежегодно, хоть и небольшими темпами.

А почему не было роста цен? Дело в том, что, в отличие от квартиры, дом — это скорее роскошь, чем покупка первой необходимости. Еще одна причина в том, что количество объектов в продаже по-прежнему велико.

А чего же ждать от 2025 года?

— Все будет зависеть даже не от кредитов, как обычно, а от доллара — именно курс напрямую влияет на итоговую стоимость загородных объектов. Если предположить, что курс остановился на том уровне, как есть сейчас, ситуация в 2025 году ничем не будет отличаться от 2024 года.

Мы будем наблюдать все тот же небольшой подъем по части интереса, нет никаких предпосылок, чтобы у покупателя изменились приоритеты.

Если же доллар будет дорожать, спрос будет смещаться на бюджетные сегменты. В сегменте «комфорт плюс», который был популярным в 2024 году, спрос не упадет, но будут увеличиваться скидки. У покупателей, которые рассматривают жилье в этом сегменте, есть деньги, и растущий доллар для них не станет помехой. Однако они четко понимают реальную стоимость домов и из-за роста доллара будут использовать это как аргумент для торга. При этом на паузу они не нажмут, как было в 2020 или 2022 году.

В массовом сегменте — ситуация аналогичная. К этой категории мы относим дома и дачи до ста тысяч долларов — «бюджет» и «бюджет плюс».

Такие объекты тоже не перестанут рассматривать, но в этом случае мы ожидаем снижение спроса. Это связано с тем, что «комфорт» и «комфорт плюс» покупают как для кратковременного, так и для постоянного проживания. А вот для покупателей сегмента «бюджет» загородные объекты — это роскошь. В их случае рост курса доллара точно снизит спрос.

Ценовой диапазон популярных дач после повышения в этом году при росте доллара начнет снова снижаться и снова популярностью будут пользоваться варианты от 5 до 10 тысяч долларов.

«В объявлениях мы видим заоблачные цены»

— Уходящий 2024 год на рынке загородной недвижимости был более активен, чем предыдущий, — замечает риэлтер «Группы компаний «Мариэлт» Дмитрий Плянта. — Это ощущалось и в работе, это подтвердила и статистика. Если брать все сделки с капитальными строениями в Беларуси, то в сравнении с 2023 годом, было зарегистрировано приблизительно такое же количество. Однако в 2024 году в Минской области было зарегистрировано на 5−6% сделок больше, чем годом ранее. Что касается земельных участков, то количество сделок увеличилось на 10% — весь этот рост пришелся на Минскую область. Отметим то, что с 2023 года есть возможность изменения целевого назначения земельного участка (на индивидуальное жилищное строительство) и количество сделок с участками ЛПХ (личное подсобное хозяйство) увеличилось по сравнению с 2022 годом в 2−3 раза.

Что происходило на рынке в 2024 году?

1. Растет спрос на недвижимость вблизи столицы, идет миграция населения из регионов в Минск. В 2024-м в отношении локации наблюдаются следующие изменения в количестве сделок:

в Минске, Минском и Пуховичском районе количество сделок увеличилось на 11%;

в Дзержинском и Логойском районе — на 5−7%;

Воложинский, Молодечненский и Узденский районы сделок в 2024 году не прибавили;

2. Пользуются спросом земельные участки. Земля — это, как ни крути, ограниченный ресурс. Хороших мест для строительства с каждым годом остается все меньше. Спрос на земельные участки рядом с Минском сохранится и за хорошее место покупатели готовы платить.

3. Спрос на современные дома до 20−25 км от Минска — их на рынке не хватает. Постепенно из-за отсутствия подходящего варианта покупатели переключаются на строительство дома под себя и начинают искать участок, но и здесь они сталкиваются с рядом вопросов.

В уходящем 2024 году население активно использовало кредиты на покупку загородной недвижимости, но этот фактор не оказал существенного влияния на рынок загородной недвижимости в сравнении с рынком недвижимости по квартирам. Количество сделок увеличилось незначительно, а цены либо немного прибавили, либо сохранили свой уровень (в зависимости от спроса и локации объекта).

По результатам года можно отметить увеличение цены на участки с хорошей локацией (площадью от 10 соток) в развитых и развивающихся коттеджных поселках. Здесь на рост цен влияли такие факторы: подъездные пути и удаленность до Минска; наличие коммуникаций; новая застройка; живописность места; наличие водоема и леса.

А что с ценами?

За 2024 год в Беларуси было продано 824 дома стоимостью свыше 99 000 долларов. Из них 532 в Минской области:

375 сделок в ценовом диапазоне 99−135 тысяч долларов;

176 сделок в ценовом диапазоне 135−165 тысяч долларов;

91 сделка в ценовом диапазоне 165−199 тысяч долларов;

107 сделок в ценовом диапазоне 199−295 тысяч долларов;

79 сделок в ценовом диапазоне свыше 295 тысяч долларов.

По данным реестра цен, самые дорогие продажи в 2024 году:

в Минске проданы два дома стоимостью свыше 2 млн. долларов;

в Минском районе — 960 тысяч долларов (Дроздово);

в Смолевичском районе — 580 тысяч долларов (Батуринка);

в Дзержинском районе — 450 тысяч долларов (Чики);

в Логойском районе — 340 тысяч долларов (Марковщина);

в Пуховичском районе — 165 тысяч долларов (Свислочь);

в Воложинском районе — 150 тысяч долларов (Петрусовщина и Бузуны);

в Молодечненском районе — 139 тысяч долларов (Слободка);

в Червенском районе — 116 тысяч долларов (Смиловичи).

Если говорить о ценах в рекламе, то они завышены. А иногда цена выставлена и вовсе заоблачная. Продавцы недвижимости не могут увидеть и не знают, что и за какие суммы было продано. Схема работает следующим образом: продавец ищет аналогичный дом в продаже, сравнивает со своим, делает вывод «а мой то лучше», а значит должен стоить дороже и в результате этой цепной реакции цена увеличивается просто до неадекватной для рынка.

Ситуация с оценкой загородной недвижимости сложнее, чем кажется. Каждый объект недвижимости индивидуален и чтобы дать объективную оценку надо постоянно быть в рынке, видеть конкурентов, знать условия продажи, объективно дать оценку всем достоинствам, изучить недостатки (при возможности устранить). Не зная, что было продано и за какую сумму, продавцу сложно сформировать цену на свой объект, в итоге можно либо пропустить наиболее выгодное предложение о покупке, либо зависнуть на рынке на несколько лет.

Чего ждать в 2025 году?

Тенденции на покупку загородной недвижимости будут сохраняться. На стоимость недвижимости, как и ранее, будет влиять спрос и покупательская способность — курс доллара и доступность кредитных средств.

Если ставки по кредитам и курс доллара будут расти, то спрос уменьшится и рынок скорее всего просядет, цены плавно начнут снижаться;

В последнее время есть внешний спрос: покупкой интересуются иностранные граждане, а также те, кто ранее уехал из Беларуси и возвращаются в связи с завершением трудовой деятельности. Этот фактор может сохранить цены;

С новыми и современными объектами (от 2018 года постройки) ситуация совершенно иная: такие объекты пользуются спросом на рынке и их не хватает. Стоимость материалов и строительных работ постепенно растет. Построить качественный коттедж дешевле не становится, и на строительство нужно время и контроль. Новые объекты будут оставаться в цене и скорее всего прибавят в стоимости;

Земельные участки с хорошей локацией, в современных застройках, с коммуникациями, хорошими подъездными путями прибавят в стоимости. Живописное место, место у озера или леса всегда имеет повышенный спрос и свою высокую цену.

На 2025 год предполагаю небольшое падение количества сделок при отсутствии внешнего спроса. Фактором, который будет благоприятным для цены загородной недвижимости и может дать рост, является повышенный спрос на квартиры и рост цены на них, в связи с чем часть покупателей смещает свой взор в сторону загородной недвижимости.

Падения цен не ожидаю: современные, новые дома могут прибавить в цене, а вот уступить в цене могут старые объекты (несовременные и требующие вложений).

Самое важное для продавца, когда вы решили продать свою загородную недвижимость, узнайте рыночную стоимость своего объекта. Это сохранит ваше время и усилия, а также позволит получить лучшее предложение здесь и сейчас, в независимости это 2024 или 2025 год.

«Не хватает современных домов за 100−120 тысяч»

— В 2024 году на рынок загородной недвижимости особенно повлиял рынок квартир. Квартиры постоянно дорожали, и многие столкнулись с тем, что выгоднее купить свой дом с участком, чем квартиру в многоквартирном доме, — отмечает специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк. — Активно продавались не только жилые дома, но и дорогие дачи, которые подходят для круглогодичного проживания. Дома стоимостью около ста тысяч долларов разлетались как горячие пирожки: объекты, не проданные весной, нашли покупателей осенью без снижения стоимости в рекламе.

Из-за повышенного спроса на рынке действительно стало мало современных домов стоимостью около 100−120 тысяч с тремя изолированными комнатами. Найти такой объект в нужной локации довольно сложно. И как только такой объект появлялся, то в течение месяца находился покупатель.

Хотя обычно рынку загородной недвижимости характерны медленные продажи — многие объекты продаются более года, а покупатели выбирают ещё дольше. Искать дом несколько лет это норма, некоторые отвечают, что ищут дом пять и более лет. При этом на просмотрах квартир покупатели обычно говорят, что ищут её несколько месяцев. Поэтому рынок загородной недвижимости более спокойный, инертный и внешние факторы на него влияют гораздо в меньшей степени, чем на рынок квартир. И даже если предположить, что значительно вырастет доллар, ухудшатся условия по кредитам и будет резкое уменьшение количества сделок по квартирам — рынок загородной недвижимости будет реагировать гораздо более плавно.

На следующий год можно прогнозировать, что зимой — в январе, как и последние несколько лет, будет минимальное количество сделок, а в конце февраля-марте будет рост продаж. Также думаю, что ситуация в целом будет похожей на предыдущие годы с их сезонностью. Весной и летом будет пик продаж, а осенью спад.

Предполагаю, что за 2025 год будет заключено меньшее количество сделок чем в уходящем году. По рынку квартир мы видим, что из-за ухудшения условий кредитования активность с августа снижается — это скорее всего коснётся и загородной недвижимости.