«Полагаясь на рубль, люди теряли целые состояния»

Эксперт рассказал о ситуации на рынке недвижимости в Беларуси.

Какая новостройка лучше? Сколько должен стоить «квадрат» в Минске? Ждать или покупать? Ответы на эти и другие животрепещущие вопросы — в интервью realt.by агента рынка недвижимости Realt Golden Key Василия Романенко.

Комичная ситуация с УКСом и дешевыми квартирами

— Самая горячая тема последних месяцев — очереди на дешевое жилье в Новинках. На ваш взгляд, правильно ли делать «хайп» на низкой цене квадратного метра? Как эта ситуация может повлиять на ожидания покупателей и рынок недвижимости в целом?

— На самом деле, ситуация комичная. Государственный застройщик продает жилье откровенно ниже рынка. Видя такой ажиотаж, нужно либо поднимать цену, либо устраивать аукцион. В противном случае, мне это видится, как причинение ущерба государству. В моем понимании, если цена на объект существенно ниже рыночной, то это жилье должно предоставляться очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но никак не на общих основаниях.

Данная ситуация — это какой-то нонсенс. Но может ли это повлиять на цены в принципе? — Нет. Ни для кого не секрет, что жилье строится дешевле, чем продается. Любой застройщик работает в плюс, в том числе и УКСы, которые строят для нуждающихся. Вопрос: зачем продавать дешевле, если люди готовы покупать дороже? В связи с этим я не думаю, что данная ситуация хоть как-то отразится на рынке. Другой вопрос, повлечет ли она какие-либо последствия для организаторов данных продаж в лице должностных лиц УКСа Центрального района.

Еще один сценарий: ситуация вызовет недовольство тех людей, которые желают купить квартиру — стоят в очереди — но не имеют такой возможности. Как уже стало известно, большинство дешевых квартир распределилось между единицами, перекупами, которые по доверенностям и другим схемам скупали сразу по несколько объектов. На мой взгляд, это как минимум служебная халатность.

Пока «ждуны» молятся на по «$500», люди скупают жилье пачками

— Нередко мнение, что новостройки в Минске стоят, как недвижимость на испанском побережье. На ваш взгляд, адекватны ли цены на «квадрат» в белорусской столице? Сколько должен зарабатывать человек, чтобы иметь возможность купить квартиру в Минске?

— Адекватность — вопрос относительный. Все белорусские «ждуны», конечно, считают, что у нас цены сильно завышены. Люди же, которые скупают жилье пачками, в том числе и в Новинках, считают, что это дешево. На мой взгляд, любая цена, которая сформировалась на свободном рынке, и есть адекватная, правильная и рыночная. С законодательной точки зрения рынок недвижимости Беларуси не сильно зарегулирован жесткими указами и юридическими нормами: нет потолка цены, есть себестоимость, все саморегулируется кривой спроса и предложения. Если на рынке установилась существующая цена квадратного метра, значит, на это есть причины.

Сколько зарабатывать? — вопрос вечный. Здесь нет единой цифры, ведь желания и предпочтения у всех разные. Даже люди, у которых доход ниже среднего, имея какие-либо сбережения, могут взять кредит и решить свои жилищные вопросы. Так, в течение последнего года процентная кредитная ставка чуть не ежемесячно снижалась, благодаря чему рынок все время пополнялся новыми игроками. Если еще год назад человек не мог позволить себе кредит по высокой ставке, то сегодня он уже вовсю улучшает свои жилищные условия. Весь мир живет в кредитах, поэтому и для Беларуси процесс кредитования очень важен.

Когда покупать недвижимость? — не подскажу. Я принципиально не делаю прогнозов, так как не имею права рисковать деньгами своих клиентов. Время, опыт, практика показали, что прогнозировать бесполезно — все это гадание на кофейной гуще. Скажу по-простому: улучшать свои жилищные условия нужно тогда, когда это необходимо. По опыту знаю, что недвижимость не казино — пытаясь заработать на динамике цен, люди очень часто проигрывают.

Разрешите людям проводить крупные сделки с недвижимостью в иностранной валюте

— Нацбанк призывает Интернет-ресурсы отказываться от упоминания долларов и евро при публикации материалов на тему недвижимости. Как вы считаете, стоит ли площадкам переходить на рубль? Смогут ли сайты приучить людей думать рублевыми категориями в области недвижимости или просто потеряют часть аудитории?

— Это будет просто неудобно. Я не верю в административный переход на национальную валюту. Много раз пробовали, и ни разу не получилось. Вслед за рублевыми ценами появляются онлайн-калькуляторы, позволяющие видеть цены в привычном формате. Это просто усложнит процесс.

Конечно, нам всем было бы удобней взять белорусский рубль за основу, жить с ним и рассчитываться им, но, к сожалению, реалии другие — история богата плачевными примерами, когда, полагаясь на рубль, люди теряли целые состояния. Здесь первична макроэкономика, политика Нацбанка и правительства. Когда курс рубля будет устойчив, люди сами с удовольствием перейдут на расчеты в нацвалюте, пока этот момент не настал. К слову, прошлый год для белорусской валюты был достаточно неплохой, и положительная динамика в этом направлении есть. Но все должно происходить естественно, административными инструментами этого не добиться.

В данный момент, понимая обстоятельства, со стороны правительства было бы правильней разрешить какие-то особо крупные сделки официально проводить в иностранной валюте. Так удобней. То же строительство жилья во многом основано на импорте материалов, и цена квадратного метра заложена исходя из импортных составляющих.

Ни одна новостройка Минска меня не устраивает

— Если подойти к этому вопросу с другой стороны: за что мы платим? Как вы оцениваете качество строительства в Беларуси и какую новостройку выбрали бы для себя?

— Ни одна новостройка Минска меня не устраивает. Вопросы есть ко всем компаниям. Любой наш застройщик работает в первую очередь на прибыль, стараясь заработать здесь и сейчас и не сильно заботясь о своей репутации в будущем. Были несколько минских застройщиков, которые когда-то славились добросовестностью и качеством, но сегодня эти ряды сильно опустели. Могу выделить разве что «А-100» — это единственная компания, которой можно довериться по срокам и неизменности цены, однако по качеству строительства и к ним тоже есть вопросы.

В связи с этим при необходимости решать жилищный вопрос я бы в принципе не рассматривал новостройки. Для себя выбрал бы квартиру в таунхаусе или частный дом. Это тот вариант, когда реально проконтролировать качество строительства.

Нужно не с народом скандалить, а разрешить стройку на пахотных землях

— Есть ли еще какие-то проблемы в сфере недвижимости Беларуси?

— Если мы говорим о строительстве жилья, то основная наша проблема — дефицит площадок в радиусе, желаемом потенциальным покупателем. У нас очень много свободных площадей вокруг Минской кольцевой автодороги, в границах МКАД — их почти нет. Если участок и выделяется, то не без обременений.

На мой взгляд, вместо того, чтобы сносить частные дома, уплотнять дворы и скандалить с народом, необходимо строиться на пахотных землях, которые, к слову, остались и в черте города. Запрет застройки пахотных полей — одно из главных препятствий для развития строительного рынка страны. Едешь вокруг Минска и недоумеваешь: почему внутри кольцевой дерутся, когда в 2-3 километрах от той же Лошицы такие просторы. Дай эти земли под застройку — больше застройщиков придут на рынок, появится конкуренция, выбор, снизятся цены.

Можно сказать и о риэлтерской сфере. Здесь также полно проблем. Главная из которых — желание здесь и сейчас заработать как можно больше денег, не заботясь о репутации профессии в будущем. Некоторые учредители агентств недвижимости гонятся за количеством своих агентов, нанимают без разбора, лишь бы побольше, видя улучшение своей финансовой ситуации не в качестве, а в количестве персонала. Оно и понятно — чем больше агентов, тем больше потенциальных сделок.

Однако, к сожалению, такая схема очень плохо влияет на качество предоставляемых услуг. По большому счету сегодня одинаково просто пойти работать, например, в McDonalds или в агентство недвижимости. Многие молодые люди к профессии относятся несерьезно и допускаются к самостоятельной работе в ней сходу, без должной подготовки, обучения и практики, наравне с уже состоявшимися специалистами. К сожалению, сегодня как раз из новичков рынка, которые делают сотни холодных звонков в день, заполоняющих подавляющую часть эфира в общении с новыми Покупателями/Продавцами на рынке, и складывается репутация всей отрасли. В этом я вижу огромную проблему для риэлтерской сферы недвижимости.

Как решить данную проблему? — правилами допуска к работе и рублем! Беларусь практически единственная страна в мире, в которой есть разница между агентом и аттестованным риэлтером. На мой взгляд, все люди, которые работают на этом рынке, должны быть аттестованными. Только получив аттестат, человек начинает серьезно относиться к своей работе. В связи с этим я считаю, что аттестация должна быть обязательная, но допуск к ней должен быть упрощен. И платный.

Нужно поставить грань, которая отсеет несерьезных начинающих, а также уже практикующих специалистов рынка. Если для допуска к экзамену придется заплатить 1000 рублей, то в сфере останутся только достойные специалисты, не рассматривающие агентства недвижимости как временный мостик во взрослую жизнь или способ пережить смутные времена, будучи пристроенными хоть где-то. Остальные пойдут искать себя в других областях.