Разница в столетие: как строят жилье в Вильнюсе и Минске

В Беларуси возводят жилье по технологиям прошлого века.

Минские застройщики привыкли «клепать» дома и не заморачиваться на мелочах бежевая высотка в 10—15 этажей, двор-парковка, одинокие качели и горка песка — разве надо что-то еще? Подобный шаблон в создании жилой среды просто немыслимо в соседнем Вильнюсе, где конкуренция и честная борьба за покупателя вытесняют с рынка новостроек всю серость, безвкусицу, халтуру и жажду максимальной наживы с каждого квадратного метра. Журналисты onliner.by посетили несколько современных жилых комплексов, чтобы воочию оценить контрасты между двумя столицами.

Экономкласс — €1400—1500 за метр

Как и во всем мире, рынок недвижимости в Литве переживает свои спады и подъемы. Пиковые цены здесь фиксировались в конце 2007 года, затем последовали обвал на 40%, затишье и плавный подъем начиная с 2011 года. Оживлению спроса поспособствовал переход Литвы на евро — в ожидании этого события многие опасались роста цен и вкладывали сбережения в жилье. Дальнейшей активизации рынка помогли рост доходов и дешевые кредиты (1,5—1,7% годовых) при фактически нулевых ставках по депозитам.

Сегодня цены, так и не достигнув уровня 2007 года, стабилизировались. За метр без отделки в спальных районах застройщики просят ориентировочно €1400—1500 — это уровень жилья экономкласса. Средний класс — ближе к центру и €1800—2000. В новых жилых комплексах рядом с историческим ядром города ценник выстреливает до €2500 и выше.

— Сейчас рынок перенасыщен. В городе накопилось примерно 4500—4600 непроданных новых квартир — как абсолютно готовых, так и строящихся. При этом в месяц покупается около 300 квартир, и спрос растет не так быстро, как предложение. Как вы понимаете, конкуренция среди застройщиков достаточно высока, что заставляет их бороться за покупателя, инвестировать в благоустройство, повышать комфортность жилой среды, — говорит Андрей Наумчик, директор агентства Capital Pro. — Таков общий тренд. Те, кто попадает в него, не имеют проблем с продажами и не снижают темпов. Остальные застройщики, которые не заботятся о дополнительных преимуществах для жильцов, проигрывают борьбу.

На чем не экономят застройщики

Осенью 2013 года Onliner.by уже рассказывал про жилой комплекс «Венеция» на южной окраине Вильнюса. На тот момент дома еще не были заселены и благоустройство не выполнялось. Сейчас мы прогулялись по уже обжитому кварталу. На контрасте с «элитным» минским жильем увиденное произвело неизгладимые впечатления.

«Венеция» — это квартал на территории заповедника Бурбишкяй, состоящий из 13 трехэтажных кирпичных домов. В каждом доме по два подъезда, а всего здесь 180 квартир площадью от 31 до 120 кв. м. Квартиры на третьем этаже — двухуровневые. Машины жильцов хранятся только по периметру квартала, где создано 250 стояночных мест. Внутренняя территория — это общий двор-парк, где бережно сохранены взрослые деревья и созданы искусственные речные каналы и водопады, а также терраса с бассейном. Помимо этого, у жильцов первых этажей есть небольшие приватные участки для отдыха с отдельными входами со двора. Само собой, квартал обнесен забором и оборудован камерами видеонаблюдения.

Вечером здесь камерная атмосфера.

На этом все прелести не заканчиваются. Прямо за калиткой начинается заповедник, где застройщик обустроил спортивные площадки с тренажерами, баню, уличную кухню, беседки и зооуголок с козами и кроликами.

С определенных ракурсов «Венеция» очень уж положа на курортный отель. Думаете, это элитное жилье? Застройщик позиционировал квартал как проект экономкласса. На стадии строительства квадратный метр стоил от €1300—1400. При всех преимуществах заповедника район ранее не считался слишком привлекательным местом для жизни (да и сейчас отношение к нему неоднозначное): в полутора километрах — вильнюсский аэропорт, а еще ближе — промзона.

Недалеко от «Венеции» тот же застройщик возводит жилой комплекс под названием «Фонтаны», состоящий из двух пятиэтажных домов. В этом проекте, кстати, поучаствовал и отлично зарекомендовал себя белорусский МАПИД, которому доверили кирпичную кладку одного из подъездов.

Квартал рассчитан на 200 семей, его особенностью станет система из 15 фонтанов и утопающий в зелени двор. Если минские застройщики ограничиваются чахлыми кустиками, здесь прямо под окнами создается, как нам показалось, что-то вроде филиала ботанического сада.

— Такое озеленение — это не обязанность застройщика, а чистая конкуренция за покупателей, — объясняет представитель компании-застройщика Вячеслав Микелионис. — В благоустройство «Фонтанов» мы инвестировали €120 000 без учета коммуникаций, в парк возле «Венеции» — €150 000. Растущие деревья во дворах сохраняли: за их вырубку в Литве огромные штрафы. Да и не в штрафах дело. Деревья здесь росли до нас и будут расти после нас. Это их территория, где мы — лишь временные гости.

Жильцы смогут пользоваться баней и летней кухней в соседнем квартале, всем желающим застройщик предоставит в бесплатное пользование велосипеды. Маркетинговые уловки, которые, тем не менее, работают.

Прозрачная дверь в подъезд, отсутствие ступенек, лифт на одном уровне с землей — представитель застройщика искренне удивляется нашему интересу к таким деталям. Мол, разве где-то сегодня строят иначе?

Квартиры в «Фонтанах», как и в остальных новостройках Вильнюса, исключительно «евроформата». Отдельных кухонь, как у нас, там нет, а зона приготовления еды выделена в гостиной комнате. Есть и совсем компактные «однушки»-студии.

Смотрим квартиру площадью 35 кв. м c отделкой и мебелью. Стоит она €61 000. Такая же, но без отделки, продается за €48 000.

Классическая «евродвушка» площадью 44,8 кв. м стоит €66 000, евротрешка площадью 66,92 кв. м — €88 000.

Отдельный вопрос — плата за обслуживание. Кто-то ведь чистит фонтаны и каналы, кормит кроликов, стрижет газон. Расчет здесь такой: в среднем €0,4—0,5 за каждый квадратный метр. Выходит €18—22 в месяц для квартиры площадью 45 кв. м. Это только уход за территорией, вывоз мусора и так далее. Общие коммунальные расходы потянут на €50—70 в месяц. Речь идет о современном энергоэффективном доме. В старой хрущевке отопление может обходиться в два-три раза дороже.

Осматривая жилой комплекс, мы не переставали сравнивать литовские реалии с белорусскими. Ну, например, что мешало возвести не 5, а хотя бы 9 этажей? Какой-то нехозяйский подход, подумали бы наши застройщики и чиновники.

— Есть установленные городскими властями регламенты застройки, которых мы обязаны придерживаться, нельзя возле заповедника воткнуть «свечку», — говорит Вячеслав Микелионис. — По площади Вильнюс равен миллионному городу, а население его составляет 500—600 тыс. человек. Лепить многоэтажки просто нелогично: места же хватает. Кроме того, мы хуторской народ, предки горожан жили на хуторах, и каменные высотки — что-то для нас неестественное. Люди ценят другую среду: близость земли, леса, воды.

Повсеместный «евроформат» и энергоэффективность

Переезжаем в знакомый многим белорусам район торговых центров «Акрополис» и «Озас», где нас интересует новый и весьма популярный среди местного населения жилой комплекс «Озера Линкмену», состоящий из пяти домов. Здесь воплощены те же принципы застройки: двор без машин, низкая плотность, невысокая этажность. Зелени, правда, маловато. Территория огорожена и круглосуточно контролируется видеокамерами. Для автомобилей оборудованы надземные и подземные стоянки.

Жильцы квартир на первом этаже имеют личное пространство на лоне природы — открытые террасы с дощатыми полами из лиственницы.

Дома построены из силикатного кирпича, стены утеплены 18-сантиметровым слоем минеральной ваты или 20-сантиметровым слоем полистирола. Каждая квартира оснащена системой рекуперации тепла, что заметно по вентрешеткам на фасаде (вылетающий в вентиляцию отработанный воздух отдает свое тепло поступающему с улицы свежему воздуху). Сейчас рекуператоры — обязательная опция для всех вильнюсских новостроек. Энергоэффективности зданий литовцы уделяют особое внимание. Большинство строящихся в городе домов относятся к классу A или B, а вскоре вступят в силу новые требования, и все проектируемые дома должны будут соответствовать классу A+.

Бонусом для жильцов стало благоустройство за счет застройщика береговой линии небольшого озера за пределами квартала.

«Евродвушки» площадью 45 кв. м стоят в районе €73 000 — €78 000, за последнюю «евротрешку» площадью 69 кв. м просят €111 900. Машино-место обойдется в €8500.

— «Евроформат» появился у нас лет пять назад. Сейчас только такое жилье и строится. Основной спрос приходится на квартиры площадью 45—47 кв. м. Это оптимальный вариант для молодых пар и даже для семей с одним ребенком. Следующим шагом в жизни семьи уже становится квартира площадью 60 кв. м, — рассказывает о предпочтениях жителей Вильнюса Андрей Наумчик. — Раньше были очень популярны мини-студии площадью под 30 метров, со временем рынок ими насытился, и они стали менее ликвидны. Среди тех, кто покупает жилье для последующей сдачи в аренду, самый ходовой метраж — 37—38 кв. м (при условии, что можно выделить спальню площадью 8—9 метров). При покупке и отделке такая квартира обходится дешевле полноценной «евродвушки», а сдавать ее можно почти за те же деньги. Квартир площадью 100 и более метров практически нет. Кому нужна такая площадь, тот покупает таунхаус.

Кредит под 2—2,5% годовых и аванс 10—15%

Движемся на северо-восток города — к жилому комплексу «Террасы Антакальниса». Говорят, это что-то вроде нашей «Новой Боровой». Застройщик района одним из первых в Вильнюсе продемонстрировал новые подходы к благоустройству дворов. Даже название кварталов созвучно: «Сосновые террасы», «Еловые террасы» и так далее. Здесь все как на открытке: безупречное озеленение, ступенчатая планировка дворов, дизайнерские беседки, водопады и детские площадки, преобладание натуральных отделочных материалов.

Сейчас в районе осталось всего несколько квартир. Самая дешевая — «евродвушка» площадью 44,92 кв. м за €82 800. «Евротрешка» площадью 62,97 кв. м стоит €110 700. Четырехкомнатная квартира площадью 92,29 кв. м с 70-метровой террасой обойдется в €208 300.

— Большинство сделок в классах эконом и стандарт (порядка 70%) совершаются с использованием кредитов. Ставки сейчас не такие легкие, как пару лет назад, — 2—2,5% годовых, — говорит Андрей Наумчик. — Молодой человек, получивший нормальное образование и отработав три-четыре года после университета, вполне может получать зарплату в €1500. С такой зарплатой банк может одолжить €100 000 на 30 лет при условии, что определенные накопления на квартиру уже имеются.

Кстати, схема финансирования жилья в Литве кардинально отличается от нашей. Вариант, когда застройщик только начинает рыть котлован и сразу просит 100-процентную оплату, исключен.

— Обычно в процессе стройки заключается предварительный договор. Покупатель оплачивает 10—15% стоимости квартиры, а полный расчет производится после сдачи дома. Стоимость квартиры при этом не меняется. Застройщики возводят жилье в основном за свои средства и за счет банковских кредитов, а доля финансового участия будущих жильцов сведена к минимуму, как и их риски, — разъясняет ситуацию Андрей Наумчик. — Конечно, наши застройщики тоже не идеальны и как правило задерживают сдачу на несколько месяцев, а порой и полгода, но громких долгостроев и банкротств не случалось уже давно.

Может ли застройщик в процессе возведения дома внести серьезные изменения в проект? Предположим, добавить один этаж (вспоминается недавний инцидент в «Олимпик Парке»).

— Предварительный договор — очень серьезный документ, где прописывается множество деталей: вся инженерия, особенности отделки квартиры и фасада и так далее. Были случаи, когда застройщики меняли, скажем, обещанную клинкерную плитку на простую штукатурку. Покупатели подавали в суд. В таком случае они могут рассчитывать не только на возврат аванса, но и на выплату компенсации в размере аванса, — говорит собеседник. — А чтобы целый этаж пристраивали, когда уже проданы квартиры, — такое однозначно не пройдет.

Мы изучили комплексы классов эконом и стандарт. Что же представляют собой более дорогие проекты? Один из них нам показали рядом со Старым городом — строящийся ЖК «Агуону, 9». Это не псевдоисторическая застройка, а пример современной архитектуры, учитывающей стилистику старого Вильнюса. По шкале энергоэффективности здание относится к классу A. Здесь напольное отопление с термостатом в каждом помещении, центральная система механического вентилирования с рекуперацией, потолки высотой 2,8 метра. Само собой, закрытый двор и подземный паркинг. Квадратный метр стоит $2500.

Много ли среди покупателей жилья в Вильнюсе белорусов?

— Наверное, 1% наберется. В основном это покупки в инвестиционных целях, попытка защитить свои сбережения. Я знаю только одну пару из Беларуси, которая приобрела квартиру в Вильнюсе для жизни. Они часто отдыхают здесь и решили обзавестись жильем, — говорит Андрей Наумчик. — С покупкой квартир иностранцами есть нюансы. По литовскому законодательству, иностранцу нельзя продать землю, а за квартирами в новостройках закреплен определенный участок, соразмерный площади квартиры. В таком случае землю можно оформить на третье лицо с литовским гражданством либо на юрлицо, принадлежащее белорусу. Это многократно опробованные и рабочие схемы.

Минск: все не так грустно?

Вильнюс — далеко не лучший пример современной европейской архитектуры. Но даже на его фоне новостройки Минска выглядят старомодно и нелепо. Вся наша строительная отрасль на протяжении десятилетий была ориентирована на выпуск максимально дешевого жилья для льготников. Парадокс в том, что те же панельки минчанам продают по коммерческим ценам. Монолитно-каркасные дома, за редким исключением, мало в чем выигрывают у панельных многоэтажек. Высокая плотность застройки, слабая шумоизоляция, бюджетная отделка и унылые дворы — под это описание подойдет практически любой жилой комплекс.

Позитив лишь в том, что ситуация начинает меняться. «А-100 Девелопмент» успешно заимствует идеи в Европе, принося в Минск новые стандарты жилой среды. Похоже, медленными шажками в том же направлении начал двигаться и «Трайпл», презентовавший недавно новый ЖК с двором без машин. Поднабравшись опыта в Литве, МАПИД готовится удивить новой серией домов из сборного железобетона. Более разборчивыми становятся и покупатели. Глядишь, через несколько лет пустая панелька с парковкой вместо двора не будет иметь шансов на коммерческий успех.