Новый виток цен на жилье неизбежен

Застройщики жалуются на невыносимые условия работы.

В 2018 году основная нагрузка по строительству жилья в Минске легла на плечи частных застройщиков. В условиях сдерживания жилищного строительства, дефицита площадок и отсутствия доступных источников финансирования новый виток цен неизбежен.

Какие проблемы возникают у инвесторов при реализации проектов, почему цены на квартиры не могут быть более доступными для потребителей, что ждет рынок в новом году — эти и другие вопросы обсуждались за «круглым столом» «Строительство жилья в Беларуси в 2019 году в свете законодательных новшеств», который по традиции прошел в зале Evente, пишет realt.by.

Одна надежда на частных застройщиков

Как рассказала начальник управления жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева, в 2018 году в столице при задании 720 тысяч квадратных метров общей площади жилья фактически введено в эксплуатацию 717 тысяч «квадратов». Построено 64 многоквартирных жилых дома, из них 35 «каркасников» по индивидуальным проектам и 29 — в конструкциях КПД.

Ирина Гонтарева не скрывает, что выполнять задание по вводу жилья в прошлом году, как, в принципе, и в 2017, было достаточно сложно. Свободных площадок в городе нет. Строительство жилья ведется преимущественно на реконструируемых территориях со сносом частного сектора.

Чтобы приступить к освоению площадки, коммунальным застройщикам (УКСам), которые в основном строят жилье для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, сначала надо построить инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру. Для этого надо отселить людей и предоставить им новые квартиры. Но проблема в том, что по действующему законодательству те жилые помещения, фонд которых формируется за счет усредненной нормы сноса, не могут им предоставляться для этих целей.  

— В связи с этим Минский горисполком обратился в Минстройархитектуры с предложением внести изменения в указ №26  и разрешить предоставлять квартиры из фонда, сформированного за счет усредненной нормы сноса, для отселения граждан, чьи дома подпадают под пятно застройки инженерных сетей, дорог, школ, детсадов, поликлиник. Без этого город не сможет дальше развиваться, — уточняет начальник управления жилищной политики. — Завершается реализация проектов кварталов, строительство которых начато до 2014 года, до момента вступления в силу данного указа. Поэтому 2018 год был очень напряженным, нам с трудом удалось выполнить годовое задание.

Ирина Гонтарева не исключает, что 2019 год в плане строительства жилья будет таким же напряженным, как и прошлый. Минску доведено задание построить 670 тысяч квадратных метров общей площади жилья, что на 50 тысяч меньше по сравнению с прошлым годом.

— Мы завершаем осваивать готовые площадки. В дальнейшем будет сложно развивать территории без принятия изменений в законодательстве, — уточняет начальник управления.

Согласно новому генплану г. Минска, с 2019 года в городе предусматривается ежегодно строить не более 600 тысяч квадратных метров жилья.

— Сегодня остается одна надежда на частных застройщиков. Если они не будут на аукционах покупать участки и строить жилье, то все будет не так радужно, как того хотелось бы, — уточняет начальник управления.

Нужен ли нормативный срок строительства?

— То, что в прошлом году «каркасников» построено больше, чем «панелек» — это очень хорошая тенденция, — говорит председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» Василий Устинчик.

Застройщика заинтересовал вопрос, все ли 35 домов сданы в эксплуатацию в нормативный срок? Василий Устинчик обращает внимание на то, что нормы продолжительности строительства объектов установлены с учетом выполнения строительно-монтажных работ основными строительными машинами в 2 смены, а остальных работ — в среднем в 1,5 смены.

— Органы Госстройэкспертизы при выдаче заключения по проектно-сметной документации руководствуются этими нормами, и никто не учитывает вопроса финансирования объекта, — уточняет председатель наблюдательного совета компании. — Я, как застройщик, покупаю на аукционе право на проектирование и строительство объекта на участке в аренду на 5 лет. Причем тогда здесь нормативный срок строительства? Допустим, я не вкладываюсь в него из-за проблем с финансированием. У меня, как у заказчика, постоянно растет часть накладных расходов. Себестоимость строительства у генподрядчика тоже вырастает, а потом меня штрафует горисполком за несоблюдение нормативного срока строительства.

Он ссылается на российский опыт, где никто не контролирует частных застройщиков. Единственный контроль — это чтобы коммерсантами соблюдался срок аренды участка, в который должен быть реализован проект.

— В нормативный срок строительства панельного дома можно вложиться. По сравнению с монолитным или каркасным домом, на стройке «панельки» намного меньше трудозатрат. Но если это монолит или каркас, то как бы застройщик ни организовывал работу, вложиться в нормативный срок невозможно, — дополняет Василий Устинчик.

Заместитель директора по капитальному строительству ООО «Жилстройкомплект» Дмитрий Короткевич обращает внимание на то, что в настоящее время рассматривается вопрос о внесении изменений в правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, где срок предлагается менять только один раз.

— С одной стороны, у нас вроде бы либерализация. С другой, застройщика все больше загоняют в угол, начиная от предоставления участка на кабальных условиях и заканчивая нормативным сроком строительства объекта. Если заказчику запретят производить снос и отселять людей поэтапно и строить дома очередями, это еще больше усугубит строительный процесс, — уточняет Дмитрий Короткевич.

То, что сегодня застройщики массово переносят нормативные сроки строительства, а некоторые по несколько раз, не секрет. Главная причина этого лежит на поверхности — отсутствие финансирования. Что будет со стройками, если нормативный срок запретят продлевать более одного раза?

Все ли можно списать на коммерческие риски?

Василий Устинчик обращает внимание на то, что в свое время районным УКСам отдали под строительство жилья ряд площадок, которые ими до сих пор не освоены.

— Пусть город отдаст эти площадки частным застройщикам. Мы отселим людей и построим жилье. В выигрыше будут и город, и люди, — предлагает председатель наблюдательного совета.

Со своей стороны председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько говорит, что решение президента страны о том, что Минск больше нельзя расширять, понятно. Но если изучить градостроительную документацию по любой аукционной площадке, то видно, что при сносе частного сектора количество людей, проживающих в новом квартале, не увеличивается. Более того, при отселении решается проблема очередников.

— Сокращение очереди происходит за счет частных застройщиков, которые отселяют людей из старого фонда и предоставляют им новые квартиры по нормативам, — уточняет Сергей Коренько. — Коммерсанты решают и проблему инфраструктуры города. При этом ведется политика сдерживания деятельности частных застройщиков. Это приводит к тому, что организации закрываются, лучшие строители уезжают за границу, снижается ВВП и налоги.

Сергей Коренько дополняет, что площадки на аукционы готовятся медленно, разрабатываются некачественно, они очень сложные, но их все равно забирают. Все свои недоделки и промахи чиновники списывают на коммерческие риски. Застройщики вынуждены соглашаться на такие условия хотя бы для сохранения своих коллективов.

— Я на аукционы больше не пойду. Застройщик еще не отселил людей, а уже должен платить деньги за право будущей аренды, которая может и не состояться. Это никакой не коммерческий риск, о чем всегда так любят говорить чиновники. Пусть город отселит площадку и выставит ее на аукцион, — говорит председатель наблюдательного совета «10 УНР-инвест». — Технические условия по аукционным площадкам тоже нельзя выполнить.  

Дмитрий Короткевич также добавляет, что согласовать технические условия по аукционным площадкам на подключение тепловых сетей, электро- и газоснабжения с поставщиками услуг сложно, а порой невозможно. «Купил участок — вот и разбирайся сам», — уточняет заместитель директора компании «Жилстройкомплект».

Процесс отселения — это целый бизнес

В июне прошлого года компания «Арэса-Сервис» приобрела на аукционе участок с большими обременениями на ул. Р. Люксембург. Сейчас осуществляется отселение и проектирование объекта. Если все пойдет по плану, то уже в этом году начнется первая очередь строительства 9-10-этажного дома примерно на 300 квартир, с надземным паркингом на 300 машиномест и небольшим магазином не более 135 квадратных метров торговой площади. В настоящее время в пятне застройки находится магазин «Рублевский», который насчитывает порядка 1000 «квадратов». Действующий торговый объект тоже надо снести и компенсировать владельцу убытки.

— По расчетам уже на момент покупки площадки на аукционе цена квадратного метра жилья составила 400 долларов в эквиваленте. Если хорошо строить «каркасник», то себестоимость строительства вырастает до 600 долл./кв.м. Добавляем кредитные средства банка. Получается, что, для того чтобы сработать в ноль, квартиры надо продавать как минимум по 1100 долл./кв.м. Какой будет рынок в это время, никто не знает. Лично мы берем эти площадки только ради работы и сохранения коллектива. Поэтому хотим реализовать проект не за 5 лет, а за 2,5-3 года, — рассказывает председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис».

Он акцентирует внимание на том, что с момента выхода решения Мингорисполкома о предоставлении земельного участка жильцы сносимых домов за несколько месяцев успели продать свои доли, а регистрация продолжается до сих пор.

— Количество людей, которых надо отселять, растет как на дрожжах. В Минске — это целый бизнес. Люди активно продают свои доли, посредники скупают по 3-4 квадратных метра. Хотелось бы, чтобы горисполком навел порядок в этом вопросе и, выставляя такие площадки на аукционы, запрещал отчуждение долей и регистрацию не после торгов, а с момента принятия решения о выставлении ее на аукцион, — говорит Сергей Коренько.

Госзастройщики тоже несут тяжелое бремя

В 2018 году ОАО «МАПИД» построил более 230 тысяч квадратных метров общей площади жилья, из них 165 тысяч — в Минске. Так, заказчик ввел в эксплуатацию четыре жилых дома общей площадью 22 тысячи квадратных метров, 403 квартиры, на улицах Пирогова, Колесникова (50% жилья для многодетных семей), Слободская.

— Три панельных дома, где мы выступили заказчиками, ничем не уступают каркасным домам. Эти дома нового уровня в плане архитектурной выразительности, применения улучшенных отделочных материалов и изделий, выработки индивидуальных дизайн-проектов по местам общего пользования и жилым помещениям. Но и себестоимость строительства у них уже не такая, как у обычных «панелек». Это дома нового поколения, — говорит заместитель генерального директора по собственному строительству ОАО «МАПИД» Геннадий Болтик.

В 2019 году предприятие планирует построить около 320 тысяч квадратных метров жилья.  

— По сравнению с лучшими годами, когда в год мы строили по 400 и 600 тысяч квадратных метров, сегодня наши объемы упали практически в 2 раза. Выполненная модернизация одного из пролетов нашего промышленного предприятия с применением гибкой технологии позволила параллельно с выпуском изделий для базовых серий освоить выпуск изделий для индивидуальных и блокированных жилых домов нескольких типов. Применение однослойных наружных стен придаст проектируемым домам индивидуальность, в том числе по архитектурной выразительности фасадов, — рассказывает Геннадий Болтик.

Заместитель гендиректора дополняет, что все площадки, которые «МАПИД» получает по заявительному принципу, предоставляются на определенных условиях, в том числе с привлечением к строительству  граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (многодетных семей).

— С учетом обременений по строительству жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, мы имеем такие же обременения, как и частные застройщики. За свой счет сносим дома, отселяем людей, строим инженерные сети и инфраструктуру. Если это целый микрорайон, то он сдается «под ключ», в том числе с социальными объектами. Под снос и строительство инфраструктуры нам тоже не выделяют квартиры, — говорит Геннадий Болтик.

Как уже отметила Ирина Гонтарева, в 2019-2020 годах УКСам поставлена задача строительства жилья для многодетных семей. Основная нагрузка по строительству этих домов ляжет и на «МАПИД» как генподрядчика, со всеми вытекающими последствиями — необходимостью своевременного финансирования, ограниченной прибылью на выпускаемую предприятием продукцию, непосредственно работами и т.д.

— Поэтому мы надеемся, что на предоставленных земельных участках по заявительному принципу нам, как заказчику, руководством города будут согласованы объемы строительства и реализации жилья на коммерческой основе,  — дополняет Геннадий Болтик.

В феврале этого года предприятие планирует начать освоение участка на ул. Курганной, где построит трехэтажные жилые дома примерно на 7 тысяч квадратных метров. Они будут реализовываться по рыночным ценам.

В этом году «МАПИД» начнет осваивать и площадку по Долгиновскому тракту (бывшая деревня Цнянка). Здесь на участке 1,6 гектара за счет средств предприятия будет построено более 30 индивидуальных блокированных жилых домов, которые будут реализовываться на аукционах. Дома отличаются от обычных тем, что для отопления и подогрева воды в них будет использоваться электрическая энергия. Сегодня предприятие находится на стадии получения акта выбора и технических условий.

В последние годы значительно сократились объемы строительства нового жилья и в ГПО «Минскстрой». Если в 2015 году в Минске силами предприятия было введено в эксплуатацию 77 тысяч квадратных метров жилья, в 2016 году — 23 тысячи, то в 2018 году — лишь 7,5 тысячи «квадратов».

— В текущем году перед нами стоит задача построить 45 тысяч квадратных метров жилья. Но если раньше мы в основном строили коммерческое жилье, то сейчас вектор изменен и упор делается на строительство квартир для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и, в первую очередь, многодетных семей, — говорит заместитель генерального директора ГПО «Минскстрой» Юрий Кочерго.

В 2019-2020 годах заказчик планирует завершить реализацию проекта в границах ул. Притыцкого — Скрипникова — Одинцова — Лобанка. В панельном исполнении для нуждающейся категории будет возведено порядка 530 квартир. В этом году начнется строительство 2 последних каркасных домов на пересечении ул. Скрипникова и Притыцкого, которые архитектурно завершат застройку со стороны ул. Притыцкого. Квартиры в домах будут реализовываться по свободным рыночным ценам. В сентябре-октябре уже можно ожидать выхода проектной декларации.

В первом полугодии 2019 года предприятие планирует выйти и на площадку в микрорайонах Чижовка, 6А, в 2020 — Чижовка, 6, где планируется построить порядка 90 тысяч квадратных метров жилья в основном для многодетной категории граждан. Причины длительного освоения территории — проблемы с реализацией имущественных прав и, как следствие, судебные процессы. За это время проектная документация устарела, и потребовалось вносить серьезные изменения, приводить к действующим техническим нормам. Кроме того, в пятне застройки дополнительно запланировано строительство детского сада.  Корректировка документации на финишной прямой, вскоре направляется на экспертизу.  

В более отдаленной перспективе предприятие приступит к освоению еще одной сложной территории площадью 23 гектара в границах ул. Филимонова — Слепянская водная система — ул. Столетова, которая подлежит существенной реконструкции. Здесь предстоит осуществить большой снос двухэтажных домов и построить порядка 130 тысяч квадратных метров жилья.

По силам ли цены?

В прошлом году цены на новое жилье в Минске выросли примерно на 10%. Судя по проектным декларациям, которые застройщики выпустили уже в этом году, цены на новостройки продолжают расти. Это в равной степени относится как к государственным, так и частным застройщикам.

Например, в конце января застройщик «ЗаславльСтройИнвест» предложил квартиры в своем новом доме эконом-класса в границах Одинцова — Тимошенко — Шаранговича — Якубовского по 2688 руб./кв.м.

— В данный момент это наш самый дорогой дом. Прежде чем выйти на площадку, мы изучили спрос на жилье в этом районе. В доме 266 квартир, но уже год назад мы собрали 300 заявок. Полагаю, что квартиры по первой декларации будут реализованы менее чем за неделю, даже в условиях известных ограничений, действующих на кредитном рынке. Первых 40 квартир распределены до выхода декларации, — рассказывает Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest. — Последний новый дом в этом месте строился лет 10 назад. Жители района долго ждали новостройку. Им по душе это место, и они никуда не хотят уезжать. Дом обеспечен парковочными местами. Рядом расположена еще и платная парковка, где тоже можно хранить автомобили. Недалеко прекрасная зона отдыха — парк «Медвежино».  

В этом году компания «Жилстройкомплект» продолжит реализацию проекта «Грушевский посад» на пр. Дзержинского. На новом участке запланированы к вводу два дома примерно на 175 квартир первой очереди строительства. «Цены будут актуализированы с учетом новых реалий», — уточняет Дмитрий Короткевич.

ГПО «Минскстрой» тоже увеличило цену до 2500 руб./кв.м на последние квартиры в доме №32 по генплану в границах ул. Притыцкого — Скрипникова — Одинцова — Лобанка. «Однушки» в доме №38 по генплану продекларированы по 2550 руб./кв.м.

УКС Фрунзенского района в последней декларации по дому на ул. Маршала Лосика в Сухарево предложил«однушки» по 2470 руб./кв.м.

Как грамотно реализовать инвестиционный процесс

Группа компаний «Твоя столица» имеет большой опыт совместной работы со многими застройщиками. 

— Мы работаем с 30-35% столичного рынка частных застройщиков. При этом с государственными застройщиками риэлтерские компании работать не могут в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 №63 (ред. от 24.09.2015 г.) «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Почему бы госзастройщикам не пользоваться услугами риэлтеров, выводя таким образом квартиры на конкурентный рынок? Практика показывает, что часто госзастройщики не могут правильно сформировать цену. Сегодня она одна, завтра другая, послезавтра — третья. В результате этих метаний теряют прибыль сами госзастройщики, и теряет доходы бюджет. Нами давно наработаны методики, позволяющие позиционировать и продавать новостройки по реальным рыночным ценам. Мы понимаем и знаем, как девелоперу  составить график финансирования объекта, чтобы стройка не простаивала, — говорит генеральный директор группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

Он акцентирует внимание на том, что технологии продаж постоянно совершенствуются. Это позволяет компании успешно реализовывать жилье не только в Минске, но и ближайшем пригороде.

— Несмотря на то, что на рынке существует стабильный спрос на новое жилье, вопрос соответствия цены и качества строительства становится с каждым годом актуальнее, — уточняет Владимир Давидович.

Эксперт также говорит о том, что в годы расцвета жилищного строительства квартиры уходили как горячие пирожки в связи с дефицитом предложения и невысокими требованиями покупателей к качеству квартир. Главное было получить площадку, вопросы рентабельности не волновали застройщиков, она была гарантирована. 

— Сегодня условия на рынке изменились, поэтому девелоперам надо  уметь грамотно планировать финансовые потоки, учитывать стоимость денег, их потребность на всех этапах реализации проекта, начиная от сноса и отселения и заканчивая продажами, — уточняет Владимир Давидович.

Сергей Коренько согласен с доводами партнера по бизнесу. Но он отмечает, что в нынешних условиях сложно найти заказчика, который был бы способен составить четкий график финансирования строительства.

— Жизнь ломает этот график буквально в первый, второй месяц после начала реализации проекта. С учетом постоянного опасения роста инфляции, законодательных новелл никакой график не может работать, — уточняет Сергей Коренько.

По его мнению, процесс дедолларизации и переход на белорусские рубли еще больше усугубит эту проблему.

— Все люди привыкли считать свои доходы и стоимость квартир в долларах. Нам предстоит пройти этот сложный период, и неизвестно, как он отразится на строительном процессе и рынке, — высказывает свое мнение эксперт.

Владимир Давидович полагает, что застройщикам надо страховать свои риски, как это делают риэлтерские организации.

Юрий Жарков не поддерживает этой идеи и считает, что это приведет к удорожанию стоимости строительства, а в итоге и цены реализации жилья на 7% и более.

— В обозримом будущем я бы не ждал подобных новинок на рынке страховых услуг в Беларуси. Столь серьезный продукт может предложить лишь государственная страховая компания, которая уже имела опыт страхования рисков застройщиков, и этот опыт был не долгим. Хотя в целом от самой идеи я бы не отказывался, тем более что у наших ближайших соседей (Прибалтика) эта идея является востребованной. Однако надо понимать, что и рынок недвижимости с точки зрения его финансовых инструментов является более зрелым, — уточняет Юрий Жарков.

В Минске купят все по любой цене

Александр Горваль говорит о том, что в Минске придерживаются политики сдерживания жилищного строительства.

— Мое мнение: все это приведет к удорожанию жилья в столице. Это объективный процесс, и от него не уйти. Платежеспособность минчан намного выше, чем в целом по стране. В Минске какую цену не поставь, все равно купят. Растет отложенный спрос, хоть и медленно, но все-таки увеличиваются доходы, — дополняет Александр Горваль.

Он акцентирует внимание на том, что в 2010 году был максимальный рост объемов строительства жилья. Введено в эксплуатацию 6,6 миллиона квадратных метров. Однако и в 2010, и в другие годы за счет средств населения всегда стабильно строилось порядка 3 миллионов квадратных метров.

За все эти годы в республике так и не заработали новые механизмы финансирования. Банковские кредиты в соотношении с ростом зарплаты и инфляцией были всегда дорогие. Сегодня не видно близких перспектив для запуска ипотеки и системы жилищных сбережений.

— Работа идет, документы обсуждаются, но не решаются концептуальные вопросы. Мы до конца не понимаем, что ипотека в том виде, в каком она изложена в законе — это не рабочий инструмент. Это всего лишь посыл к тому, чтобы ей был дан старт. В России ипотека работает только за счет колоссальной поддержки государства. Если мы не пойдем по пути других стран, этот инструмент у нас не заработает, — высказывает свою точку зрения специалист.

Для того чтобы дать старт такому механизму, как жилищно-строительные сбережения, который мог бы работать при инфляции 5,5%, тоже надо хотя бы принять базовый документ — указ президента, который, будем надеяться, находится уже на стадии подготовки к принятию.

Александр Горваль обращает внимание на то, что надо искать и использовать и другие формы развития рынка жилья. Например, с  недавнего времени в Беларуси заработал такой финансовый механизм, как жилье в рассрочку. Это один из инструментов, который, по мнению специалиста, тоже мог бы помочь людям, не имеющим права при строительстве жилья на господдержку, улучшить свои жилищные условия.

На сегодняшний день оператором этой системы является кооператив «Жилищный баланс», в который вступили более 700 человек. Еще десятки человек оформляют документы для вступления. За время работы кооператив приобрел своим членам более 140 квартир, а срок заселения в них составляет 1,5-2 года.

Специалист считает, что в стране должно действовать много различных финансовых механизмов, для того чтобы у людей была возможность воспользоваться ими. В противном случае говорить о росте объемов жилищного строительства не приходится.