«Продавать квартиру за $220 тысяч, а получить в пять раз меньше»

Скандальная история в Боровлянах получила продолжение.

В жизни есть место самым невероятным историям. Это доказали две минские семьи, семь лет назад совершившие сделку купли-продажи элитной квартиры в Боровлянах. Одни должны были получить $220 000 по курсу, но реально увидели только $40 000. Другие так и остались должны $180 000, однако при этом вложили в ремонт порядка $50 000 в эквиваленте. Вся эта квартирно-денежная канитель, прочно засевшая в судебных кабинетах, не может завершиться уже много лет, изматывая обе стороны, каждая из которых по-прежнему считает себя правой. На днях экс-продавцы и экс-покупатели, сделка между которыми была расторгнута еще в 2014 году, в очередной раз встретились в суде. Первые — с просьбой устранить препятствия в пользовании квартирой, вторые — взыскать сумму неосновательного обогащения (проще говоря, ремонта). Что из этого получилось — в репортаже Onliner.

Очередное заседание

Для рассмотрения объемного дела в суде Минской области был выделен просторный и красивый зал — такой, как показывают в кино: солидный «президиум», массивная мебель, пугающая своим видом клетка. Но все эти интерьеры производят впечатление разве что на новичков. Наши же стороны, выясняющие отношения на протяжении семи лет, все воспринимают спокойно — видели и не такое.

Вера Дубровская и Наталья Бобко, выступавшие сторонами сделки, на этот раз на процессе не присутствовали. Их интересы представляли мужья, которые, по сути, и принимают основные решения. Началось заседание с того, что обе стороны уточнили свои требования и подтвердили ходатайства. Большая часть оных не представляет для читателей интереса, поэтому сразу перейдем к вопросам материальным.

Так, Николай Бобко уточнил размер суммы неосновательного обогащения, которое, как он считает, получила Вера Дубровская. Напомним, изначально речь шла практически о $50 000. Но, основываясь на выводах экспертизы, проведенной специалистами ООО «Судебно-экспертная коллегия», мужчина посчитал, что взыскать с ответчицы необходимо все-таки $31 007,75 по курсу. Плюс все судебные издержки.

В связи с этим у председательствующей судьи возник вопрос.

— Вы учитываете те улучшения, которые истец сначала произвела в квартире, а потом, после того как договор был расторгнут, «забрала»?

— Улучшения не были забраны физически, — начал пояснять Николай. — Был проведен демонтаж, разрушение ремонта, но по решению суда, вступившему в законную силу, и по требованию Дубровской. Это она избрала такой метод защиты. А мы это сделали под контролем судебного исполнителя.

Например, напольное покрытие, которые было приклеено и которое в результате демонтажа оказалось испорчено (паркет. — Прим. Onliner). Разве можно сказать, что мы забрали это улучшение? Плитку на стенах мы тоже частично разрушили. Ее же повторно не используешь.

За то непродолжительное время, что семья Бобко официально владела квартирой, она успела произвести в ней кое-какие «конструктивные» изменения: снести некоторые обозначенные в техпаспорте перегородки, построить новые, а также сделать камин и возвести массивный кирпичный «кубик», который должен был служить подиумом для аквариума.

Как результат — площадь квартиры изменилась, а именно уменьшилась. Все эти действия, согласно нынешнему законодательству, надо производить только с одобрения исполкома. Николай и Наталья же разрешительным документом не озаботились. А значит, всего этого добра на элитных «квадратах» быть не должно, и для нынешней собственницы лишние перегородки — действительно лишние.

— В семи помещениях были проведены работы, которые относятся к переустройству и перепланировке и требуют согласования. Как вы полагаете, во сколько это все может быть оценено? — задала вопрос судья.

— Это легкие гипсокартонные конструкции. Декоративные. Оценить их можно где-то в одну тысячу рублей. Более существенно — никак.

— Но вы все равно считаете, что Дубровская должна заплатить за них, несмотря на то, что возведены они неправомерно?

— Ну, может, две-три тысячи, не больше. Я готов уменьшить сумму иска тысячи на три максимум. Это декоративные перегородки.

— То есть с 66 000 белорусских рублей, которые вы заявили, вы готовы снизить итоговую сумму на 3000. Хорошо. Расскажите, почему истец не обжаловала ранее вынесенное решение суда в той части, где ей было отказано во взыскании неосновательного обогащения?

— Дело в том, что мы просто устали шесть лет судиться. Сейчас наши требования не противоречат закону.

Стороны снова вернулись к вопросу ремонта. Сделанный и частично разрушенный, он, конечно, уже неполноценный. Но ведь и демонтаж, на что упирает Николай, производился исключительно по решению суда, а не его личной воле.

— Судя по фотографиям, помещение сейчас имеет совсем неприглядный вид. Делалось все без хозяйской руки — выдиралось… Вы не полагаете, что в результате этого демонтажа, пусть и произведенного по решению суда, Дубровской нанесен ущерб?

— Нет, все было сделано по ее желанию.

Можно ли все решить полюбовно?

— Может, истец готов предложить какие-то условия для решения вопроса миром? — предприняла попытку развести стороны подобру-поздорову судья. После небольшой паузы Николай озвучил:

— У нас остался вопрос только по ремонту. Пусть компенсируют хотя бы половину заявленной суммы — $15 000. И мы закроем все вопросы, хотя ремонт и стоит гораздо-гораздо дороже. Просто чтобы забыть это как страшный сон. Плюс снять требования Дубровской по устранению препятствий в пользовании жилым помещением (проще говоря, не заставлять завершать демонтаж. — Прим. Onliner). И компенсация понесенных нами расходов на судебный процесс.

Такой вариант категорически не устроил Сергея. Тогда судья предложила еще один выход из ситуации — обнулиться всем:

— Вы откажетесь от иска, они откажутся от иска. Судебные расходы взаимопогашаются, — обратилась она к Николаю.

Казалось, что это и есть проблеск надежды — Сергей поддержал эту «соломонову» идею, а истец задумался. Еще через мгновение Николай попросил дать ему время обмозговать предложение и посоветоваться с адвокатом. Суд объявил перерыв на полчаса. Однако по возвращении в зал Николай Бобко ответил, что согласен на урегулирование вопроса миром только в том случае, если сторона Дубровской выплатит 30 000 рублей (уже не долларов) за ремонт. На это не пошел супруг Веры Дубровской: Сергей пояснил, что и так понесет большие расходы в связи с предстоящим демонтажем, вывозом мусора, восстановлением квартиры в прежнее состояние. Show must go on.

Отделимое-неотделимое

Квартира, которой выпала очень странная судьба, за время судебных разбирательств успела пережить целых две официальных экспертизы. Первую выполнял специалист ОДО «Федкон», вторую — специалисты ООО «Судебно-экспертная коллегия». Любопытно, что выводы экспертов в части того, что из выполненного Бобко ремонта является отделимыми улучшениями, а что неотделимыми, практически полностью расходятся. А это, на минуточку, принципиальный вопрос: если Дубровской по решению суда придется компенсировать стоимость отделки, то именно той, которая является неотделимой.

Если очень упростить выводы экспертиз, то представитель ОДО «Федкон» считает, что практически весь ремонт, выполненный в квартире, является отделимым. Специалист «Судебно-экспертной коллегии», напротив, уверен, что отделимого чуть ли не единицы.

Проблема в том, что в наших законах нет четкого и единого понимания, что есть «отделимое» и «неотделимое». Так, в компании «Федкон» ориентировались на СТБ 52.3.01-2017 («Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества») и исходили из того, что «отделимые улучшения — это улучшения, которые могут быть отделены от объекта оценки без причинения несоизмеримого ущерба его назначению или нарушению целостности». Неотделимые, в свою очередь, — «улучшения, которые невозможно отделить от объекта их оценки без причинения несоизмеримого ущерба его назначению или нарушению целостности». Как видим, забота идет исключительно об объекте оценки (квартире), а не о том, чтобы повторно использовать материалы в другой квартире.

Так и получилось, что практически все улучшения, сделанные Бобко, можно отделить. Остаются разве что стяжка, штукатурка, откосы, выполненные когда-то рабочими Дубровской.

Экспертиза же, которую областной суд поручил проводить «Судебно-экспертной коллегии», имеет иные выводы. Так, специалист ориентировался совсем на другой документ, а именно на Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Постановление гласит, что «определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. Отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды».

В этих формулировках черт ногу сломит, но эксперт по-своему разобрался и посчитал, что почти все неотделимое. Некоторые позиции его попросили пояснить. Например, почему светильники — отделимое улучшение, а розетки и выключатели — нет. Ответ был поразительный: «Если снимать розетки, может ударить током. А если светильники — нет. К тому же без светильников дом может выполнять свои функции, а без розеток — нет: сейчас же все квартиры сдают с розетками».

Двери и доборы оказались в категории отделимого, а плинтусы — неотделимого. Объяснение: двери можно установить в другой квартире, а плинтусы зарезаются под конкретные параметры.

Натяжные потолки — неотделимое улучшение, так как их невозможно снять и использовать в другом помещении: метраж, расположение светильников, цвет подобраны под конкретную комнату.

Самовольно возведенные стены — это, как вы могли догадаться, по мнению эксперта, тоже неотделимое улучшение: они же уже возведены, их нельзя разобрать и повторно поставить в другом месте.

Немаловажный факт: эксперт вообще не указал появление в квартире подиума под аквариум, а он занимает практически 0,8 «квадрата». Точнее, подиум (оштукатуренный и оклеенный обоями «кубик» из кирпича) он принял за камин, а непосредственно камин, расположенный по центру гостиной, не заметил.

Также он вообще не обозначил появление нескольких перегородок: мол, это перегородки декоративные, которые не разделяют помещение на два самостоятельных. Интересное мнение, с которым явно не согласятся специалисты агентства по госрегистрации и земельному кадастру.

Это одна часть экспертизы. Во второй, которая решала вопрос, повлекли ли неотделимые улучшения и насколько (в процентах, долях) увеличение стоимости имущества, уже другим экспертом ООО «Судебно-экспертная коллегия» были допущены ошибки, которые были признаны и исправлены до начала заседания.

Естественно, представитель Дубровской поддерживает выводы «Федкон», а Бобко — «Судебно-экспертной коллегии», хотя к результатам этой экспертизы было много вопросов у суда. Дело продолжается…