«Покупателей мало, этажи пустуют»

За одни из минских рынков убытки тянутся тяжелым шлейфом из месяца в месяц.

Фермерский экорынок в Валерьяново открылся чуть более полугода назад и обещал стать достойным конкурентом Комаровке, пишет «Онлайнер». Но как-то не сложилось: толп покупателей, несмотря на обещанный «чистый» продукт, все еще не видно, а некоторые из продавцов сократили время своего пребывания на точке либо и вовсе съехали. В середине мая стало известно, что новый объект, который создавался силами четырех инвесторов-учредителей — агрокомбинатов «Ждановичи» и «Дзержинский», ООО «Велес-Мит» и ОАО «Минский молочный завод №1» — может полностью перейти под крыло компании «Велес-Мит», принадлежащей известному бизнесмену Алексею Олексину. Причина банальна: убытки, тянущиеся тяжелым шлейфом, из месяца в месяц.

«Долгостроился» и не выстрелил

Международная консалтинговая компания Colliers Belarus проанализировала жизненный путь масштабного объекта, который не смог покорить белорусов ни с первого, ни со второго раза, и объясняет, откуда эта «нелюбовь» и что делать дальше.

— Торговый объект в Валерьяново имеет многолетнюю историю. Проект анонсировался в 2008 году и стоял в виде «незавершенки» вплоть до 2018 года. С 2016-го он неоднократно выставлялся на аукционные торги, а в 2018-м был передан четырем компаниям. Причины, по которым частные компании не проявили серьезного интереса к объекту, в том, что не находилось достаточно эффективной концепции его использования, под которую можно было бы привлечь арендаторов и получать доход.

В частности, даже во времена дефицита офисных площадей в Минске спроса на объект в Валерьяново со стороны потенциальных офисных арендаторов практически не было, разве что на часть площадей, имеющих более или менее удовлетворительное освещение (так как для офисов этажи слишком глубокие) и по низким ставкам (до 6 евро за кв. м в месяц). А это не окупало бы инвестиции.

Большинство классических торговых операторов также не сильно стремились попасть в объект ввиду того, что поблизости имеются сильные конкуренты (расширяющийся «Экспобел», «Боро» и так далее), рядом отсутствует плотная жилая застройка и не предвидятся сильные якорные арендаторы, способные «остановить» и привлечь посетителей, приезжающих на автотранспорте. Свою роль сыграли и конструктивные особенности здания: большая этажность для загородного объекта такого размера (арендаторы в таких случаях не сильно любят этажи выше первого), сравнительно небольшой размер этажа — недостаточный для размещения, например, гипермаркета, мелкий шаг колонн и прочее.

В итоге частные потенциальные инвесторы не смогли найти хороших арендаторов и выйти на приемлемую окупаемость. Объект был передан агрохолдингам, а в качестве оператора-магнита, который мог бы привлечь как покупателей, так и других арендаторов, было решено разместить современный фермерский рынок, что, кстати, вполне коррелировало с основной деятельностью новых собственников, — объясняет управляющий партнер Colliers Belarus Денис Четвериков.

И что же делать?

— Организация качественного фермерского рынка — непростая задача. Особенно если учесть, что в Беларуси не развита культура и не отлажена инфраструктура производства фермерских продуктов. Требуется обеспечить широкий ассортимент качественной продукции по сравнительно невысоким ценам, организовать продажи в виде современных торговых точек, определенный уровень обслуживания со стороны продавцов и прочее. Все это требует больших усилий, которые, учитывая, что объект не раскручен, могут не окупаться высокими ставками аренды.

Помимо фермерского рынка, имеются еще вакантные площади на 2—3-м этажах, а найти хороших арендаторов на эти площади с учетом всего вышеизложенного — целая история. Фермерский рынок, работающий наиболее активно в субботу и воскресенье, вовсе не гарантирует привлечение хороших арендаторов на другие этажи. Нельзя также забывать, что фермерский рынок пытался сделать и «Экспобел», рядом с которым также имеется сезонная торговля и можно купить существенную часть продукции, предлагаемой в ТЦ «Валерьяново».

Учитывая сложную судьбу и непростую локацию, особенности объекта, то, как он выглядит и работает сегодня, уже достижение. Однако этого недостаточно для современного окупаемого объекта.

Для того чтобы объект мог привлекать посетителей, живущих на удалении от него, останавливать проезжающий мимо автотрафик и конкурировать с другими объектами, он должен ответить на ряд вызовов и обеспечить:

- пул арендаторов, по содержанию или сочетанию являющийся уникальным для Минска;

качественный потребительский опыт, включая высокий уровень сервиса и обслуживания в объекте, удобства для посетителей, навигацию и прочее;

- современный маркетинг, соответствующий концепции объекта, направленный на нужную целевую аудиторию;

- отдельно можно выделить потребность в качественных операторах общественного питания и досуга.

Уникальный пул арендаторов может быть обеспечен как за счет новых операторов, так и за счет создания собственного уникального бизнеса. Это могли бы быть, например, уникальные торговые франшизы, подходящие под имеющийся в данной локации трафик, новые форматы общепита, потенциально востребованные в этом месте досуг и услуги. Не обойтись тут также без комплексного подхода в продвижении, эффективного маркетинга и клиентского сервиса, что в целом редкость в Беларуси, без оригинальных мероприятий с использованием различных каналов коммуникации.

Объект, безусловно, имеет перспективы, однако вышеуказанные задачи решить в рамках наличия множества собственников вряд ли возможно.

С учетом сложности и уникальности задач, стоящих перед объектом, для реализации эффективной концепции необходимо также привлечение опытного международного консультанта. Конечно, нельзя забывать, что судьба объекта, как и всего ретейла, сильно зависит от платежеспособности населения, состояния торговых сетей и в целом от настроений, доминирующих в обществе, — напоминает эксперт.