«Жители грустят, что их дома дешевые»

Почему минские поселки не стали элитными?

На днях в поселке Тарасово под Минском прошло общественное обсуждение проекта застройки. Местным жителям эти планы ожидаемо не понравились. Причем не понравился не только сам факт уплотнения, но также и то, что квартиры будут дешевыми! Они потребовали у застройщика поднять стоимость «квадрата» — а то, мол, их Тарасово из элитного превратится в обычную Каменную Горку.

The Village Беларусь припомнил, какие поселки под Минском строили с потугой на элитность, но что-то пошло не так.

Что случилось

Проектная организация ООО «КомплексЭнергоПроект» и заказчик «Реторсия Трейд» провели в Тарасово презентацию проекта застройки. Они хотят возвести тут многоквартирные дома высотой в 3-7 этажей: в общей сложности дюжина домом на 35 подъездов в сумме плюс коттеджи в 1-2 этажа. Любопытно, что представители проектной компании и заказчика даже примерно не смогли сказать, сколько будут стоить квартиры в домах — мол, все цифры только после тщательного изучения и уточнения, но, якобы, «это будет уровень Новой Боровой».

Одна из местных жительниц напирала:

— Архитектурная «красота» вашего проекта выглядит совершенно несовременно и позволяет нам судить о том, что эти квартиры, скорее всего, не будут дорогими, а комплекс не будет элитным. Увеличьте стоимость квартир, чтобы здесь была нормальная элитная застройка. Чтобы это не превратилось в спальник, как Каменная Горка.

В общем, местные жители переживают, что застройка участка в 13 гектар приведет к тому, что примерно 700 новых квартир лишат Тарасово его флера элитности, понизят общие цены на жилье в поселке и в целом приведут к его «ошанхаиванию»: дешевые квартиры, соответствующий контингент.

В окрестностях Минска раскидано немало поселков или жилых комплексов, которые комплексно застраивались и позиционировались как элитные — или обрели такой статус после многих распродаж земли, аукционов и подарков властей. Например, Лапоровичи на Минском море, где получил участок земли Жерар Депардье.

Но некоторые поселения, несмотря на потуги застройщиков, не получились такими, как их задумывали. Вроде на словах все такое элитное-элитное, а на деле воды в кранах нет, дома вообще построены самовольно, а домовладельцы оплачивают свои коттеджи по два раза. Хотя по итогу на местности получается красивая картинка и дорогие дома, жильцы/вкладчики в ходе строительства столкнулись с очень неэлитными «косяками».

«Жуков Луг», где застройщик сочинял стихи и сказки про инвесторов

7 км от МКАД, направление Курган Славы

В 2010 году СМИ писали:

Организованный коттеджный поселок «Жуков Луг» строится в 6 км от метро «Уручье», вблизи освещенной и ухоженной трассы, ведущей в международный аэропорт Минск-2. Площадь участка под застройку составляет 41 га. Под коттеджи отведены участки площадью от 10 до 15 соток. Концепция поселка предусматривает строительство около 180 домов усадебного типа, среднего и бизнес-класса. Покупателям предлагается строительство домов площадью от 145 до 270 кв.метров по индивидуальным и типовым проектам.

Обещали огороженную территорию с видеонаблюдением, центральные коммуникации — электричество, газ, водопровод, городской телефон; качественные дороги, гостевые парковки, уборку территории, мини-маркет, парикмахерскую, детское кафе и детский центр, фитнес-клуб, русскую баню, искусственные водоемы, лыжероллерную трассу и велодорожку и много чего еще. В общем, райское местечко с такими вот слоганами: «Транспортная доступность и неповторимое великолепие окружающих пейзажей делают поселок „Жуков Луг“ идеальным местом для проживания и отдыха».

Да что там, застройщик даже стихами фонтанировал:

Как много в жизни значит Дом!

Как много жизненности в нём!

Начало, цель, причал и завершенье,

Он — точка А и точка В

И в каждой бьющейся судьбе –

Тропинок и путей соединенье.

Потом, правда, оказалось, что ООО «АвангардРемСтрой» сочиняло не только стихи. Они еще выдумали инвестора. Точнее, фирма-то существовала на самом деле. Эта немецкая компания IGT якобы гарантировала поэтапное финансирование строительства более чем на 6 миллионов долларов. Экономические силовики заподозрили неладное, и ГУБЭП МВД Беларуси совместно с УБЭП УВД Минской области запросили данные в Интерполе. Там им ответили, что компания IGT специализируется на торговле продуктами питания, алкогольными напитками, строительными материалами, автомобилями и запчастями к ним. Однако о своем сотрудничестве с беларуской фирмой-застройщиком руководство IGT само с удивлением впервые услышало от представителей Интерпола, соответственно, и никаких гарантийных писем не выдавало.

В результате мероприятий, проведенных сотрудниками милиции, был предотвращен ущерб государству на 33,8 миллиарда рублей (в ценах начала 2011 года — примерно 11,3 миллиона долларов). Так что в конце марта 2011–го Миноблисполком расторгнул с «АвангардРемСтрой» инвестиционный договор и вернул себе 50 гектар земли.

«Жуков Луг» в итоге все-таки появился, но только совсем не элитный коттеджный поселок на 180 домов, а база отдыха с пейнтболом и банкетным шатром.

«Гринвич», который из «Гольф-клуба» стал «Зеленой гаванью»

3 км до МКАД, направление Волма

Вообще историй вида «застройщик пообещал супер-пупер-элитный комплекс, но не потянул/разорился/сбежал с деньгами» очень много — ими можно вместо асфальта выложить всю автотрассу М6 до погранперехода Брузги, и все равно еще останется в запасе. А мы расскажем про проект, который из провального все же трансформировался в нормальный, и сейчас там снова продают элитку и обещают прочие атрибуты богатой жизни.

В 2007 году на месте бывшего танкового полигона к югу от Колодищей решили построить элитный гольф-комплекс. Заказчиком стала компания «Гольф Клуб», инвестором — Николай Лагун, владелец украинского «Дельта-Банка». Прошло пять лет, и в 2012-м на танкодроме появились (и были введены в эксплуатацию) два гольф-поля: на 9 лунок и на 18. Рядом с гольф-комплексом собирались построить не менее элитный жилой поселок, — его назвали «Гринвич». Насколько элитный? Домики площадью в 230-300 квадратных метров и ценой «квадрата» в 1.500–2.000 долларов. Причем по проекту их должно было быть 680!

Но к концу 2014 года (именно этот срок был оговорен указом Лукашенко) застройщик не уложился: вместе семи сотен в разной степени готовности были лишь два десятка домов. Потом начались проблемы у «Дельта-Банка», а компанию «Гольф Клуб» признали банкротом. Кредиторы предъявили долги на сумму около 15 миллионов долларов. На этом все бы могло и закончиться. Но, к счастью, история из провальной стала успешной.

Естественно, с компанией-банкротом инвестдоговор расторгли, а Лукашенко назначил нового застройщика: компанию «Зеленая гавань», связанную с холдингом «Монолит Групп». Срок сдачи объектов продлили аж до 2030 года, причем проект разрешили серьезно подкорректировать.

А в 2018 году «А-100 Девелопмент» выкупил долю в «Зеленой гавани» и начал развивать проект по своему усмотрению. Причем не рисовать воздушные коттеджи, как предшественник, но достраивать и продавать их.

Концепция поселка поменялась, и помимо коттеджей (50 штук уже пару лет как достроены и сданы) здесь будут таунхаусы, лайнхаусы и ситихаусы. Это такие панельки с двухэтажными квартирами площадью от 110 до 150 квадратных метров. Готовые коттеджи продавались почти по 500 тысяч долларов, квартиры в таунхаусах — по 1.300–1.500 долларов за «квадрат». Очень дорогая выходит панелька! Этим летом начали продавать квартиры площадью от 40 до 100 кв.м. в 4-этажных ситихаусах. Обещают еще детские сады, школу, поликлинику, магазины-рестораны и все такое. И гольф-поля никуда не делись. Завершить весь комплекс обещают к 2028 году, вложив в него около 900 миллионов долларов.

«Солнечный», который стал самостроем

600 метров от МКАД, направление Дроздово

Солнечный — это элитный поселок из таунхаусов и многоквартирных пятиэтажек недалеко от Куропат, который застройщик «ВигЕвроСтрой» (подразделение «Арэса-Сервис») в 2008 году начал строить с нуля где-то за МКАДом, что можно было считать как выселки. Вот только позиционировался «Солнечный» едва ли не покруче, чем Новая Боровая, от которой до кольцевой такое же расстояние.

Какое-то время внешне все шло хорошо. А в 2011 году застройщик начал строительство пятиэтажного дома, — сейчас это улица Сосновая, 5. Собирались управиться за два с половиной года, но стройка сильно затянулась, и дом ввели в строй только в 2014–м. Правда, при этом срок аренды участка под строительство, который выделил Миноблисполком, закончился — даже после продления он все равно истек еще в 2013–м.

Рядышком застройщик должен был построить административное здание и паркинг. Но вместо этого решил пристроить вплотную еще два дома — в итоге дома №№ 1, 3 и 5 слились в одну линию, напоминающую отзеркаленный вопросительный знак. А из-за того, что сроки аренды вышли, товарищество собственников не могло зарегистрировать свой дом. Словом, получился такой самострой — и из-за него нельзя было продлевать аренду.

Потом власти выделили застройщику еще один участок, но изъяли другой, а сам «ВигЕвроСтрой» вдруг попросил дольщиков присоединить два новых дома к товариществу. Те отказались: они-то начинали строительство одного дома, а тут им посоветовали «припаять» еще девять подъездов.

Тем временем на председателя правления товарищества собственников завели уголовное дело и присудили ему пять лет «химии», а застройщик каким-то образом все же добился легализации домов: когда дом уже стоял готовым, «решением Минского райисполкома в марте 2016 года ОДО „ВигЕвроСтрой“ предоставлены на новый срок (в аренду на два года) земельные участки площадью 1,14 га для строительства и обслуживания двух многоквартирных жилых домов».

Компания «ВигЕвроСтрой» считает, что раз дома в итоге зарегистрировали — значит, и построены они были вполне законно. А что до обещанной элитности, то жильцы поселка неоднократно жаловались на проблемы с отоплением, замерзающий водопровод, отсутствие инфраструктуры, затопление подвалов и другие строительные «косяки». В конце концов Миноблисполком вообще расторг с «ВигЕвроСтроем» договор, достраивать поселок взялся МАПИД.

«IT-деревня Сосновое», где айтишники остались без воды

14 км от МКАД, направление Курган Славы

Эта история началась еще в 2008 году, когда застройщик со сложным для запоминания именем «ДСПМК–94» получил землю в Смолевичском районе (Озерицко-Слободской сельсовет). Проектно-изыскательные работы, подвод сетей газа и электричества стартовали через два года. А еще через два (в 2012–м), в процессе первой очереди строительства, оформилось первое товарищество собственников «Усадьба мечты».

Впрочем, поселок стал известен совсем под другим именем. В июне 2015 в проект внесли изменения, и появился новый инвестор: ЖСПК «IT-деревня», который состоял из сотрудников компании EPAM. В том же году и весь проект получил свое название «IT-деревня Сосновое».

Идея была вот в чем: создать этакий кондоминиум, где будут проживать айтишники. Ну, так предполагалось поначалу, но по итогу тут есть как айтишники, так и обычные люди. Компания решила построить здесь аж 140 домиков площадью от 81 «квадрата» (а это почти «четырешка» в типичной панельке) и двумя сотками земли в придачу. И все это по довольно «вкусной» (тем более для айтишников) цене: от 65 тысяч долларов. Конечно, не все коттеджи столько стоили: были и по 80, и по 100 тысяч, и площадью до 125 «квадратов» уже с 6,5 сотки земли, — но и они расходились хорошо. Всего было 9 вариантов планировок домов площадью до 314 «квадратов». То есть, квадратный метр стоил от 720 до 880 долларов.

При этом покупатели могли вносить кучу разных изменений в проекты домиков и даже использовать собственное оборудование — застройщик шел навстречу чуть ли не любым прихотям заказчиков. Завершить весь IT–поселок собирались к декабрю 2016-го. И, конечно, обещали обеспечить поселок полным набором удобств: хорошие подъездные дорожки, центральный водопровод, электричество, интернет и так далее. А еще и двухэтажный магазин.

Кстати, попутно компания провела работу над ошибками:

— На стадии разработки проекта мы анализировали существующие коттеджные комплексы, изучали ошибки, чтобы самим их не допустить. Ошибка первая — это слишком большие дома, вторая — необустроенные подъездные пути при расположении в непосредственной близости от Минска, третья — ориентация только на очень обеспеченных людей. Мы решили в приоритете строить дома, доступные для разных категорий покупателей, разместиться чуть дальше от МКАД, но обеспечить хороший проезд в поселок.

К концу 2015–го затею удалось выполнить, по словам представителя компании, на две трети. Одновременно возводили 50-60 домиков — каждый со своим измененным проектом, перепланировками, материалами.

В общем, не путайте туризм с эмиграцией. На словах и внешне все было красиво, но на деле оказалось, что в IT-поселке жуткие проблемы с водой. Вся эта криптодеревенька запитывалась от одной старой водонапорной башни, мощности которой совершенно не хватало. Жильцы не могли ни помыться, ни постираться, ни даже еды толком приготовить. А ведь у всех еще и приусадебные участки с огородиками-цветниками, и если нацедить воду на чай и суп еще можно было, то на полив роз напора не оставалось совсем. Застройщик построил собственную водонапорку, но долго не могли провести экспертизу и ввести ее в эксплуатацию. Несколько лет жильцы IT-деревни мучились с водой, но и сейчас еще в летние месяцы напор сильно падает. С асфальтированием дорог вопросы тоже не могли решить, да и обещанный двухэтажный магазин не построили.

Вообще по поводу магазина застройщик заявил следующее:

— Для жителей поселка магазин не является объектом первостепенной важности. Многие закупаются в «Короне» на выезде из Минска, кто-то пользуется доставкой «Евроопта».

Жильцы жалуются, что зимой не чистят дороги — надо сказать «спасибо» застройщику, который все еще не закончил строительные работы и не передает поселок на баланс исполкома. А еще жалуются вот на что:

— Хороший райончик, но, как всегда, испортили целостность района тем, что нет запрета на самовольное внешнее оформление домов и участков. Тут бы всем согласовать единый тип забора, единое оформление крыльца, но нет: каждый в своем вкусе делает, а со вкусом у народа беда.

А застройщик ДСПМК–94 (он же строил пятиэтажку в боровлянском поселке Лесной) сейчас находится в процедуре банкротства.

«Дубровский квартал», где жильцы оплатили свои дома два раза

18 км от МКАД, направление Логойск

Эта история тоже очень давняя. Но если жильцы описанного выше поселка пусть без хорошего водоснабжения, но все-таки смогли заселиться и жить, то тут, в «Дубровском квартале», жильцам пришлось элитно раскошелиться и оплатить свои дома аж два раза.

ЗАО «Дубровенское» и Смолевичский райисполком подписали инвестдоговор в 2010 году. Предполагалось, что на берегу Дубровского водохранилища построят 58 керамзитобетонных коттеджей со стоимостью «квадрата» около 1.500 долларов. Будущие счастливые жильцы внесли предоплату: кто 60 тысяч долларов, кто 75 тысяч, а кто и все 200 тысяч. Заселение обещали в 2013 году.

Но прошло три года, а потом еще три года, — к 2017–му по пригоркам вокруг водохранилища были разбросаны несколько десяток «коробок» и фундаментов, но до заселения всего поселка было очень, очень далеко. Фактически, работы остановились, а кое-где у построенных каркасов зданий начали осыпаться в труху кирпичи (хотя 46 объектов и были законсервированы).

Компанию попытались признать банкротом: долги перед кредиторами составили почти 9 миллионов долларов. Вкладчики отсудили у застройщика участки и поделили пропорционально вложенным деньгам. Часть дольщиков организовались в новую компанию «Прилепы-Инвест», которая в качестве компенсации получила недострои и решила сама их доделать и продать — на этот раз под названием «Дом у озера». Еще одна группа владельцев объединилась под названием «Таймаут», которая предлагала коттеджи под достройку. Плюс часть владельцев решили сами достроить дома для себя и жить в них.

В хитросплетении договоров и погашений долгов очень легко запутаться, поэтому отметим просто, что жильцам пришлось достраивать дома за свой счет — фактически, коттеджи они оплатили два раза. При этом возникли очень странные оферты: полтора десятка участков, на которых успели возвести только ленточный фундамент, предлагали заинтересованным по 140 тысяч (!) долларов. Земельные участки при этом остаются в аренде у застройщика — если сказать еще проще, то потенциальным инвесторам предлагали выкупить за полторы сотни тысяч долларов несколько бетонных блоков и потом еще потратить примерно такую же сумму на постройку самого дома.

К весне 2020 года заселен был только один дом — остальные оставались в различной степени недоделанности и недостроенности, причем часть из них — без видимых перспектив на превращение в уютное семейное гнездышко. Что до ЗАО «Дубровенское» и ее руководителя Аллы Костючик, то проверки финансовых органов не нашли в ее действиях ничего криминального.

В общем, по объему затраченных денег поселок действительно можно назвать элитным. Правда, до того, как он окончательно станет единым поселком, пройдет еще немало времени. Кстати, на сайте «Прилепы-Инвест» до сих пор красуются рендеры домов восьми разных типов и рендеры всего «Дубровского квартала», включая пляж с белым песочком (ну-ну) и яхты в заросшей заводи водохранилища (ну-ну).