«Кажется, квартир по $35−36 тысяч в Минске уже не осталось»

Что происходит на рынке жилья в мае?

Весна на рынке недвижимости получилась весьма нервной. Сначала — резкое проседание спроса и падение цен в марте, затем — рекорд по сделкам и небольшой отыгрыш по стоимости в апреле. А чем порадовала сфера недвижимости в мае? Отразился ли на продажах и настроениях покупателей курс рубля? И какие квартиры вообще пользовались спросом? Realt.by cпросил об этом у экспертов.

«Люди с деньгами на рынке есть, но они крайне осмотрительны»

Александр Лазарев, заместитель директора компании «Авангард Недвижимость»:

− Май стал менее активным месяцем как по движению на рынке, так и по результатам. На это повлияли традиционные для этого месяца факторы — майские праздники (в эти дни звонков порой вообще не было), начало дачного сезона, конец учебного года, планирование отпусков и т. д. Обычно так бывает каждый год − рынок чуть приостанавливается в мае и потом вновь оживает уже в июне.

Что касается цены, то если в марте было серьезное падение (− 8%), а в апреле небольшое восстановление (+ 1%), то сейчас, я бы сказал, что рынок находится на плато. Цена колеблется то вверх, то вниз. При этом дальнейшего снижения стоимости не наблюдается. Более того, мы видим, что беларусский рубль укрепляется, а для многих покупателей − это показатель того, что дешеветь «квадраты» точно не будут.

По количеству сделок, думаю, что их в мае будет чуть меньше, чем в апреле. Я предполагаю, что в районе 1000. Но вспомним, что апрель стал рекордным по количеству сделок. То есть, в феврале-марте мы наблюдали замирание рынка, в апрель − отложенный спрос и соответственно рекорд по сделкам, а май получился — обычным, среднестатистическим.

По квартирам большинство сделок проходило в бюджете 1000−1300 долларов за «квадрат». Выше 2000 долларов — сделок было совсем немного. К примеру, в апреле таких сделок было всего около 20 на весь Минск, в мае, думаю, будет примерно столько же.

Среди тенденций отмечу некоторое недоверие клиентов к новостройкам, находящимся на ранних стадиях строительства. Если раньше люди активно входили в подобные сделки, несмотря на срок сдачи через полтора-два года, то теперь делают это очень аккуратно. По моим наблюдениям сейчас народ либо покупает новостройки на высокой стадии готовности, либо — берет «вторичку». Кстати, в связи с этим можно было заметить, что в мае стало больше акционных предложений от застройщиков. Таким образом, они реагируют на процессы рынка и пытаются привлечь клиентов. Раньше они могли дать длинные рассрочки, предложить интересные условия кредитования, сейчас, по сути, приходится брать ценой. Возможно, это поможет оттянуть внимание покупателей от «вторички».

Еще я заметил, что если в начале года в Минске можно было купить квартиры по 34−35 тысяч долларов, то сейчас самый дешевый сегмент немного вымылся с рынка. Наглядно это демонстрирует «Минск Мир» − в январе-феврале мы продали несколько готовых студий стоимостью по 37−38 тысяч долларов. Сейчас таких вариантов в «Минск Мире» нет. Я не видел вариантов дешевле 40 тысяч. То же самое касается и «хрущевок» по 34−35 тысяч − их также не осталось.

Если говорить о загородной недвижимости, то люди интересуются в основном объектами до 200 тысяч долларов. Активные сделки проходят в бюджете от 50 до 150 тысяч. А вот к домам подороже — интерес совсем вялый. При этом люди с деньгами на рынке есть, но они крайне осмотрительны.

«Покупатели не понимают: на что ориентироваться − на доллар или уже на беларусские рубли?»

Александр Носков, управляющий агентства недвижимости «Мариэлт»:

− Подводя итоги мая, я бы смотрел на всю весну в целом. Итак, март у нас хоть и получился «просадочным», но все же не стал провальным, как ожидалось в конце февраля. Порядка 60−70% сделок (от ожидаемых) все же состоялись. Апрель удивил тем, что отыграл все обратно и даже выбился в плюс. Люди увидели, что ничего страшного не происходит, и вновь вернулись к решению квартирного вопроса. Май же ничем необычным не запомнился — в первой половине было много выходных, а во второй — не успели продажи набрать обороты, как начались выпускные в садиках, последние звонки в школах и т. д. То есть, люди больше занимались своими семейными делами, готовились к дачному сезону, и следовательно в плане сделок месяц оказался слабее. В основном мы наблюдали цепочные сделки: однушка менялась на двушку, двушка на трешку и так далее. По моему опыту, такая же ситуация сохранится и в начале июня, а вот со второй половины месяца продажи обычно начинают расти, и уже в июле-августе мы ожидаем увеличение количества сделок.

Интересно, что возврат курса доллара к прежним значениям никоим образом не повлиял на стоимость «квадрата». Пока мы плавно топчемся на одном месте. У людей же, на мой взгляд, происходит непонимание: что же будет дальше? Будет ли доллар снижаться? Или уже ориентироваться на беларусские рубли? Это вопросы, которые точно будут волновать всех нас в ближайшие месяцы. Тут, к слову, вторичка будет ориентироваться на новостройки. Если застройщики отреагируют на изменение курса, к ним подтянется и вторичка. Пока же никакой особой реакции на кульбиты доллара со стороны первички я не вижу.

Говоря о настроениях покупателей и продавцов, я бы отметил, что на рынке недвижимости остается некая неопределенность и неуверенность. Потребительская корзина выросла в цене — люди видят, что курс вроде и стабилизировался, но цены в магазинах не уменьшаются, топливо дорожает и т. д. Естественно, все это не добавляет оптимизма.

Что касается цен, то продавцы смотрят на рынок, смотрят на то, как реагируют другие, и в этом случае задача агентств недвижимости − не позволить рынку уйти в хаос.

«Тенденция мая — возврат интереса к хрущевкам и брежневкам»

Андрей Чернышев, замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:

− Не секрет, что наши покупатели как на «первичке», так и на «вторичке» привыкли ориентироваться на курс доллара. На одну и ту же зарплату они могут купить либо больше, либо меньше долларов. Но сейчас ситуация — уникальная. То есть, теоретически рубль укрепился (за него можно приобрести больше долларов), но в реальности это никак не повлияло на стоимость квадратного метра. Надо понимать, что новый обменный курс ничем не подкреплен: доходы у покупателей не выросли, финансовых инструментов стало меньше, а инфляция остается высокой. То есть, причин для того, чтобы продавец сказал: «Доллар же снизился, можно цену поднимать» − сегодня нет. Ориентироваться исключительно на ситуацию на валютном рынке — в данный момент уже мало.

В целом, как по нашим внутренним продажам, так и по Минску, мы видим, что цены пока стабильны, а вот спрос в мае по сравнению с апрелем снизился на 4−5%. В апреле мы наблюдали небольшую волну отложенного спроса, которой хватило буквально на месяц. И даже несмотря на то, что доллар снизился — ни спрос, ни цена на это почти никак не отреагировали. Все это (наблюдаемая в мае просадка спроса, минимальный отложенный спрос и отсутствие существенной реакции покупателей на значительный откат обменного курса), наглядно иллюстрирует то, насколько финансово истощены сегодня покупатели. Что подтверждается и ценами сделок, которые после мартовского снижения не только закрепились там, но и продолжают испытывать тяготение в сторону снижения из-за значительного превышения количества предлагающихся на продажу квартир по отношению к количеству финансово обеспеченных покупателей. При этом, по ценам предложения продажи (заявляемых в объявлениях) этого можно и не увидеть — продавцы просто предоставляют все большую скидку реальным покупателям. Поэтому совет для покупателей прежний — предлагайте свою цену, какой она бы ни была по отношению к первоначально заявляемой продавцом.

Еще одна тенденция этой весны — возврат интереса к хрущевкам и брежневкам. Если два года назад в лидеры продаж выбивались новые малогабаритные студии, а также евродвушки и евротрешки, то сейчас у покупателей появилась настороженность к еще не сданным домам. Сегодня покупатель скорее возьмет ухоженную хрущевку или панельную девятиэтажку стандартных потребительских качеств. В этой сделке будет гораздо меньше риска — переезжай и живи. Вообще, можно сказать, что три кита, на которых сейчас держится спрос, это — «панель» не старше 2001 года, стандартная «панель» (70−90 годы) и хрущевки-брежневки 50−60-х годов. При этом если человек собирался брать квартиру в каркасно-блочном доме (пусть и более дорогую), то он не станет смотреть панельки 80-х годов. В нынешних условиях покупатель скорее будет ждать, торговаться, чем хватать то, что ему не нужно.