На рынке торговой недвижимости Минска произошли колоссальные изменения

Падает выручка арендаторов, снижаются доходы собственников.

Падение товарооборота, снижение выручки ретейлеров, формирование ставок, исходя из новой реальности, — это далеко не все тенденции рынка торговой недвижимости Минска за первое полугодие 2022-го. Состояние неопределенности, похоже, характерно сейчас и для этого сегмента, а не только для рынка офисов. В каком состоянии торговая недвижимость и что может произойти дальше, порталу «Про бизнес» рассказал исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин.

Общий обзор

За первое полугодие на рынке торговой недвижимости Минска произошло несколько важных событий, а также проявились некоторые тенденции:

Закрытие магазинов отдельных международных брендов. В Минске прекратили работу только две известные международные сети — H&M и JYSK. Последний при этом ненадолго открыл два магазина в июне, чтобы продать остатки товара. Это существенно отличает беларусский рынок от соседнего московитского, где уход брендов носил значительно более масштабный характер, с той лишь оговоркой, что ряд международных ритейлеров передал права на управление новым компаниям, а магазины розничных сетей и сети общепита открылись под новыми названиями, реализуя, по сути, прежнюю продукцию.

Оптимизация существующей сети национальными сетевыми операторами. Было несколько случаев закрытия отдельных торговых объектов местными ретейлерами. Однако такие случаи существенно уступали по численности открытиям. Новые объекты, включая крупные супермаркеты, открывали практически все национальные продовольственные операторы.

Рост выручки ретейлеров. Это вызвано повышенным спросом на товары первой необходимости, а также высоким спросом на дорогостоящие товары из-за роста курса рубля и проблем на валютном рынке. После этого наступил спад, характерный для периодов ажиотажа: если по итогам I квартала в Минске динамика розничного товарооборота составила +6,5%, то уже по итогам полугодия (январь-июнь) — минус 2,8%.

Непродовольственная группа товаров ушла в минус по РТО практически на 5%.

Один из известных объектов-долгостроев — ТРЦ «Гулливер» — власти города передали УКСу Мингорисполкома для завершения проекта. В июне стало известно, что вместо общественного комплекса будет построен квартал из нескольких домов. Причем по представленной концепции в квартале предусмотрен только один дом по индивидуальному проекту, остальные — обычные типовые панельные дома. Это очень печальное завершение. Место в границах города, его ресурс и потенциал действительно были достойны реализации МФК общегородского уровня.

Открылся новый крупный объект — ТЦ Green Time.

Будущий флагманский торговый объект комплекса «Минск-Мир», МФК/ТРЦ «Мара Молл» официально сменил название. Застройщик принял решение, что теперь проект будет носить название Avia Mall.

Предложение

Знаменательно, что впервые с 2020 года в Минске введен в эксплуатацию крупный торговый объект. До этого последний ввод состоялся только осенью 2020 года (открытие торговой зоны в составе МФК «Центрополь»).

В июне на ул. Рудобельской, 3 состоялось открытие ТЦ Green Time. Общая площадь комплекса, включающего пристроенный паркинг, — 33 тысячи кв. м. Название улицы Рудобельской практически неизвестно даже минчанам. Но это квартал, где строится ЖК «Малая родина», между улицами Кабушкина и Шишкина, рядом с 4-й детской больницей. ТЦ рассчитан также и на население крупных жилых районов Серебрянка и Чижовка, а для прилегающих кварталов — это вообще единственный крупный современный объект, поскольку ближайший функционирующий ТЦ «Момо» отделен от локации крупной промзоной МАЗа. Специфика ТЦ Green Time — наличие эксплуатируемой крыши. Запланированная инфраструктура для отдыха до сих пор не запущена, хотя это та «фишка», которую очень ждут в летнем сезоне местные посетители.

В высокой стадии готовности находятся проекты ТРЦ Mega Park и Minsk City Mall. Если по последнему объекту очень высока вероятность открытия уже в начале осени (ведется набор персонала в якорный гипермаркет сети Green), то ситуация с ТРЦ Mega Park по-прежнему остается неопределенной, хотя процент готовности объекта высокий. Сейчас ситуация вокруг объекта такая, что его проблематично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвестор проекта — компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает очень проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями владельцев.

Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представляет собой 1423 тысячи кв.м. Предложение GLA в текущий период выросло на 23 тысячи кв.м.

Вакантность

В I полугодии 2022 года заметного роста вакантности не произошло, поскольку существует умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера, как это было характерно для рынка Московии. Ряд международных брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в Московии, не ушли с беларусского рынка. И непосредственно представительство мировых брендов на нашем рынке более скромное.

В сложившейся ситуации факт, что наш рынок менее насыщен известными международными брендами, оказался преимуществом для торговых центров.

До этого эксперты рынка и потребители отмечали это как проблему. Сетовали также, что значительная часть тех брендов, что присутствуют на рынке, работает по франшизе. Прямое присутствие брендов менее характерно для Беларуси. В итоге ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов по аренде площадей (за редким исключением).

В Московии уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с проблемой, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов и вовсе осталась под вопросом. Даже в тех торговых центрах, где ушедшие компании арендовали 25−30% площадей, это было ощутимо.

На рынке наблюдались отдельные случаи оптимизации розничных объектов и национальными сетями (прежде всего из сегмента продажи бытовой техники и электроники). Данный сектор товаров активно реализуется через e-commerce, и стационарные магазины сетей в значительной степени выполняют функции шоу-рума, а также еще популярны у представителей старшего поколения, менее приверженных покупкам в интернете.

В целом по рынку вакантность изменилась несущественно. Из-за закрытия отдельных магазинов она стала выше, но данное явление логичнее назвать не ростом, а коррекцией в сторону увеличения, поскольку реальный рост составил всего 0,3−0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывающимися торговыми точками.

Так, за прошедшие полгода новые открытия были в «Палаццо» и «Даймонд Сити». Новые магазины беларусских производителей законтрактовались на площади в ТЦ «Столица», где представительства беларусских брендов занимает более 55% площадей. В частности, в текущий период в «Столицу» пришла фирменная торговля от «Слодыча», «Элемы», Добрушского фарфорового завода и других беларусских компаний. «Галилео», «Дана Молл», «Замок», «Момо» не имели высокой вакантности. После открытия супермаркета «Гиппо» сократилась вакантность в «Галерея Минск».

Спрос

Спрос сохраняется умеренным, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходят во многих торговых центрах. Что касается помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: новые предложения по аренде, предложения, образовавшиеся в результате ротаций, — все они в короткие сроки находили новых арендаторов.

Рынок спроса постепенно вырабатывает механизмы функционирования в условиях действия санкций.

Так, если открытия новых магазинов в торговых центрах, произошедшие в I квартале 2022 года — это во многом итог переговоров между партнерами, которые были начаты еще в 2021 году, то открытия в период мая-июня, а также заключенные в этот период договоры аренды на ближайшие месяцы II полугодия осуществлялись с учетом новой реальности: оценивались риски развития ситуации как в регионе в целом, так и их влияние на сегмент. На фоне этого вырабатывались новые правила и маршруты для цепочек поставок товаров в торговые сети.

Менее ожидаемым кажется активный выход на наш рынок локальных московитских сетей. И эксперты, и менеджмент московитских брендов объясняют это тем, что после ухода многих международных компаний активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых являются крайне интересными для ретейлеров и ранее им недоступные (собственники просто не пускали локальных игроков, когда в объекты шли международные сети).

Освоение внутреннего рынка может занять весь 2022 год, поэтому ближайшие месяцы большинству из них будет не до наших торговых центров.

Ставки аренды

Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали снижаться. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в валюте, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3−3,2 рубля за 1 евро) на период до стабилизации ситуации на валютном рынке.

Уже с апреля пошла обратная тенденция — существенное укрепление рубля к евро, и ставки, номинированные в этой валюте, начали возвращаться на докризисные позиции. Сложилась ситуация, когда собственники недвижимости оказались в несколько худшем положении, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку, как отмечалось выше, РТО начал снижаться, а по некоторым товарным группам — существенно.

Примечание: ставки приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Сейчас ситуация на рынке аренды вышла на некое «плато». От подешевевшего евро пострадала выручка собственников объектов торговой недвижимости, но и поднимать ставку в еврономинале они тоже не могут, поскольку выручка арендаторов-ретейлеров также не растет.

О новом механизме определения арендных ставок

В Беларуси временно отменили возможность номинировать арендную плату в эквиваленте иностранной валюты.

Закон от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», с 23 сентября 2022 года и до 1 января 2024 года приостановлено действие ч. 2 п. 1 статьи 298 Гражданского кодекса и ч. 2 статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя устанавливать арендную плату в эквиваленте иностранной валюты. При этом, до 23 сентября все ранее заключенные договоры должны быть приведены в соответствии с новыми требованиями.

Сегмент торговой недвижимости и ретейла — фактически единственный, где переход на рублевые отношения в аренде окажется практически безболезненным для контрагентов с обеих сторон. Безусловно, собственникам торговых центров за короткий период придется пересмотреть и переоформить договоры в соответствии с новыми требованиями. Однако в этом сегменте значительная часть договоров уже привязана к проценту от оборота или фиксирует гибридные условия, совмещающие определенный «фикс» и процент от оборота.

Таким образом, существование в рамках одного торгового объекта трех вариантов арендных отношений — фиксированная ставка, гибридная фикс/процент с оборота и полная привязка к проценту от оборота — позволит собственникам практически «не заметить» переход на рублевую ставку. В свою очередь, арендаторы, которые работают по договорам фиксированных ставок, могут оказаться даже в выигрыше в случае девальвации беларусского рубля.

Единственный негативный момент — работа собственников (девелоперов) с банками по кредитам. Безусловно, когда показывались и ставки в евро, и прогноз выручки от аренды в евро, это было наглядно и значительно более понятно для банков. В итоге получать кредиты было проще.