Подскочат ли в Минске цены на жилье?

Объем продаж на вторичном рынке недвижимости в столице вырос.

На рынке жилья в Минске сегодня изобилие. Есть возможность – покупай квартиру на вторичном рынке, вариантов много как никогда. Новостройки также ждут своих жильцов – предложение домов ставит все новые рекорды.

Если не вдаваться в подробности – ситуация кажется позитивной, после февральских потрясений 2022 года наметилось приличное оживление со стороны покупателей. Журналист портала (Tochka.by https://tochka.by/articles/economics/prodazhi_na_vtorichke_v_minske_vyrosli_zhdat_li_rosta_tsen_na_zhile_/) более детально разобрался в ситуации на рынке недвижимости.

Настало ли то самое время, когда спрос и предложение на рынке сбалансированы, цены не пугают, а привлекают все больше людей, желающих обзавестись новыми квадратными метрами? Что будет завтра – новые ценовые падения или все же рост стоимости жилья? Обо всем этом поговорили с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым.

Спрос высокий, предложение тоже

Если говорить о ситуации в целом, то рынок жилья в последние месяцы ожил. Люди перестали жить в ожидании худшего, если сравнивать с настроениями в конце февраля и начала марта, отмечает собеседник. Да и все лето спрос на покупку квартир был достаточно высоким, а предложений – хоть отбавляй.

«Если говорить от общего к частному, то ситуация с продажами обстоит хорошо. В Минске с января по август зарегистрировано переходов права собственности на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Притом, что по итогам прошлого года был установлен рекордный показатель по количеству сделок в Минске. А на сегодняшний день (за 8 месяцев текущего года) преодолен 10-тысячный рубеж продаж квартир – это практически объем продажи за весь 2020-й», – говорит эксперт.

По его словам, причин здесь несколько. Во-первых, чисто психологический фактор, когда в начале года люди боялись, что в международный конфликт может быть втянута и Беларусь.

«Когда все стало относительно стабильно, курс доллара закрепился, то и спрос на жилье начал расти. Те, кто сомневался и боялся начала конфликта, стали покупать квартиры. Те, у кого не хватало денег на квартиру мечты, стали тоже покупать квартиры, но выбирали варианты попроще. Главное, чтобы решить жилищный вопрос», – отмечает Андрей Чернышев.

Темпы, рекорды

Если рассматривать ситуацию в частности, а именно – на «вторичке», объем предложений немного снизился, и это логично. Прошлый год закончился с рекордными показателями по продаже недвижимости.

Сейчас темпы продаж за восьмимесячный период идут с некоторым опережением. Потому не исключено, что и текущий год может обновить рекорд по части высокого спроса.

«Сам по себе высокий спрос постепенно снижает количество предложений на рынке. При этом вымываются в основном те квартиры, которые сбалансированы по цене-качеству. Если говорить более предметно, то есть экстремумы», – отмечает собеседник.

По его словам, нижний экстремум – это квартиры, которые предлагаются на продажу по минимальной цене из-за удручающего состояния, требующего капитального ремонта. С точки зрения покупки и будущих затрат они неликвидны.

«Квартиры в новом доме с дизайнерским ремонтом, в который продавец вложил немало средств, но который в настоящее время не особо интересует массового покупателя и за который он не готов платить – это верхний экстремум», – добавляет он.

А вот что-то среднее между этими двумя крайностями – это как раз то, что сейчас востребовано. А именно – квартиры в ухоженном, аккуратном состоянии, которые требуют в худшем случае косметического ремонта.

Сколько квартир продается в Минске

Всего на вторичном рынке столичного жилья сейчас, по данным группы компаний «Твоя столица», продается около восьми тысяч квартир.

Больше всего среди них «двушек» – примерно треть от общего количества. Почти столько же «трешек» и 26% «однушек». Наименьшее количество многокомнатных квартир, где четыре и более комнат.

Покупают, по информации агентства «Твоя столица», чаще всего «однушки» и «двушки». Сделки с «трешками» на третьем месте (22%). Минимум сделок по многокомнатным (4%).

Покупатели хотят скидок

Самый горячий спрос сейчас на квартиры, которые позволяют там жить практически с момента покупки. Но это не должно стать поводом для завышения стоимости. Как раз-таки интерес к подобным квартирам основан на сбалансированной стоимости: цена среднерыночная, а материальных вложений в ремонт нужно минимум.

«Вот такие квартиры сейчас активно продаются, но при условии, что продавец готов немного уступать в цене. Увы, но таких вариантов все меньше. Продавцы стали менее лояльны, о чем свидетельствует снижение торгов», – отмечает эксперт.

В среднем, по его словам, продавцы на «вторичке» готовы уступить не более пяти процентов. С одной стороны, они понимают, что стоимость повышать нецелесообразно – это оттолкнет покупателя в ситуации с большим предложением. Но при этом и уступать покупателю продавцы сильно не хотят.

«В результате от снижения торга мы видим на 1-2% увеличение цен сделок по итогам августа», – резюмирует он.

По словам собеседника, в целом в рамках 2022 года цены на «вторичке» не поднимались, они по-прежнему находятся на уровне минус 2-3 процентов по сравнению с летом 2021-го. Если в феврале они обрушились на минус восемь процентов, то сейчас пытаются как-то набрать прежнюю высоту, которую держали весь 2021-й и начало 2022 года.

Почему нельзя поднимать цены

Андрей Чернышев обращает внимание, что за последние недели (а именно за 20 дней сентября) количество сделок по покупке квартир в Минске сократилось примерно на 10 процентов по сравнению с предыдущими аналогичными периодами летних месяцев. И ожидать увеличения спроса в ближайшие дни точно не стоит.

«Покупали жилье в период отдыха, отпусков. Сейчас накал спал, дети пошли в школу. Никто не отменял на рынке недвижимости понятие инертности. Всегда за повышенным спросом наступает спад. Это еще один повод продавцам не повышать цены на квартиры».

Продолжайте торговаться

Торговаться до оформления сделки купли-продажи квартиры обязательно нужно, говорит представитель группы компаний «Твоя столица».

«Не потому, что кто-то советует это делать. Нужно понимать, что ситуация на валютном рынке стабильна относительно. То, что курс доллара окреп, совсем не значит, что завтра он не поползет вверх. И если такое случится, тогда цены на недвижимость придется снижать еще больше», – рассуждает он.

И еще раз обращает внимание, что повышать цены на квартиры или же отказывать клиентам в скидке – неправильная тактика.

«Так можно было делать в 2017-2018 годах, а сейчас в ситуации неопределенности выигрывает тот, кто продает быстрее. Это не значит, что сделку за копейки заключать нужно. Но сейчас повышать цены – однозначно плохое решение».

По словам эксперта, в целом сейчас вполне удачное время для совершения сделок купли-продажи недвижимости. Главное – продавать квадратные метры по объективной рыночной цене и с учетом ситуации на рынке. Тогда вероятность того, что сделка состоится в скором времени, будет очень высокой. Как показывает практика «Твоей столицы», квартиры с рыночной ценой продаются менее чем за две недели.