Беларусские «дворцы» из 90-х: что с ними происходит сейчас

Судьба помпезных зданий сложилась по-разному.

В минском пригороде есть немало грандиозных коттеджей, построенных в 90-е. Люди, насмотревшиеся в советские годы на общежития и малометражные хрущевки, рванули строить частнособственнические особняки и даже замки, как только появилась такая возможность. Судьба одних зданий сложилась счастливо, другие превратились в долгострои или вечные заброшки.

В базе «Дома и квартиры» и на сайтах агентств недвижимости встречается жилье на сотни, а иногда и тысячи «квадратов». Журналисты onliner.by посмотрели, что предлагают прямо сейчас, а еще спросили эксперта, есть ли шанс продать дворец из 90-х.

Что продают: есть и дворцы с ремонтом, и недострои

В Лапоровичах предлагают вот такой трехэтажный дом, построенный в 1997-м. Общая площадь особняка — 581 «квадрат», жилая — 455, к этому прилагаются 25 соток земли. Стены из блоков и облицовочного кирпича, кровля из металлочерепицы, внутри 10 раздельных комнат, три санузла. Владельцы хотят выручить $199 тысяч по курсу, но есть пометка, что торг уместен.

По фото видно, что кто-то начинал ремонт, но оставил затею.

«Улучшенная черновая отделка, в некоторых комнатах отделка из плитки, окна — стеклопакеты. На полу камень (под шлифовку)», — перечисляют в объявлении. Трехметровые потолки. Коммуникации есть, отопление газовое.

На участке есть гараж на 95 метров. Много яблонь. Несмотря на то что дом не стоит на «первой береговой линии», с этажей видно Минское море.

Особняк покрупнее продают в Колодищах. Там три этажа общей площадью 628,7 «квадрата», из них жилой — только 263. В собственность покупателю достанутся также 17 соток.

Построили коттедж, чем-то похожий на укрепление, в 1994 году. В объявлении оценивают готовность на 80%, при этом снаружи здание выглядит досмотренным. Подведены коммуникации: центральное водоснабжение, газ, электричество, интернет. Местная канализация.

Помимо трех этажей есть еще и цокольный — там гараж, террасы, лоджии и бассейн.

«Благодаря своим впечатляющим размерам коттедж подойдет как для большой дружной семьи, так и организации офисов, бизнеса или деления на две квартиры», — сказано в описании. В ремонт еще придется вложиться, но база уже есть.

За дом просят $150 тысяч в эквиваленте, готовы на «разумный торг».

В поселке Валерьяново под Минском продается коттедж с башней как у настоящего замка. Его общая площадь — 410 квадратных метров, жилая — 230. Построен из красного кирпича, стоит прямо у леса. При здании 15,5 сотки.

Семь комнат, три санузла. Два гаража: один в цоколе, другой отдельно стоящий. Первый этаж с ремонтом «в стиле барокко», второй — под чистовую отделку. Сказано, что коммуникации разведены по дому.

«Рассмотрим обмен с соответствующей доплатой», — говорится в объявлении.

На сайте агентства недвижимости «Проквартал» указано, что за объект просят почти 842 тысячи рублей ($343,6 тысячи по курсу), на других сайтах называется сумма, эквивалентная $325 тысячам.

А это — типичный пример незавершенки лихих 90-х. В качестве года постройки указан 1994-й. Коттедж находится в деревне Заямное, что в 20 километрах от Минска, в стороне Национального аэропорта, Петровичского водохранилища и поселка Сокол.

Площадь исполина из красного кирпича — 876 «квадратов», на трех этажах помещается аж 36 комнат, сказано на сайте агентства недвижимости «Этажи».

«Вокруг дома лес, довольно уединенный участок. В пользовании 50 соток . Хорошо подойдет для большой семьи или для 5—6 семей. В доме получается шесть шестикомнатных квартир», — пишут продавцы.

Авторы объявления предполагают, что постройка подойдет под швейную фабрику, кондитерскую. Возможны и такие варианты: «Дом находится в шаговой доступности от трассы М2 Брест — Москва, что позволяет построить гостиницу, хостел или элитные апартаменты, коворкинг».

Однако, судя по фото, состояние у объекта не лучшее: некоторые окна заколочены досками, других и вовсе нет.

«Из коммуникаций: вода и газ в доме, свет надо подводить», — отмечается в объявлении. Нет канализации.

За недострой просят 156,6 тысячи рублей (то есть около $64 тысяч в эквиваленте), указано на сайте агентства недвижимости.

Агентство недвижимости: «Мастодонтам из 90-х приходится конкурировать с домами на 180 «квадратов» возрастом до 10 лет»

Есть ли шанс у владельцев огромных коттеджей из 90-х их продать? Какая цена за «квадрат» в таком жилье кажется адекватной? За экспертным мнением на этот счет мы обратились в агентство недвижимости «Твоя столица».

— Коттеджей подобного формата достаточно много на рынке. Другое дело, что на них совсем не массовый спрос. Интересуются ими считанные единицы, причем спрашивают даже не про площадь дома, а про количество комнат, — рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики.

Собеседник напоминает историю появления такого жилья.

— Это было время, когда все хотели жилье побольше. Были свежи воспоминания о 70—80-х, когда многие жили в хрущевках, а дачи представляли собой маленькие домики с небольшими участками по пять соток. В 90-е даже в многоквартирной застройке внедрялись проекты, предполагающие квартиры покрупнее, чем в стандартных панельках. Так и с коттеджами. Люди уже могли заработать, занимались предпринимательством — и бабахали дома в несколько этажей, часто даже на всякий случай, «пусть будет». Ведь тебя за это больше не постыдят соседи, а наоборот, скажут: «Вот, успешный человек!» Но время было и такое, что сегодня фартит, а завтра может быть иначе. Многие большие дома не достраивались или их владельцы вынуждены были смиряться с косяками, так как денег уже не хватало. Опытные люди знают, что достроить загородный дом на сотни «квадратов» до точки «заехал и живу» почти нереально. Так что сейчас многое из построенного в 90-е находится в состоянии, далеком от запланированного изначально.

Частный замок в Сенице, который в 2014 году продавали за 950 тысяч долларов. Четыре этажа, площадь больше 1100 квадратных метров. Сейчас мы не нашли его в объявлениях. Вероятно, нашел нового хозяина

Собственникам непростого наследия собеседник советует обратить внимание на тренды на рынке индивидуальной загородной недвижимости.

— 400 «квадратов» сегодня звучат как приговор. Люди выбирают компактные коттеджи. Крайний вариант — 150—180 метров. Это позволяет расселить семью, даже с несколькими детьми, по разным комнатам, при этом будет несколько санузлов и просторный холл. То есть мастодонтам из 90-х приходится конкурировать с домами на 180 «квадратов» возрастом до 10 лет.

В этой конкуренции с высокой вероятностью победит тот, кто поменьше. Во-первых, такой дом потребует меньше расходов на ремонт и обслуживание.

— Собственники домов из 90-х называют как плюс то, что проведен газ. Да, газ — это хорошо, но тарифы на него интересны, когда вкладываешься в определенный лимит по кубометрам. Если полностью отопить 300—400 «квадратов», то уложиться в рамки нереально, так что в итоге расходы на «дешевый газ» могут сильно бить по карману. Подземный гараж — это скорее минус, чем плюс, потому что часто их подтапливает, помещения стоят холодными.

Во-вторых, за счет огромной площади домá с ярлыком «привет из 90-х» нередко стоят заоблачно.

— По мнению коллег, которые давно работают с загородной недвижимостью, цена «квадрата» в огромных коттеджах из прошлого должна быть в два раза ниже, чем в современных компактных домах, чтобы быть конкурентной.

Также стоит помнить, что рынок сейчас на пике по предложениям загородной недвижимости за все время. То есть выбирать людям есть из чего.

Статистика показывает, что успешных сделок по продаже загородных домов площадью 250+ квадратных метров в Минском районе мало. Так, с января по август 2022-го продали всего четыре таких объекта.

— Теоретически такие дома могут заинтересовать, если они достроены, без явных дефектов, если за ними ухаживали. Играют роль и живописное окружение, ситуация с коммуникациями, подвод воды на участок. Например, в вашей подборке есть дом в Валерьяново на 400 «квадратов». У такого шансы есть: два этажа, а не три, ворота выходят в лесной массив (что большой плюс для загородного объекта), за домом смотрели. Единственное — дворцовый стиль интерьера: тут могут возникнуть вопросы, но кому-то может и понравиться.

Есть практика переделывать дома из 90-х под офисы, но это касается в основном совсем близких к Минску жилых массивов. К тому же сейчас и внутри столицы хватает свободных площадей.

Минимум шансов — у недостроев из 90-х, которые успели постоять незаконсервированными и полузаброшенными.

— Недостроенный дом на 800 квадратных метров в удалении от Минска — это неликвид. Иногда такие проще продать по цене участка под полный или частичный снос.

Андрей Чернышев вспоминает грандиозный коттедж под Минском, который раскинулся аж на 2400 «квадратов».

— Планировался как жилой, но стройка была заморожена. Стиль дворцовый. Пару лет назад к нам обращался банк, в залоге у которого находится этот дом. Уточняли, сколько такой может стоить и кому его можно продать. Мы ответили, что никому в таком виде коттедж не нужен. Предложили сделать отдельные входы, «нарезав» на квартиры. Но статус участка «под индивидуальную застройку» не позволял это сделать. Что касается бывшего собственника, ему даже повезло: так бы у него висел неликвид на руках, а вышло, что отдал невостребованную сейчас вещь в качестве компенсации реального долга.