Что сейчас происходит с рынком квартир Минска

Эксперты говорят, что интерес к новостройкам снизился.

В феврале интерес к квартирам стал более активным, чем в первый месяц нового года. По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в феврале было совершено 1179 сделок купли-продажи (в январе — 961). Эксперты замечают, что покупатели начали чаще пользоваться кредитами и отдают предпочтение вторичному жилью, чем новостройкам от застройщика. Realt задал риэлтерам самые актуальные вопросы про квартиры. Вот, что они говорят.

«Проектов как «Минск Мир» не было анонсировано. Это может отразиться на спросе»

Февраль оказался менее продуктивным по сравнению с показателями того же месяца прошлого года. Первая половина была такой же слабой, как и январь. Лишь после 15 числа покупатели оживились. Незначительный интерес наблюдали к квартирам всех категорий, говорит Александр Гринман, управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт».

— Сейчас все обращают внимание на рост доллара. Но его колебание сильно на рынок не влияет. Не стоит думать, что покупатели насытились недвижимостью. В любом случае актуальность квартир будет всегда: подрастает новое поколение, семьи расширяются, люди переезжают из другого города, — приводит пример Александр. — На цифры может повлиять ситуация с новостройками. Таких больших проектов как «Минск Мир» за последние годы не было анонсировано. Грандиозная стройка, можно сказать, подходит к концу, а ничего нового еще нет. Это может отразиться на спросе.

Эксперт отмечает, что каждая третья сделка идет по доверенности. В связи с переездом в другие страны владельцев квартир — увеличилось количество сделок с чистыми продажами. Около 30% сделок проходят с кредитами, но этот показатель из-за отсутствия роста зарплаты и подорожания валюты может снизиться.

Также сегодня сложно инвестировать в квартиры и загородную недвижимость, так как строительные материалы и конечный ремонт подорожали, хотя стоимость квадратного метра осталась той же.

— Если в марте ничего не изменится в политическом и экономическом плане, то сработает отложенный спрос. Покупателям, которые хотят расшириться, я бы советовал выходить на рынок в любой момент, так как они ничего не теряют. Если продадут по высокой цене, то и купят по высокой цене или наоборот — все зависит от ситуации.

«Количество новых объявлений от собственников в феврале превысило показатели ноября-декабря вместе взятых»

Светлана Никитюк, агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» рассказала, что показатели купли-продажи на рынке квартир в феврале были ожидаемо лучше январских. Следовательно, можно сказать, что ситуация восстанавливается и стабилизируется после январских праздников, но в тоже время в целом по Минску количество сделок меньше, чем было в осенние месяцы.

— Мы наблюдаем рост доллара. Сейчас на цену он особо не повлиял, но обычно значительное изменение курса валют вызывает желание отложить покупку. Если стоимость доллара продолжит расти, то покупательская активность начнет снижаться. В то же время мы видим, что растет конкуренция среди продавцов. В нашей базе количество новых объявлений о продаже квартир от собственников активно росло в январе, а в феврале превысило показатели ноября-декабря вместе взятых.

По-прежнему продается много объектов по доверенностям. Специалист наблюдает, что таких сделок в этом году стало еще больше. Одна из частых причин выставления квартиры на рынок — переезд в другую страну.

— Для нашего агентства этот месяц прошел достаточно хорошо, количество объектов выведенных на задатки соответствует ударным осенним месяцам, что в среднем выше, чем по городу. Около 10% пришлось на квартиры стоимостью более 100 тысяч долларов, остальное — на объекты средней ценовой категории ниже ста тысяч долларов. Такое соотношение проданных объектов по цене у нас сохраняется более полугода.

Если говорить про соотношение покупки вторичного жилья и новостроек, то в последние несколько месяцев интерес к новостройкам от застройщиков снизился. Покупатели чаще стали отдавать предпочтение вторичке.

— Стоимость на такие объекты при продаже отличается от изначально установленной цены и здесь можно рассчитывать на хороший торг. Что касается новостроек, застройщики стараются держать цены, некоторые даже поднимают. Они стимулируют рынок другими механизмами: предлагают партнерские программы с банками для кредитования, льготные периоды для процентных ставок, различные рассрочки, проводят новые акции и так далее. Если все это не поможет увеличить продажи, то застройщики со временем могут начать снижать цены. Как следствие, это потянет за собой цены вниз и на вторичное жилье. Цены на квартиры в «Минск Мире» стали чуть выше и по критерию цена-качество почти сравнялись с ценами в «Новой Боровой», где есть преимущество в наличии черновой отделки.

С 23 января ставка рефинансирования снизилась до 11,5%, что привело к снижению процентных ставок по выдаваемым кредитам. В результате за две первые недели февраля в агентстве уже выполнили месячный план по консультациям и подаче документов на кредиты в банке для своих клиентов.

— Я думаю, что такого ажиотажного спроса на жилье как в 2022 году, в этом году не будет. Как минимум уменьшится категория потенциальных покупателей дорогих объектов. А еще стало менее выгодно приобретать квартиры для инвестиций (перепродажа, аренда). Мои клиенты чаще стали рассматривать для инвестиций загородную недвижимость, как более выгодный вариант.

«Покупки квартир с использованием кредита выросли до 20%»

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев отметил, что в январе покупатели, как и ожидалось, вели себя осторожно: присматривались, следили за валютой и ценами на недвижимость. В феврале активность росла еженедельно — и по звонкам, и по количеству сделок. В результате, в «Твоей столице» прогнозируют по итогам февраля порядка 1300 сделок в целом по Минску. И это «чистый» показатель — т. е. без учета продажи долей в квартирах. Для сравнения, в феврале прошлого года их было 1080. А рекордный показатель в 1400 сделок был зафиксирован в 2018 году. При этом в ретроспективе последних десяти лет, показатель февраля редко, когда поднимался выше отметки в тысячу сделок.

— Эта цифра могла бы быть и выше если бы не определенные заблуждения продавцов. В частности, многие их них удивляются, что на рынке мало людей с деньгами на руках. И действительно, сегодня более 80% покупателей рассчитывают на деньги, которые они получат от продажи имеющейся квартиры, а 20% покупателей — на получение кредита. То есть покупателей, у которых вся сумма на руках — считанные единицы.

Но подобная ситуация не уникальна — в той или иной мере, она наблюдалась на рынке Минска всегда. Менялась лишь доля покупателей с кредитами: сегодня их порядка 19−20%, 5 лет назад — 30−32%, 10 лет назад — 2−3%.

— Как показывает практика, таких покупателей не стоит бояться. Один из бытующих среди продавцов мифов гласит, что покупатель с кредитом — это невыгодно. Непонятно почему, потому как единственное, что потребуется от продавца, это открытие счета в банке для перечисления туда денег от покупателя. И это совсем не затратно. Зато у покупателя с кредитом есть несомненный плюс — он гораздо более «быстрый» по части расчета с продавцом, чем покупатель о своей квартирой на продажу.

Но большинство сделок все же проходит в механизме «цепочки», когда покупатели приобретают объект после продажи своей квартиры. И подобных покупателей также не стоит бояться. Важно лишь чтобы всю эту цепочку из покупаемых-продаваемых квартир (число которых в среднем 2 или 4, но может достигать и 8) вел опытный специалист. Тогда есть гарантия, что все сделки пройдут быстро. А если даже одна из квартир и выпадет из цепочки (например, продавец решил не продавать и т. п.), то взамен быстро будет найдена новая квартира и цепь не развалится. Но покупателям со своими квартирами на продажу, советую сперва заняться продажей, а потом уже приступать к поиску — это позволит оптимизировать время. Как показывает практика нашего агентства, при должном подходе, более 30% квартир продается менее чем за 2 недели.

Процент же покупателей из Московии не увеличился, как бы этого не хотелось продавцам, говорит эксперт.

— Лишь единичные сделки. Но даже они показывают, что московиты предпочитают ухоженные и аккуратные квартиры по рыночным ценам. И для их поиска и проведения сделки прибегают к услугам агентств недвижимости — в частности, чтобы понимать, насколько та или иная квартира соответствует рыночной стоимости. Поэтому продавцам стоит ориентироваться на внутренний рынок. По-прежнему 20% приходится на покупателей из регионов, которые хотят переехать в столицу.

По-прежнему имеет место предпочтение квартир вторичного рынка новостройкам от застройщиков.

— Во-первых, люди не строят долгосрочные планы и хотят заехать в квартиру в ближайшее время, а не ждать окончания строительства. Этому сопутствует и возможность кредитования. Во-вторых, ремонт в новостройке обойдется дороже.

В 2021 активно покупали квартиры в качестве инвестиций. Тогда на рынке массово появились малогабаритные квартиры с приятными ценами ниже тысячи долларов за метр. В 2022 году инвестиционных покупок стало меньше. Оказали влияние военные действия в Украине, рост курса доллара и реакция на происходящее на рынке аренды: мало арендаторов, но много предложений. Загадывать еще рано, но эксперт не видит предпосылок, которые бы повлияли на рост инвестиционной активности в этом году.

— Мало того, бюджетных новостроек осталось не так много. Застройщикам нужно думать, как внедрять в строительство малогабаритные квартиры — они пользуются большим спросом. Сейчас есть сложности с продажей дорогих вариантов в элитных ЖК. Данная категория покупателей уезжает из страны. А компактные евродвушки и евротрешки, например, очень понравились беларусскому покупателю, в отличие от просторных студий, в которых, несмотря на имеющуюся площадь, сложно выделить изолированное пространство.