Юристы рассказали о подводных камнях в покупке недвижимости в Беларуси за 37 рублей

В договор обязательно включается как минимум одно условие.

Купить дом за 37 рублей — предложение очень заманчивое. Им уже воспользовались некоторые беларусы, но есть и те, кто столкнулся с негативной практикой. Что надо знать, покупая дом за небольшие деньги, какие есть подводные камни и что изменится в этом вопросе с 20 марта, realt.by рассказали партнер юридической компании GRATA International Максим Лашкевич и помощник юриста Антон Мозоль.

Покупка домов за одну базовую достаточно активно обсуждается в СМИ последние годы. А в начале 2023 года появился Единый реестр пустующих домов, где можно посмотреть, что продается.

Сейчас Национальное кадастровое агентство ведет работу по наполнению отдельного слоя Публичной кадастровой карты данными о пустующих домах для продажи. Это позволит заинтересованным лицам получить информацию о предлагаемой к покупке недвижимости в более наглядной форме, отмечают специалисты.

— Заманчивым предложением успело воспользоваться достаточное количество покупателей, при этом некоторые из них получили весьма неблагоприятные последствия, — говорит Максим Лашкевич о покупке неиспользуемого объекта недвижимости. — На текущий момент вопросы приобретения имущества, находящегося в гопсударственной собственности, регулируются на уровне Указа Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении гопсударственным имуществом», в рамках которого утверждено Положение о порядке распоряжения гопсударственным имуществом.

Любое неиспользуемое здание продается за 37 рублей?

Нет, цены у этих объектов разные, но стартуют от одной базовой, сегодня это 37 рублей. Продают их на аукционе и, если первые, вторые и третьи торги не состоялись, может быть установлена стоимость в 1 базовую величину.

— Кроме этого, организаторы аукциона вправе сразу для первых торгов установить начальную цену имущества в 1 базовую величину в случае, если выставлен объект, находящийся в республиканской собственности, — отмечает Максим.

Что может быть продано?

Продается имущество, которое признано неиспользуемым и неэффективно используемым.

— Это могут быть незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения с превышением нормативного срока строительства более чем на один год, — объясняет Антон Мозоль. — Также капитальные строения, изолированные помещения, не используемые в хозяйственном обороте и не планируемые, в том числе по утвержденным бизнес-планам, к дальнейшему использованию. Для признания неиспользуемым и неэффективно используемым имуществом объекты не должны быть расположены на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (определены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.02.2021 № 75) или на земельных участках, которые будут изъяты для гопсударственных нужд по решению местного исполкома.

Как определить «эффективность использования»?

— Оценка эффективности использования имущества основана на коэффициенте использования такого объекта, который должен быть не менее 30% более 6 месяцев суммарно в течение календарного года, — объясняет Максим. —  На практике данный показатель для недвижимости определяется по размеру используемой площади объекта в сравнении с общей площадью имущества. В результате проводимой инвентаризации местные исполнительные органы подают сведения для ежегодного утверждения Гопсударственным комитетом по имуществу перечня неиспользуемых и неэффективно используемых капитальных строений, их частей и земельных участков.

Использованием имущества признается его прямое или косвенное применение в целях осуществления предпринимательской деятельности, ведения личного подсобного хозяйства, а также реконструкция под жилые помещения, проведение строительно-монтажных работ и иные формы для непосредственного ввода объекта в гражданский оборот или создания условий для этого. При этом владелец имущества может сдать указанные объекты в аренду, однако их косвенное использование будет устанавливаться только в случае совершения ранее упомянутых действий арендатором.

Где искать?

Посмотреть объекты можно на сайте Госкомитета по имуществу.

Например, за одну базовую сейчас продается 609 объектов — это не только жилые дома, но и школы, сельские клубы, бани, гаражи и административные здания.

— Местные исполкомы также публикуют сведения о таких объектах на своих сайтах в разделе «Имущество», «Недвижимость» или «Экономика», — уточняет Антон и дополняет. — Указанная недвижимость расположена преимущественно вдали от крупных городов и имеет разное прошлое: от детских садов, школ до мест размещения узлов инженерных сетей.

Что изменится с 20 марта 2023 года?

Новый указ № 330 «О распоряжении имуществом», принятый 19 сентября 2022 года, преимущественно основан на нормах Указа 2019 года, но имеет и некоторые новшества.

—  Среди них выделим возможность приобретения историко-культурных ценностей на аукционе за 1 базовую величину. Кроме этого, полномочия Совета Министров передаются иным гопсударственным органам. Решение по отчуждению недвижимого имущества стоимостью свыше 10 000 базовых величин (370 тысяч беларусских рублей) будет приниматься соответствующим министерством (гопсударственной организацией) по согласованию с местными исполнительными органами.

Компетенция местных советов депутатов расширена, в частности, правами самостоятельно определять обязательные условия договора, освобождать от уплаты штрафа за нарушение условий договора в полном объеме или в части.

Процедура купли-продажи неиспользуемого (неэффективно используемого) имущества через аукцион не изменяется. Начальная стоимость объекта определяется на основании оценочной стоимости, а для историко-культурных ценностей — рыночной стоимости. При этом капитальные строения отчуждаются совместно с земельными участками (правом аренды на земельные участки), инженерными сетями и иной инфраструктурой, стоимость которых также учитывается при оценке.

Какие подводные камни?

Антон отмечает, что при покупке недвижимости за 1 базовую в договор обязательно включается как минимум одно из следующих условий:

— срок начала и период осуществления покупателем деятельности с использованием приобретенного или вновь построенного после сноса недвижимого имущества, дополнительно срок начала и период проведения строительно-монтажных работ;

— срок реконструкции под жилые помещения, или срок перевода в жилое помещение без реконструкции, или срок сноса и возведения жилых помещений на месте приобретенного недвижимого имущества, или срок использования приобретенного недвижимого имущества для ведения личного подсобного хозяйства;

— сроки (этапы) выполнения ремонтно-реставрационных работ в отношении историко-культурных ценностей.

— Эти же условия обычно включаются в текст объявления о проведении торгов, — уточняет Максим. — Обращаю внимание, что условия заключенного договора должны быть идентичны условиям аукциона, в противном случае будет существовать риск установления ничтожности такого договора полностью либо его части.

Кроме этого, на покупателя возлагаются обязанности письменно информировать продавца о ходе исполнения обязательных условий договора, предоставлять продавцу доступ к недвижимому имуществу для проверки соответствия предоставленной покупателем информации об использовании объекта.

Представители продавца ежеквартально контролируют соблюдение условий договора.

— Имеющаяся в открытом доступе статистика за 2020 год показывает, что только треть договоров купли-продажи недвижимости за 1 базовую надлежаще исполнены в полном объеме. Примерно такое же количество договоров расторгнуты в связи с их ненадлежащим исполнением покупателем, — отмечает Максим. — В последнем случае, если договор не расторгнут по соглашению сторон, покупатель будет дополнительно привлекаться к ответственности в виде уплаты разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества (с учетом индекса цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения) на дату решения гопсударственного органа на отчуждение и ценой его приобретения (1 базовой величиной). Размер ответственности может составлять десятки и даже сотни тысяч рублей. Поэтому необходимо внимательно изучать условия продажи, а если есть сомнения в содержании формулировок, обращаться с запросами толкования таких условий.

Антон отмечает, что с 20 марта 2023 года изменятся условия исчисления штрафа за нарушения.

— При неизменности размера санкций дополнительно установлено, что при исчислении штрафа по договору купли-продажи историко-культурной ценности будет использоваться ее рыночная стоимость. В случае, если гопсударственное имущество передано безвозмездно по договору о предоставлении безвозмездной (спонсорской помощи), штраф за нарушение условий этого договора будет определяться по остаточной стоимости имущества. В случае отсутствия указания на размер оценочной или рыночной стоимости объекта в решении компетентного органа об отчуждении имущества на аукционе, изданного до 20 марта 2023 года, размер штрафа составит 500 базовых величин (18 500 беларусских рублей).

Судебная практика показывает, что иски продавцов о расторжении договоров купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением обязательств по нему и о взыскании штрафных санкций в большинстве случаев удовлетворяются. Основанием для расторжения договора является существенное нарушение условий договора, которое определено в силу положения о существенности нарушения отдельных обязанностей покупателя (например, обязанность осуществлять предпринимательскую деятельность по месту нахождения приобретенного имущества).

Максим объясняет, как защитить свои права в этом вопросе:

— Покупателю стоит готовиться к возможному процессу надлежащим образом, в частности, получать и хранить документы, подтверждающие надлежащее использование приобретенного имущества, обращения в уполномоченные гопсударственные органы по вопросам изменения целевого назначения земельного участка, изменения назначения объекта, получения исходной и разрешительной документации для строительства, результатах рассмотрения обращений. В случае возникновения спора Покупатель вправе также ссылаться на недействительность проведенной оценки объекта недвижимости. Кроме этого, среди возможных способов защиты прав покупателя может быть требование об отказе в иске в связи с пропуском продавцом срока исковой давности, если такой факт выявится в процессе.